海南省三亚市中级人民法院

行政判决书

(2005)三亚行初字第X号

原告湛江经济技术开发区国际金融大厦集团有限公司，住所地湛江观海大道X号观海花园三楼。

法定代表人吕某某，该公司经理。

委托代理人刘一凡，海南三和元律师事务所律师。

被告三亚市人民政府，住所地三亚市X路。

法定代表人陆某某，代市长。

委托代理人潘某某，三亚市国土资源局公务员。

委托代理人曾某某，市法制办公务员。

第三人中国银行湛江分行，住所地湛江市人民大道中X号。

负责人骆某某，行长。

委托代理人庞某，该行副经理。

原告湛江经济技术开发区国际金融大厦集团有限公司与被告三亚市人民政府及第三人中国银行湛江分行土地行政管理核发换地权益书行政处理纠纷一案，原告于2005年1月7日向本院起诉，本院于同年1月21日受理后，依法组成合议庭，并于同年3月22日、5月10日公开开庭审理，原告的委托代理人刘一凡，被告的委托人代理人潘某某、曾某某，第三人委托代理人庞某到庭参加诉讼。原告的法定代表人吕某某、被告的法定代表人陆某某、第三人负责人骆某某因故未到庭参加诉讼。诉讼中，本院依法追加第三人中国银行湛江分行参加诉讼。本案现已审理终结。

2004年12月2日，被告作出三府函(2004)154《关于同意给中国银行湛江分行核发南边海渔港路地块换地权益书的批复》。被告于2005年2月1日提交诉讼证据：第一类：南海国用(1997)字第X号《国有土地使用权登记卡》；以物抵债协议书；中国银行湛江分行《换地权益书申请表》三亚人民政府三府函(2004)X号文；以证明该地原为原告所有，后抵债给中国银行湛江分行并由该行提出核发换地权益书，被告据此作出换地权益书的。第二类，拍卖公告，三亚市国土局《关于停止拍卖三亚市南边海海港路土地使用权的通知》；特快专递邮寄清单；以证明拍卖的违法。第三类，(2003)湛中法执字第X号《民事裁定书》、《协助执行通知》，以证明该地为法院查封的事实。

原告诉称：原告于一九九七年七月依法取得三亚市南边海渔港路X号土地使用权(证号为南海国用[1997]字第X号)，面积（略）．98平方米。二00四年十一月十九日，原告依据上级有关加快处置积压房地产的指示精神，与湛江市霞山区海帆拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》。海帆拍卖公司依据原告委托于二00四年十二月十日依法进行公开拍卖，三亚大上房地产开发有限公司以229万元价格竞买取得该地块的使用权，并于二00四年十二月十九日交清全部拍卖款。二00五年一月十日原告向三亚市土地储备整理中心申办土地转让，土地储备整理中心向原告送达《三亚市用地转让审查意见》。《意见》称：＂市政府批准按换地权益书方式收回＂市南边海渔港路X号土地，并附三亚市人民政府三府函[2004]X号《关于同意给中国银行湛江分行核发南边海渔港路土地换地权益书的批复》复印件。原告认为，三府[2004]X号《批复》，属政府内部文件，从未送达给原告，依法对原告没有法律效力，此其一。其二，市南边海渔港路X号土地已经通过拍卖程序归三亚大上房地产开发有限公司所有，收回的标的物已不复存在。其三，《批复》不符合《海南经济特区换地权益书管理办法》规定的程序。显然，三府函[2004]X号《批复》，以内部文件的方式收回原告已拍卖属三亚大上房地产有限公司所有的＂南边海渔港路（略）．98平方米土地使用权，并注销南海国用1997字第X号《国有土地使用权证》＂，没有任何法律依据，而且拍卖前未送达给当事人，程序严重错误。为维护原告的合法权益，并保证善意第三人三亚大上房地产开发有限公司的权益不受损害，维护社会经济的稳定和发展，请求人民法院依法撤销三府函[2004]X号《批复》。

原告提交的诉讼证据有：一、《土地使用证》(南海国用1997字第X号)，以证明三府函[2004]X号市政府《批复》收回的土地及证书属原告合法财产。二、《拍卖成交确认书》，以证明市南边海渔港路X号土地已于2004年12月10日拍卖归三亚大上房地产开发公司所有。三、《三亚市用地转让审查意见》及附件三府出[2004]X号《关于同意给中国银行湛江分行核发南边海港路地块换地权益书的批复》，以证明《意见》及《批复》没有法律依据，损害原告合法权益。

被告辩称：一、答辩人作出三府[2004]X号的具体行政行为，事实清楚，依据充分。2000年4月21日，原告与中国银行湛江分行(下称中行)签订《以物抵押协议书》。协议约定：原告将位于三亚市X路（略）．98平方米土地使用权(南海国用[1997]字第X号)，抵予中国银行湛江分行，作为清偿原告欠中国银行湛江分行的债务，抵偿金额以核发的换地权益书的书面价值为准。尔后，原告和中行提出核发换地权益书的申请。因此，根据原告和中行签订的抵债协议及申请核发换地权益书的要求，依照《海南经济特区换地权益书管理办法》第七条第(五)项＂依法作价抵偿国有金融机构和国有控股金融机构债务的土地，核发换地权益书，收回土地使用权＂的规定，答辩人作出《关于同意给中国银行湛江分行换地权益书的批复》。由上可见，答辩人作出核发换地权益书收回土地使用权的批复，事实清楚，法律依据充分，依法应予以维持。二、原告通过拍卖转让本案地块的行为，属无效的拍卖转让行为竟得本案地块，不应得到支持。1、2004年5月18日，因湛江市人大党委会招待所申请执行原告财产一案，湛江中级人民法院依法作出(2003)湛中法执字第X号《民事载定书》和湛中法执字(2003)第X号《协助执行通知书》，要求答辩人房地产行政管理部门协助执行如下事项：一、查封权属湛江经济技术开发区国际金融大厦集团有限公司位于海南三亚市的土地一块，证号为：南海国用(1997)字第X号，宗地号为：13－(13)－11。二、查封期间未经本院允许，不得办理上述土地的转让、出租、抵押、赠与及变更其权属的有关手续。根据上述查封事实同时依据《城市房地产管理法》第三十七条第(二)项＂司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让＂以及《拍卖法》第六条＂拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利＂的规定，由于本案地块也不符合《城市房地产管理法》规定的转让条件。故原告将本案地块委托湛江市海帆拍卖有限公司(下称拍卖公司)进行拍卖的行为，亦属无效的法律行为，大上公司通过拍卖竟得本案地产的行为，亦属无效的法律行为。三、大上公司参与竟买本案地块使用权依法不应属于善意第三人。

依照《拍卖法》第二十七条＂委托人应当向拍卖人说明拍卖标的来源和瑕疵＂、第十八条＂拍卖人说明拍卖标的瑕疵＂的规定，根据本案地块已被拍卖的事实，原告委托拍卖公司拍卖本案地块，是已向拍卖公司说明本案地块已被查封等事实；同样，拍卖公司也是已向大上公司说明本案地块已被查封以及三亚市国土资源局要求停止拍卖等有关情况。可见，大上公司在参与竟拍前，是已获悉上述情况的。而大上公司在明知本案地块已受到拍卖转让限制的情况下仍然参与竟买，依法不应成为善意取得第三人。

经庭审质证，本院对证据作出如下确认：原告、被告提交的证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案案件事实的证据。依据上述认定的证据，可以认定以下事实：

原告于1997年7月依法取南海国用(1997)字第X号国有土地使用权证，面积（略）．98平方米。2000年4月21日，原告将该地抵偿中国银行湛江分行的债务，并约定抵债以核发换地权益书的价值为准。抵债协议的生效应以中国银行拿到权益书生效为条件。同年5月25日，中国银行湛江分行向被告申请核发换地权益书。2004年12月2日，被告作出三府函(2004)X号《关于同意给中国银行湛江分核发南边海渔港路地块换地权益书的批复》，未依法送达当事人。2004年11月30日，根据原告的委托，湛江市海帆拍卖有限公司公告拍卖该地。当时，三亚市国土资源局以书面形式通知该拍卖行停止拍卖行为，告知该地核发换地权益书的有关情况，并通过特快专递方式送达。同年12月10日，该拍卖公司未理会该局的通知，如期举行拍卖会。三亚大上房地产开发公司竞拍卖受该地。2005年1月10日，三亚市土地储备整理中心给原告送达的《三亚市用地转让审查意见》告知该地核发换地权益书的有关情况。

另查：2004年5月18日，广东省湛江市中级人民法院(2003)湛中法执字第X号民事裁定书查封该地。

本院认为，本案审查的焦点是被告三府函(2004)X号文的合法性。＂X号文＂核发换地权益书的土地已为湛江市中级法院查封，任何单位个人均不能对该地进行处分。被告的＂X号文＂虽然没有送达第三人，但是被告下属机构三亚市国土资源局以书面形式通知拍卖行停止拍卖行为、三亚市土地储备整理中心以书面形式回复原告申请转让该地时均说明该地己核发换地权益书的事实，应认定该文对原告已产生法律上的效力。据此，被告的行为已经违反了广东省湛江市中级人民法院(2003)湛中法执字第X号民事裁定书的规定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项的规定，判决如下：

撤销被告三亚市人民政府于2004年12月2日作出三府函(2004)154《关于同意给中国银行湛江分行核发南边海渔港路地块换地权益书的批复》。

诉讼费100元由被告三亚市人民政府负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。

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审判长李锋

审判员吉训荣

审判员王筠

二00五年五月十一日

书记员吴璟