原告张某乙，又名张X，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。

被告孙某，又名孙X，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

被告郑某，女，X年X月X日出生，汉族，退休职工，住（略）。系被告孙某的母亲。

委托代理人刘富德，河南展志律师事务所律师。

原告张某乙诉被告孙某、郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某乙、被告孙某及二被告委托代理人刘富德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某乙诉称，我和孙某清本来就认识。1992年经楚志贺说和，将我坐落在车站镇X路北端四间瓦房转让给孙某清。由楚志贺草签一份房地产转让协议。1994年下半年，我和孙某清同着他人的面达成口头协议，一万元不退了，房子租给孙某清，顶15年的房租，从1992年至2007年底。达成租赁协议后，房产权至今一直没有变更转让手续。在这期间孙某清一直将房屋租给他人居住。孙某清去世后由二被告继续租给他人居住。房屋租赁到期后，我多次找被告要求退房未果，引起诉争。我认为，我的房屋买卖协议违反国家法律规定，应为无效协议。为维护我的合法权益，请求确认房屋买卖协议无效，确认双方争议房地产归原告所有；要求被告给付自2007年7月至今的租赁费5500元，并由被告承担案件诉讼费用。

被告孙某、郑某辩称，原告主张某乙请求不是一个法律关系，属于两个不同性质的诉讼请求，无法在同一案件中审理。原告行使合同撤销权，应当自合同成立后一年内提出，现已丧失请求权。本案应属房屋买卖合同纠纷，按《物权法》规定，从1992年起，物权就已设定。没有办理变更登记手续，不影响物权效力，也不影响买卖合同效力。请求依法驳回原告诉讼请求。

经审理查明，1981年4月10日，原告张某乙购买遂平县车站人民公社三官庙大队张某乙第一生产队集体性质宅基地一处，面积南北长14米、东西宽14.5米，原告张某乙在此建造四间瓦房居住。1992年7月28日，经楚志贺介绍，原告张某乙将该处宅基地和房屋以x元出卖给孙某之父孙某清。1992年底，孙某清在院落中建一间西屋，打一眼水井。之后孙某清和孙某对房屋没有修缮，也没有办理房地产过户手续。2006年底，孙某清去世。2007年7月，被告孙某家人从此宅院中搬出，到县城居住，该处房地产有被告孙某租给他人使用。

上述事实有原被告陈述、证人证言、书证在卷为据，证据充分，足以认定。

本院认为，孙某清死亡后，孙某、郑某作为孙某清的继承人，孙某、郑某具备本案被告主体资格。原告张某乙的诉讼请求，属于同一民事法律关系，可以在本案中进行合并审理。民事活动应当遵循平等自愿、诚实信用原则。原告张某乙与被告孙某之父孙某清经过平等协商，自愿达成房屋买卖协议。虽然买卖房屋所占宅基地为集体土地性质，但目前我国法律并未明文规定禁止农村集体性质土地进行买卖转让，所以，原告张某乙与被告孙某之父孙某清达成的房屋买卖协议内容不违反法律规定，自协议成立时即具有法律效力。因此，原告张某乙与孙某清达成的房屋买卖合同为有效合同。双方达成买卖合同后，房屋和宅基地均进行了交付，被告方在此已居住十余年，原告张某乙请求确认双方争议房地产归其所有，没有法律依据，不予支持。被告孙某、郑某辩称双方签订的房屋买卖协议为有效协议，符合法律规定，本院予以采信。本案在审理中经调解达不成协议。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：

驳回原告张某乙的诉讼请求。

案件受理费100元，原告张某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本及交纳上诉费，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。

审判长赵新政

代理审判员阙景

人民陪审员王中华

二0一0年十一月三十日

书记员崔海明