原告龚某，女，X年X月X日出生。

委托代理人陈某某，男，X年X月X日出生。

被告新乡市开源房地产开发公司，住所地新乡X区华兰大道佛力得酒店南楼。

法定代表人张某乙，经理。

委托代理人周某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人焦朋彬，河南联盟律师事务所律师。

原告龚某诉被告新乡市开源房地产开发公司（以下简称开源公司）房屋租赁纠纷一案，原告于2011年1月26日向本院提起诉讼，本院于当日决定受理，并向开源公司送达了起诉书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书，依法组成合议庭，于2011年4月13日公开开庭进行了审理，原告龚某的委托代理人陈某某，被告开源公司的委托代理人周某某、焦朋彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚某诉称：2006年9月原告购买了被告开源公司开发的开源国际商务广场的一个铺位，并与开源公司签订返租协议，协议约定开源公司从2010年1月1日起至2016年12月31日止，每季度第二个月的X号支付当季度租金，若逾期支付，每逾期1日，开源公司按应支付季度租金的日千分之三向原告支付滞纳金。但从2010年1月起开源公司从未支付过租金。故原告向法院起诉，要求开源公司向原告支付2010年的租金及滞纳金x.33元，并承担本案诉讼费用。

被告开源公司辩称：原、被告双方签订的返租协议因违反《商品房买卖管理办法》的强制性规定，应为无效；原告所购买的房产未办理过户手续，开源公司是该房产的所有权人，原告不具备签订租赁合同的条件；原告所购买房产未办理产权登记，对其不享有使用和受益的权利；返租合同约定的违约金过高，应当以实际损失计算违约金。

原告龚某向本院提交的证据有：1、2006年9月9日开源国际商务广场返租及回购协议一份，证明返租协议中约定了双方的权利和义务，是双方真实的意思表示，违约金是双方约定的，不存在高低问题；2、2006年9月9日商品房买卖合同一份，证明原告花9万多元购买了10平方的商品房。

被告开源公司未向本院提交证据。

经庭审质证，开源公司对原告龚某提交的证据1、2的真实性无异议，但认为该返租协议违反法律的强制性规定应为无效合同，该协议约定违约金过高。

对龚某所举证据因开源公司对其真实性无异议，故对龚某虽举证据作为有效证据予以确认。

根据上述有效证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2006年9月9日龚某与开源公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定龚某向开源公司购买其开发的开源国际商务广场的负一层X号房，建筑面积10.525平方米，每平方米单价9118元，总金额x元，房屋交付期限为2006年12月31日前。同日龚某与开源公司签订了返租及回购协议，协议约定龚某自愿将其所购买的位于新乡市X路X号开源国际商务广场负一层X号的营业房（建筑面积10.525平米）的房屋使用权转让给开源公司，由开源公司以包租、返租形式全权管理使用。龚某向开源公司转让房屋使用权的期限为十年。其中前三年（即2007年1月1日至2009年12月31日）共计返还租金x元，已直接冲抵房款。后七年（即2010年1月1日至2016年12月31日）每年租金为9597元，租金按季度支付，结算时间是每季度第二个月的X号。若被告不能返还租金，每逾期一日，被告应按应付季度租金的日千分之三向原告支付滞纳金。自2010年1月1日至今被告未向原告返还过租金。

本院认为：原告龚某与被告开源公司签订的商品房返租协议是双方当事人的真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，其商品房租赁合同关系合法有效，依法应受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，被告开源公司自愿承租原告购买且已经交付使用的商品房，其租赁行为合法有效，应受法律保护。龚某与开源公司所签订的合同约定2010年1月1日至2016年12月31日每年租金为9597元，租金按季度支付，结算时间是每季度第二个月的X号。若被告不能返还租金，每逾期一日，开源公司应按应付季度租金的日千分之三向龚某支付滞纳金，是双方真实意思的表示，开源公司作为承租人未按约定时间及数额向龚某支付租金，其行为已构成违约，应当依法承担违约责任。故龚某要求开源公司支付2010年的租金及滞纳金x.33元中租金9597元本院予以支持，但要求按租金的日千分之三支付逾期滞纳金过高，应适当降低为日万分之五为宜，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：

一、新乡市开源房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付龚某2010年全年租金9597元。

二、新乡市开源房地产开发公司于本判决生效之日起十日内支付龚某逾期付款违约金（违约金计付办法：按合同约定的支付时间开始，自2010年5月16日开始至本判决确定的给付之日止，以开源公司应缴纳的租金为基数，按日万分之五计付违约金）。

如新乡市开源房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费172元，由新乡市开源房地产开发公司承担。为简便手续，龚某预交的诉讼费不再退还，待执行时一并结清。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判长郭德方

审判员赵爱勤

审判员张某乙

二○一一年九月十三日

书记员郭吉涛