原告（反诉被告）河南佰亨房地产开发有限公司，住所地新乡X区X路X号。

法定代表人刘某，总经理。

委托代理人梅海军，河南中原法汇律师事务所律师。

被告（反诉原告）黄某，女，X年X月X日出生。

被告（反诉原告）杜某，女，X年X月X日出生。

二被告的共同委托代理人杜某，河南辉龙律师事务所律师。

原告（反诉被告）河南佰亨房地产开发有限公司（下称佰亨公司）与被告（反诉原告）黄某、杜某租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）佰亨公司于2011年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日决定受理，依法组成合议庭，于2011年8月8日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）佰亨公司的委托代理人梅海军，被告（反诉原告）黄某、杜某的委托代理人杜某等到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理，现已审理终结。

原告（反诉被告）佰亨公司诉称：2009年12月17日，原告经与两被告协商签订一份《新乡市X路X街商铺租赁合同》，两被告承租了新乡市X路X街的CX号商铺，面积为56.86平方米，租赁期限为2年，自2010年1月10日起至2012年1月10日止。租赁价格按每月每平方米96元计算，每月应缴租赁费5458.56元，租赁费交纳方式为先交纳后使用的原则，每六个月缴纳一次，缴纳时间为每六个月届满前30日之内。合同签订后原告如约履行了义务，但被告在规定的缴纳租金的时间内无故拖欠至今。据此原告向法院提起诉讼，要求判令黄某、杜某立即支付拖欠的租金，物某管理费及滞纳金，共计x.98元，承担本案诉讼费用。

被告黄某、杜某在答辩期限内未向本院提交书面答辩状。

被告黄某、杜某反诉称：2009年11月17日，反诉人与被反诉人签订租赁合同一份，合同约定的租赁期表面上是2年，因为合同第二条第2项很明确，第二年的租金由双方另行协商，既然是另行协商，那么是否继续租赁当然不能确定，事实是，在第一年租赁届满前，被反诉人佰亨公司向反诉人发通知，要求众商户先行交齐第二年的租赁费（已上调）、物某、管理费、保洁费、保安费后方可继续租赁，众商户当然不同意，协商未果，反诉人搬离该租赁房屋。反诉人认为，本规划师出租给反诉人的房屋本来没有取得产权，面积也没有国家法定机构予以测量鉴定，且违反消防法的规定占用消防通道，甚至无端殴打其他商户，给反诉人的人身和财产均造成极大威胁，故请求人民法院判令佰亨公司退还押金x元，承担诉讼费。

佰亨公司对黄某、杜某的反诉当庭辩称：反诉人反诉请求缺乏事实依据，应依法予以驳回。反诉人未按租赁合同第三条规定20日内缴纳租金及管理费用违约在先，特别是反诉人在收到所下达的律师函后，放弃租赁商铺，根据合同条第八条的规定反诉人行为已构成违约，所交押金不予退还，租赁合同的期限是2年，而非一年，在租赁期1年后，被告未交款仍在使用商铺，合同约定的第二年租金涨幅不超10%是双方约定的真实的意思标的，律师函非常清楚的载明了租赁费用按照第一年的标准，反诉人没有履行缴纳的义务，反而不辞而别，故反诉人分诉请求不能成立，反诉人陈诉与事实不符，应依法驳回反诉人诉请。

原告佰亨公司向本院提交的证据有：1、2009年12月17日租赁合同一份，证明原、被告存在租赁合同关系，被告租赁了原告CX号商铺56.86平方米，合同期限为自2年，自2010年1月10日到2012年1月10日止，租赁费每平方米每月96元；2、授权委托书一份，证明原告授权刘某东签订合同；3、律师函和签收单，证明因被告拖欠租金及管理费，原告委托律师在2011年3月21日向被告送达了律师催收函催收欠款，并由被告黄某签收；4、缴款收据一份，证明被告于2010年7月11日交租赁费到2011年10月10日；5、实测面积预测成果被告书一份、房产证一份，证明实际租赁面积56.84平方米，是按56.84平方米收取的租赁费；6、租赁合同三份及租赁费、管理费收费收据，证明与被告同等地段的商户按时交纳租赁费、管理费；

被告黄某、杜某所举证据有：1、新乡市万通管理有限公司收取租金的收据三份，证明该收据明确注明租金以测绘中心测绘面积为准，多退少补，此面积是按56.84平米收取的；2、佰亨公司收取的收据一份，证明该收据按面积为56.86收取的，同时明确载明以测绘中心实际测量为准；3、押金条一份，证明被告交纳押金x元，该收据上注明代收商铺押金，说明原告多次违约导致被告不信任。证据4、垃圾清运费收据一份，证明原告违约，因为合同中并没有约定这些费用，但是被告方进驻之后开始收取各项费用；5、万通公司向商户2011年2月24日发的通知一份，证明原告2011年2月24日下发通知一份，有意终止合同的客户请书面提出终止经营的申请，如不按时交纳也未提出书面申请，本商业街以立即放弃经营权处理。

经庭审质证，黄某、杜某对佰亨公司所举证据1、2、4、5的真实性无异议，对佰亨公司所举证据3不发表意见，对证据6认为其他商户并不代表原、被告之间的合同约定了该方面的内容，且与本案无关。佰亨公司对黄某、杜某所举证据1、2、3、4、5的真实性无异议，但认为能充分证明原告按实测面积收取租赁费，每没有损害被告的利益，其次按合同约定，押金应视为违约金。

依据当事人的质证意见，对本规划师所举证据1、2、4、5的真实性黄某、杜某没有异议，本院作为有效证据予以确认。对佰亨公司所举证据3黄某、杜某没有发表质证意见，也没有相反证据否认其真实性，本院也作为有效证据予以确认；对黄某、杜某所举证据1、2、3、4、5，佰亨公司对其真实性无异议，本院作为有效证据予以确认。

本院根据当事人陈述及上述有效证据可以确认如下案件事实：2009年9月30日，佰亨公司给刘某东出具了授权委托书，委托刘某东以个人的名义对外签订位于新乡市X路X街商铺的租赁合同，基于该委托所产生的权利义务均有佰亨公司承担。2009年12月17日，刘某东与黄某、杜某签订一份租赁合同,约定由黄某、杜某租用新乡市X路X街第CX号商铺，建筑面积56.86平方米，每月按每平方米96元收取租金，每月租赁费为5458.56元，租赁费采取先交纳后使用的原则，在签订合同时，承租人应一次性交清六个月的租金，以后按公历每六个月交纳一次，交纳时间为六个月届满前的30日内。合同第八条规定：如有无故拖欠，出租人有权向承租人加收滞纳金，滞纳金按实欠租金的5%，如拖欠租金超过7天，即视为租赁方违约，出租方有权解除合同收回商铺，所交押金不予退还。双方签订合同时，承租人应向出租人交纳租赁押金x元，合同终止时，承租人应交清租金、物某管理费、水电空调使用费等相关费用后，出租人无息向承租人退还押金，若租赁方提前解除合同，则视为违约，押金不予退还，租赁期限自2010年1月10日至2012年1月10日。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，黄某、杜某向佰亨公司交纳了x元的押金，佰亨公司将商铺交付黄某、杜某使用，黄某、杜某也交纳租赁费至2011年1月9日，2011年3月21日，黄某收到佰亨公司的律师函后，放弃所租用的商铺，也没有交纳2011年1月10日至2011年3月21日的租赁费。2010年新乡市房产咨询测绘服务中心测绘，黄某、杜某租赁的CX号商铺面积为56.84平方米，12月，新乡市房产管理局给佰亨公司颁发了房屋产权证书，面积为56.84平方米。

本院认为：佰亨公司与被告黄某、杜某签订的租赁合同为有效合同，双方均应严格履行。佰亨公司将商铺交付给黄某、杜某后，黄某、杜某使用商铺至2011年3月21日，后黄某、杜某撤出商铺，以自己的行动解除了租赁合同，黄某、杜某除交纳2011年1月9日前的租赁费外，尚应向佰亨公司交纳2010年1月10日至2011年3月21日计71天的租赁费为56.84×96×71÷30=x元，并支付滞纳金按实欠租金的5%计算，黄某、杜某应支付滞纳金x×5%=646元，上述两项项合计x元，黄某、杜某应当向佰亨公司清偿，关于佰亨公司要求黄某、杜某承担物某，因双方在合同中没有约定具体的收取标准，佰亨公司也没有其他证据证明计算标准和费用的总额，本院不予支持，故对佰亨公司的部分诉讼请求，本院予以支持。黄某、杜某反诉要求佰亨公司退还押金x元的反诉请求，本院予以支持，但可以按合同约定折抵租赁费，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定判决如下：

一、黄某、杜某向河南佰亨房地产开发有限公司支付租金、滞纳金x元；

二、驳回河南佰亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

三、河南佰亨房地产开发有限公司返还黄某、杜某押金x元。

以上一、三项折抵后，黄某、杜某应自本判决生效后五日内偿付佰亨公司3560元。逾期偿付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行其间的债务利息。

案件受理费158元，由黄某、杜某负担，反诉费25元，由佰亨公司承担。

如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判长郭德方

审判员张健

审判员杜某安

二○一一年九月十四日

书记员郭吉涛