上诉人（原审被告）宾阳县城建发展有限公司。
法定代表人覃某，总经理。
委托代理人张某丙。
被上诉人（原审原告）蒋某。
被上诉人（原审原告）肖某。
委托代理人蒋某，系肖某丈夫，基本情况同上。
上诉人宾阳县城建发展有限公司（以下简称城建公司）因与被上诉人蒋某、肖某商品房预售合同纠纷一案，不服宾阳县人民法院（2010）宾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月21日受理后，依法组成合议庭，于2011年1月19日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人城建公司的委托代理人张某丙、被上诉人蒋某、肖某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：蒋某、肖某于2007年2月22日通过中国工商银行向城建公司交纳购房款x元，该款城建公司于2007年4月16日退还蒋某、肖某。双方于2007年3月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定：蒋某、肖某购买城建公司开发的宾阳县X区都市花园第AX幢X单元三层X号房，房屋价款x元。蒋某、肖某应于2007年3月1日前交付该商品房首付款x元，余款x元由买受人向银行申请按揭贷款付清给出卖人。合同的第七条规定：城建公司应于2008年3月31日前将符合本合同约定的商品房交付蒋某、肖某使用。城建公司还要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》。因城建公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由城建公司承担全部责某。但出现下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、施某中遇到异常困难及重大问题不能及时解决的；3、其他非出卖人能控制的因素（如政府行为）等造成工期延误的。合同第八条还约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：（1）逾期不超过60天，自本合同第七条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在接到买受人的解除合同通知之日起30天内退还全部已付款及违约金，并按买受人累计已付款的2%支付给买受人。合同签订后，蒋某、肖某于2007年3月1日通过中国工商银行向城建公司交付了合同约定的首付房价款x元，2008年4月27日通过中国工商银行向城建公司交付x元，2008年6月11日蒋某、肖某经向中国工商银行宾阳县支行贷款x元支付给城建公司。城建公司至2009年1月21日才将商品房交付蒋某、肖某使用。为此，蒋某、肖某诉至法院请求判令：城建公司应支付的违约金为x.25元，超90日办理房产证的违约金300元，2009年元月21日至庭审日违约金计利息350元，共计x.25元。
一审法院审理认为：蒋某、肖某与城建公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效合同。按照合同约定，城建公司应于2008年3月31日前将符合合同约定的商品房交付蒋某、肖某使用，但城建公司迟至2009年1月21日才将符合合同约定的房屋交付蒋某、肖某使用，出卖人不按照约定的期限交付标的物，构成违约。城建公司辩称因政府延期交付土地、迁坟问题等原因导致延期交房，城建公司顺延交房没有违约。因延期交付土地、迁坟等问题是人为因素，并非“不可抗力”的情形，对这些人为因素，城建公司在与蒋某、肖某签订合同时是能预见的，是可以避免逾期交房的，而双方在签订合同时也未对“异常困难及重大问题”作出具体约定，发生纠纷后蒋某、肖某对城建公司的解释不予认可，故城建公司主张不构成违约的意见不予采纳。城建公司辩称延期交房是受政府延期交付建设土地、迁坟等客观外力因素所致，符合《商品房买卖合同》第七条规定可以延期的情形，应当免责，另外，既然双方签订的《房屋交接单》中已注明“确认今日是合同交房的最后期限”的字样，就应当视为是对《商品房买卖合同》中交房期限的变更，城建公司因此没有延期交房的行为。一审法院认为，延期交付建设土地及迁坟等情形，城建公司在与蒋某、肖某签订《商品房买卖合同》时便应当考虑和预见到，而双方签订合同时也未对“异常困难及重大问题；其他非出卖人能控制的因素”作出具体约定，发生纠纷后蒋某、肖某对城建公司的解释不予认可，至于《房屋交接单》中“确认今日是合同交房的最后期限”的内容，因属于格式条款，且具有免除城建公司方责某情形，同时，城建公司也没有证据证明签订时已将该条款内容、责某、后果明确告知蒋某、肖某，该条款应属无效条款，故对城建公司的上述辩解意见，不予采纳。对于双方约定的违约金是否过高的问题。城建公司延期交房已构成违约，应承担逾期交房的违约责某。按照合同约定，出卖人逾期交房不超过60日的应按约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交房价款的万分之五的违约金，双方签订合同时对超过60日交房支付违约金的方式没有约定，应依照我国《合同法》第六十一条第一百一十一条的规定按照合同有关条款确定，据此，应按该条款处理。而我国的《合同法》第一百一十四条规定已确定违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。对于违约金过高的标准，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等因素，根据公平原则予以衡量。综合本案案情，城建公司延期交房确实存在人为影响的客观因素，根据城建公司的请求，依法对合同约定逾期交房的违约金按日万分之五计算调整为按日万分之三计算。依据蒋某、肖某请求的从2008年4月1日起另分期交购款之日计至2009年1月21日止，按日万分之三计算，本案的违约金为x.75元（296天×x元×3元/x日＋270天×x元×3元/x日＋225天×x元×3元/x日）。对于蒋某、肖某在庭审中增加的诉讼请求，因系蒋某、肖某在举证期限间满后提出的，本案不予以审理。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条第三款的规定，判决：城建公司支付蒋某、肖某违约金x.75元。
上诉人城建公司不服一审判决，上诉称：1、由于征地、迁坟等政府行为的影响，使得建设用地迟延交付上诉人及建筑施某过程中遇到难以避免的非上诉人所能控制的客观因素，导致建设项目开工及建筑工程施某竣工日期向后推迟，上诉人根据双方合同第七条第二款约定的客观外力原因和所形成的特殊情况，依约享有合法的免责某由，可得以据此顺延交房期限并不存在违约行为，应改判决上诉人无需承担偿付违约金x.75元；2、在原合同履行期间，不可预见、不可避免地遭遇了罕见的“金融危机”引发重大的“情势变更”所致，超出单纯商业风险范畴的经济承受能力和作为一般理性人缔约时所能预见的期待义务，因此无论双方违约与否，针对《商品房买卖合同》第六条和第八条约定的违约金按日支付万分之五过高，根据合同法和最高法释之规定，请求予以调减违约金至按日万分之一计算标准，维持上诉人的合法权益。
被上诉人蒋某、肖某答辩称：宾阳县政府下发《县X区财政片区迁坟工作的通知，发出后18天建设、施某、监理三单位负责某签署了开工申请、开工令，说明宾阳县政府的迁坟通知只是起到促进工程加快进度的作用，并没有阻碍与迟延工期的作用，此通知并不适用于购房合同的第七条第二款第2、3项，不能作为延误工期理解。由于上诉人延期交房达两年之久，使得被上诉人经济受到了很大损失，对违约金的计付应按原合同约定的日万分之五，确认房屋交接单及符合合同约定的商品房交接日期为2010年3月30日，以新的商品房交接日期计算违约金。
本案双方当事人的争议焦点是：城建公司在履行合同过程中的违约行为是否因不可抗力的情形导致，是否应承担违约责某，违约金应如何计算
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，城建公司与蒋某、肖某签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，内容亦无违反法律强制性规定，因此，该合同依法成立有效，合同双方应当严格履行。依据合同的约定，城建公司应于2008年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给蒋某、肖某，但城建公司至2009年1月21日才向蒋某、肖某交付所认购的商品房。城建公司上诉称其延期交房是由于政府延期交付建设土地及迁坟等因素所致，符合《商品房买卖合同》第七条的规定，应当免除其违约责某。城建公司在取得建设土地时对土地的状况及基于该土地所产生的纠纷应有明确的认识，该情形在与蒋某、肖某签订《商品房买卖合同》之前已存在，也是其订立合同时所能预见，但城建公司仍向买受人承诺其交房的确定日期，应确认其自愿承担由此所带来的风险，城建公司逾期交房已经构成违约，依合同应承担违约责某。城建公司以合同签订前存在的因素作为不可抗力要求免责某理由，不能成立，本院不予支持。《房屋交接单》为城建公司制作的格式文本，其中“确认今日是合同交房的最后期限”的内容明显是城建公司为免除其所应承担因逾期交房的违约责某设立，为买房人主张权利设置障碍，且城建公司没有证据证明该条款内容、责某及法律后果告知买房人并得到其同意认可，故该条款为无效条款，蒋某、肖某起诉城建公司支付逾期交房违约金理由充分。城建公司与蒋某、肖某所签订的合同中有关逾期交付房屋的违约金约定为买受人已交房价款的日万分之五计算，一审法院结合本案的实际情况、当事人的过错程度、实际情况并兼顾合同履行情况，将违约金调整为日万分之三正确。一审法院判决城建公司因逾期交付房屋，应赔偿蒋某、肖某违约金x.75元正确，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费266元，由上诉人宾阳县城建发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长付浩
审判员孙泽兵
代理审判员谢志兴
二O一一年三月十四日
书记员罗世民
