上诉人（一审被告）黄某，女，32岁。

被上诉人（一审原告）李某，女，30岁。

上诉人黄某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服港北区人民法院（2010）港北民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2011年4月19日立案受理后，依法由审判员马荣兴担某审判长，审判员黄某雄、李某华参加的合议庭，于2011年5月12日公开开庭进行了审理，书记员刘丽、速录员梁明燕担某法庭记录。上诉人黄某、被上诉人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，2010年9月1日李某与黄某协商签订了一份《租赁协议》，约定：黄某将贵港商业广场南区一层S-BX号铺位出租给李某经营服装，租期为一年即从2010年9月1日至2011年8月31日止；每月租金850元；签订协议时李某须向被告交纳保证金2000元，若李某提前终止协议则将保证金补偿给黄某，若租赁期满，李某无违反协议，黄某将保证金退还给李某；如李某不按时交纳租金及相关费用，则按日千分之五支付违约金给黄某；协议一经签订，任何一方不得擅自解除，否则按年租金总额的10％支付违约金给对方。协议签订后，李某按约定交纳了2000元保证金给黄某，黄某将该铺位出租给李某使用。李某均按月向黄某交纳租金，2010年10月1日李某交清该月租金给黄某后，黄某于同月20日无故将李某租赁的铺位门锁上，李某无法经营。2010年12月1日黄某又擅自将该铺位出租给他人使用。为此，李某诉请法院判令：1、黄某双倍返还定金4000元给李某；2、黄某支付李某违约金1020元；3、黄某赔偿李某经济损失4000元；4、黄某返还李某租金280元。

一审法院认为，李某与黄某双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规强制性、禁止性规定，该合同合法有效。合同签订后，双方均按约定履行合同，但黄某收取了李某的租金后，在租赁期间将该铺位大门上锁，并在租赁期限尚未届满，又擅自将铺位出租给他人，导致李某无法经营使用，黄某的行为已构成违约，应承担某约责任。因此，李某请求黄某根据合同约定按年租金总额的10%支付违约金1020元，理由正当，依法有据，应予以支持。李某主张双倍返还定金，但合同中没有约定定金性质，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担某法〉若干问题的解释》规定，当事人交付留置金、担某、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。故李某该项请求，于法无据，不予支持。按合同中约定，李某没有违约，黄某收取的2000元应返还给李某。黄某收取了李某10月份租金850元，却于该月20日将铺位大门上锁，且黄某的行为造成李某损失280元租金，黄某应予赔偿。李某主张黄某赔偿经济损失4000元，由于其未能提供证据予以证实该事实，对此黄某亦不予确认，根据举证原则，李某该请求该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担某法〉若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下：一、黄某返还李某2000元。二、黄某支付违约金1020元给李某。三、黄某赔偿李某租金损失280元。四、驳回李某其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由黄某负担。

黄某不服一审判决，上诉称，一、一审没有查清双方租赁铺位的基本事实，导致判决错误。事实上，贵港商业广场南区一层S-BX号铺位是上诉人黄某从房东覃国勤处租赁下来，然后又和被上诉人合租，一人一半。二、一审判决认定上诉人违约是错误的。事实上，是被上诉人违约在先。2010年10月10日，被上诉人告知上诉人其已另外找到了铺面，要求解除《租赁协议》，上诉人同意了被上诉人的要求。10月13日，被上诉人在新铺位BX号（即上诉人租赁铺位的钭对面）开张营业，至10月16日，被上诉人把其物品搬离了原承租的铺位。被上诉人搬走后，S-BX号铺位就只由上诉人一人租赁。上诉人每天仍然坚持正常营业，息业后锁门回家休息。被上诉人在上诉人开门营业时间从未找过上诉人，也未打过电话给上诉人要求进入S-BX号铺位。因此，被上诉人声称上诉人锁门不让其出入没有事实依据。双方发生纠纷根源是后来被上诉人要求上诉人退还保证金2000元，上诉人根据《租赁协议》的约定拒绝其无理要求，被上诉人才编造理由起诉的。本案是被上诉人违约在先，应由其承担某约责任。三、被上诉人的租金只交到2010年10月份便不再交纳，同时其已在另一铺位经营服装，据此也印证了被上诉人提前退租的事实，证实其违约在先。上诉人根据与被上诉人签订《租赁协议》的约定，于2010年12月1将被上诉人原租赁的铺位出租给韦春丽经营服装，也是符合约定的，并没有违约。综上所述，一审判决对基本事实没有查清，导致判决错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。

被上诉人李某答辩称，被上诉人已按约定交付了10月份的租金给上诉人，上诉人却锁门不让被上诉人经营，是上诉人违约。被上诉人搬一些物品出来，并不能说明被上诉人退租，被上诉人没有违约。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本案的争议焦点：在履行合同过程中，谁违约，应如何承担某约责任。

本院认为，上诉人与被上诉人之间存在房屋租赁合同关系，有双方签订的《租赁协议》为凭。被上诉人已按照租赁协议约定交纳了保证金和2010年9、10月份的租金给上诉人，而上诉人在被上诉人享有合法承租权期间内，擅自把被上诉人承租铺面的门锁上，没有给钥匙被上诉人，这事实上诉人在一审庭审中已自认。可见，上诉人以其行为单方终止了合同的履行，上诉人的行为构成了违约，应承担某约责任。上诉人上诉称被上诉人另找铺面经营，不再承租铺面，被上诉人先违约，对此，被上诉人予以否认，上诉人又未能向法庭提供相关证据予以证实，故上诉人关于被上诉人先违约的上诉理由不成立，应予驳回。根据双方签订的协议对违约责任的约定：被上诉人没有违反协议，上诉人应将保证金退还给被上诉人；上诉人违反协议约定，擅自解除合同，应向被上诉人支付年租金总额10％的违约金。另外，被上诉人已交付10月份的租金，却有10天时间未能使用所承租铺面，上诉人应赔偿被上诉人的租金损失。故一审判决上诉人返还保证金、支付违约金、赔偿租金损失给被上诉人正确，应予维持。上诉人诉请驳回被上诉人一审的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人黄某负担。

本判决为终审判决。

审判长马荣兴

审判员黄某雄

审判员李某华

二○一一年五月十八日

书记员刘丽