原告郑某，女，生于X年X月X日，汉族，医生，住（略），居民身份证号码：（略）。

委托代理人邓某乙，巴东县野三关司法所干部。

被告谭某丙，男，生于X年X月X日，土家族，农民，住（略），居民身份证号码：（略）X。

委托代理人谭某丁，男，生于X年X月X日，土家族，农民，住（略）。居民身份证号码：（略）。

委托代理人张某戊，男，生于X年X月X日，汉族，农民，住（略）。

被告邓某己，男，生于X年X月X日，土家族，医生，住（略）。

委托代理人邓某庚，男，生于X年X月X日，土家族，退休职工，住（略）。

委托代理人张某辛，男，生于X年X月X日，汉族，退休职工，住（略）。

原告郑某诉被告谭某丙、邓某己确认合同无效纠纷一案，本院于2011年9月19日立案受理后，依法由审判员向芳独任审判，于2011年10月18日公开开庭进行了审理。原告郑某的委托代理人邓某乙，被告谭某丙的委托代理人谭某丁、张某戊，被告邓某己的委托代理人邓某庚、张某辛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郑某诉称：我与被告邓某己于2009年5月8日登记结婚，同年12月26日以被告邓某己的名义，在巴东县X镇畜牧兽医服务中心购买了1套住房。被告邓某己乘我在重庆医科大学学习期间，未征得我的同意，单方委托其父将我们购买的住房卖给被告谭某丙，并于2011年5月14日签订了《房屋转卖协议书》。二被告未经我同意，擅自处分我与被告邓某己的夫妻共同财产，侵犯了我的财产所有权，其行为无效，现诉请法院判令二被告于2011年5月14日签订的《房屋转卖协议书》无效。

原告郑某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

1、原告郑某与被告邓某己的结婚证复印件1份、巴东县X镇畜牧兽医服务中心与被告邓某己签订的住房买卖合同复印件1份，用以证明被告邓某己在巴东县X镇畜牧兽医服务中心购买的住房属于原告郑某与被告邓某己的夫妻共同财产。

2、原告郑某的学生证复印件1份、学杂费收费收据1份、丰都县中山医院的排班表1份、邓某己的情况说明1份、敖永琴出具的证明1份、夏黎黎出具的证明1份、丰都县中山医院出具的证明1份，用以证明二被告在签订房屋买卖协议时，原告在学习期间，对二被告买卖房屋不知情。

3、邓某己的委托书及二被告签订的房屋转让协议各1份，用以证明二被告签订的房屋转卖协议未征得原告的同意，要求确认该房屋转让协议无效的事实。

被告谭某丙辩称：原告郑某在重庆医科大学学习，原告郑某与被告邓某己并未离婚，家庭和谐统一，被告邓某己在出售房屋时，原告应该知情。原告郑某与被告邓某己系夫妻，邓某庚系被告邓某己的父亲，现在原告郑某、被告邓某己与其父邓某庚相互串通，其行为应为法律不允许。被告邓某己全权委托其父邓某庚处理其名下的所有房产，并给其父出具有委托书，转让房屋系原告郑某与被告邓某己夫妻的真实意思表示，所签订的《房屋转卖协议书》成立，是合法有效的。请求法院驳回原告郑某的诉讼请求。

被告谭某丙为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：

证据一、邓某己的父亲邓某庚与谭某丙签订协议前所写的房屋转卖协议书草稿1份、房屋转卖协议书1份、邓某己的委托书1份、邓某己与巴东县X镇畜牧兽医服务中心的住房买卖合同1份及收据复印件2份、邓某庚出具的收条复印件1份，用以证明谭某丙与邓某己签订的房屋买卖合同有效，邓某己将其与巴东县X镇畜牧兽医服务中心签订的房屋买卖协议原件也已交付给被告谭某丙的事实。

被告邓某己辩称：2009年12月26日以我的名义在巴东县X镇畜牧兽医服务中心购买的住房1套，属于我与原告郑某的夫妻共同财产。因我想买1辆小车，曾与原告商量，但遭到原告的反对，因此我就趁原告在重庆医科大学学习之际，在未征得原告同意的情况下，单方委托父亲代我把房子卖给了谭某丙，并于2011年5月14日签订了房屋转卖协议。我没有征求原告的同意擅自处理了夫妻共同财产，侵犯了原告的财产所有权。事后，被告谭某丙没有要求原告追认，我与被告谭某丙虽然签订了协议，且谭某丙支付了房款，但未到房管部门办理产权登记，现争议的房屋仍为我父母及孩子居住，未实际交付给被告谭某丙。由于是我与被告谭某丙双方的过错所致协议无效，我愿意在适当范围内给被告谭某丙合理的经济补偿，以求妥善解决好争议。

被告邓某己未向本院提交证据。

经庭审质证，被告邓某己对原告提交的证据无异议，被告邓某己对被告谭某丙提交的证据真实性无异议，但认为房屋转卖协议中“甲方房屋出售后与其子女及其他人无任何法律关系”中的子女不包括原告，所出售的房屋原告应该有份。

被告谭某丙对原告提交的证据三无异议，对双方无异议的证据，本院予以采信。被告谭某丙对原告提交的证据一、二有异议，认为：证据一不清楚被告邓某己所出售的房屋是否为原告郑某与被告邓某己的夫妻共同财产；证据二不属实，现在通讯方便，虽然原告在学习期间，但原告作为正常人，肯定知道被告邓某己卖房屋的事。

原告郑某对被告谭某丙提交的证据的真实性无异议，因证据上没有原告的签名，同时也证明了原告不知情。

对双方有异议的证据，本院认为，原告提交的证据一系书证，具有客观真实性，本院予以采信；原告提交的证据二能相互印证，本院予以采信。

原告及被告邓某己对被告谭某丙提交的证据的真实性无异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。

经审理查明：原告郑某与被告邓某己于2009年5月8日登记结婚。2009年12月26日被告邓某己以x元的价格在巴东县X镇畜牧兽医服务中心购买住房1套（坐落于巴东县X镇X路X-X号西单元X室），该房屋至今未办理产权登记手续。2011年5月14日，被告邓某己委托其父邓某庚与被告谭某丙签订房屋转卖协议书，约定甲方（即被告邓某己）将其在巴东县X镇畜牧兽医服务中心购买的住房卖给乙方（即被告谭某丙），并约定：一、甲、乙双方共同协商房屋出售价格为贰拾贰万元整（￥x.00元）。二、甲方将原购房协议书、收据交给乙方。三、甲方将房屋内的水、电、电某、电某设施及立户票据交给乙方。四、室内现有的洗衣机、冰箱、淋浴器、微波炉等不计价地送给乙方。五、甲方房屋出售后，与其子女及其他人无任何法律关系。六、乙方一次性付清购房款x.00元后，甲方房屋出售后，房屋办理产权证一切事宜由乙方负责办理。协议签订后，被告邓某己将其与巴东县X镇畜牧兽医服务中心签订的住房买卖合同原件、收据交付给被告谭某丙。被告谭某丙于2011年6月24日将购房款22万元交付给被告邓某己，并再次约定10月底将所购房屋钥匙交付给被告谭某丙之父。此后，该房屋继续由被告邓某己占有使用，双方至今未办理房屋过户登记手续。2011年9月19日，原告郑某以被告邓某己擅自处分夫妻共同财产，侵犯其财产所有权为由，诉至本院，要求确认被告邓某己与被告谭某丙于2011年5月14日签订的《房屋转卖协议书》无效。

本院认为：本案所诉争房屋系原告郑某与被告邓某己婚姻关系存续期间添置的，根据我国婚姻法的规定，该房屋属原告郑某与被告邓某己夫妻共同共有。房产交易行为属于非日常生活家事代理，应征得另一方同意，否则对共有人不产生法律约束力，因此被告邓某己在处分该房屋时，原告郑某并未在场，事后也未取得原告郑某的书面追认同意，被告邓某己以个人名义与被告谭某丙签订的房屋转卖协议，属无权处分。根据《物权法》及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》的规定，不动产的善意取得必须是依法办理登记，被告邓某己与被告谭某丙签订协议后，买卖的房屋至今未交付给被告谭某丙，且尚未办理产权变更登记，因此被告谭某丙没有善意取得该房屋的所有权。

被告邓某己在出售房屋前应向购买方批露该房屋的共有人状况，被告邓某己明知该房屋系夫妻共同财产，在出售房屋前应征得原告郑某的同意；被告谭某丙在购买房屋时，也应对房屋交易的缺陷尽审慎义务，被告谭某丙没有证据证实被告邓某己在出售房屋前取得了原告郑某的同意，因此，被告邓某己与被告谭某丙于2011年5月14日所签订的房屋转卖协议书，侵犯了原告郑某的财产所有权，依法应认定为无效。据此，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条的规定，判决如下：

被告邓某己与被告谭某丙于2011年5月14日签订的《房屋转卖协议书》无效。

案件受理费200元，减半收取100元，由被告邓某己与被告谭某丙各负担50元。

如不服从判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至恩施自治州中级人民法院立案庭（必须注明汇款用途和上诉人名称），上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员向芳

二O一一年十一月八日

书记员向子龙

附本案判决适用法律条文：

《中华人民共和国婚姻法》

第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金；

（二）生产、经营的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。