原告南宁市XX有限责任公司，住所地：南宁市X区X路X号。

法定代表人陈XX，总经理。

委托代理人崔凤涛，广西桂海天律师事务所律师。

被告杨XX，女，汉族，住南宁市X区X路X号。

委托代理人王XX，男，汉族，住南宁市X区X路X号。

原告南宁市XX有限责任公司诉被告杨XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告南宁市XX公司公司的委托代理人崔凤涛、被告杨XX的委托代理人王XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告南宁市XX公司公司诉称：原告是滨湖路XX号XX花园小区的物业公司。被告是XX花园XX号房业主，该房屋建筑面积共计121.37平方米。被告曾以原告代收公摊水电费不合理为由，诉至青秀区法院和南宁市中级人民法院，诉讼期间，被告提出在法院审理期间暂不交纳有争议的公摊水电费，待法院判决后再交。从2007年7月后，被告就没有交纳公摊水电费。到2009年4月，被告就没有交纳水电费及物业管理费。南宁市中级人民法院驳回被告的诉讼请求后，原告催促被告交纳上述费用，但被告称其还在申诉。到2010年7月22日，原告给被告发出书面通知要求交费，但7月25日被告就人去楼空。从2009年4月至2011年8月，被告尚欠28个月的物业管理费未交，共计1359元。另，被告也未交纳每月7元的垃圾费。原告认为，被告拒不交纳物业管理费，违反了双方合同约定，理应承担违约责任，故请求法院依法判令：被告向原告支付物业管理费1359元（从2009年4月计算至2011年8月，共计28个月，28个月×0.4元/平方米/月×121.27平方米），并承担本案诉讼费用。

被告杨XX辩称：一、对有争议的公摊水电费问题，被告从未表示在二审后交纳，而是表示公摊水电费问题必须提交区高院再审；二、被告拒绝交纳2007年7月以后的公摊水电费，是因为原告存在严重乱摊公摊水电费以及公共用水用电计量暗箱操作不透明的问题；三、被告于2009年4月以后未交物业管理费，是因为原告先行违反合同约定，未履行公共设施管理职责，至今不履行维护公共管道设施的合同义务，造成原告房屋内两个卫生间长期渗漏污水，对原告生活造成严重影响，故被告以拒交物业管理费行使合同抗辩权；四、原告于2010年7月22日向被告发出的催费通知是催缴水电费，而不是物业管理费；五、被告房屋于2010年7月22后遭到原告停电，导致房屋无法居住，被告只好另谋出路；六、被告并非不交纳自用水电费，而是因为原告拒收，导致被告无法交纳自用水电费；七、原告存在乱收垃圾费的问题。且被告从未拒交垃圾费，而是原告拒收此项费用；八、原告要求被告交纳2009年4月至7月的4个月的物业管理费的诉讼请求已超过2年的诉讼时效，应予驳回，其余24个月的物业管理费，因原告至今不履行维护公共设施和恢复被告房屋供电的合同义务，亦应依法驳回；九、原告切断被告房屋供电，既是违约行为，也是侵权行为，故被告有权利拒交物业管理费，更可以要求原告赔偿因此造成的财产损失。综上，被告拒交物业管理费是正当行使合同抗辩权，原告只有在完全彻底履行合同义务的前提下，才能向被告主张其收取物业管理费的权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原告XX公司是获物业管理服务资质的法人。被告杨XX是XX花园XX号房的业主，该房屋总面积为121.27平方米。被告于2003年12月入住XX花园小区X区未成立业主委员会，原告接受开发商委托对XX花园进行前期物业管理。2003年12月18日，原被告签订《XX花园物业管理公约》，该合同第十三条约定，由原告负责按规定为业主及非业主使用人代收、代缴水电费、治安卫生及其他管理、服务费用，并要求业主和住户的配合，每月X号至X号为缴纳物业管理费时间，对逾期不交纳者，按规定加收滞纳金，滞纳金按每天1%收取。对拒交或无理取闹者，采取相应的违约制裁措施。如停水停电等。《南宁市X区物业服务收费标准备案表》中载明，XX花园小区的无电梯住宅综合费按0.4元3/月收费标准收取。由于被告从2009年4月至2011年8月期间一直未向原告支付物业管理费，原告为此诉至本院，提出前述诉讼请求。被告则答辩如前。

另查明，在庭审中，被告提出原告要求交纳2009年4月至7月的4个月的物业管理费的诉讼请求已超过2年的诉讼时效的主张，原告对此予以认可，并当庭放弃要求原告交纳2009年4月至7月的4个月的物业管理费的诉讼请求。

本院认为：原告接受委托从事XX花园小区的物业管理，原被告签订的《XX花园物业管理公约》系双方当事人的真实意思表示，属合法有效的合同，双方均应恪守履行。原告对小区进行管理维护，提供了物业管理服务，被告作为小区业主，接受了服务，应按合同约定的计费标准，按时履行缴纳物业管理费的义务。现被告违反合同约定未按期交纳物业管理费，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告当庭放弃要求原告交纳2009年4月至7月的4个月的物业管理费的诉讼请求，于法无悖，本院予以确认。被告每月应交纳的物业管理费应按约定标准计算，即每平方米0.4元计121.27平方米，为每月48.5元，被告应向原告支付从2009年8月至2011年8月（共24个月）拖欠的物业管理费计1164元，故原告的诉讼请求，本院予以支持。关于被告提出原告违反合同约定，不履行修缮公共管道的义务导致被告房屋中卫生间长期渗漏污水，故被告拒交物业管理费的答辩意见，根据原被告签订的《XX花园物业管理公约》的约定，业主有缴纳物业管理费的义务，而被告所提交的证据只能证明被告房屋中有渗漏污水的现象，但并不足以证明被告房屋渗漏污水的原因在于原告方未履行合同义务，且原告对此不予认可，被告不能以此作为拒交物业管理费的理由，故被告的该答辩意见，本院不予支持。关于被告提出由于原告切断被告房屋供电给被告造成经济损失，故被告拒交物业管理费的答辩意见，被告应就此另行起诉，而不能以此作为拒交物业管理费的理由，故被告的该答辩意见，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：

被告杨XX向原告南宁市XX有限责任公司支付自2009年8月至2011年8月的物业管理费1164元。

本案案件受理费50元，由被告杨XX负担。此款原告已预交，由被告将此款随同上述应付款项一并给付原告。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费用。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

审判长谭妤

人民陪审员余安宁

人民陪审员黄岚岚

二○一一年十一月三日

本件与原本核对无异

书记员熊志伟