上诉人（原审被告）南宁市国凯实业有限责任公司。
法定代表人文某，董事长。
上诉人（原审被告）南宁金沙湾实业有限责任公司。
法定代表人文某，董事长。
两上诉人的共同委托代理人钟宁平、李冀。
被上诉人（原审原告）方某丙。
被上诉人（原审原告）方某丁。
委托代理人方某丙，系本案另一被上诉人。
上诉人南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）、南宁金沙湾实业有限责任公司（以下简称金沙湾公司）与被上诉人方某丙、方某丁商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2009）江民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年5月4日公开开庭进行了审理。上诉人国凯公司和金沙湾公司的共同委托代理人钟宁平、李冀，被上诉人方某丙（也是被上诉人方某丁的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年9月18日，方某丙、方某丁与国凯公司签订了《商品房买卖合同》，方某丙、方某丁购买被告位于南宁市X区X路X号翠湖新城四期第X栋X单元X号房，总房价x元。合同第八条约定：出卖人应当在2006年2月28日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方某意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。合同签订后，方某丙、方某丁依约支付完购房款。方某丙、方某丁于2007年6月诉至一审法院，请求判令国凯公司：1、支付逾期交房违约金和公共配套设施违约金x元；2、继续履行合同约定的未尽义务，在2007年9月30日前安装符合国家规定的一户一表和公共配电等输电设施，按合同约定为方某丙、方某丁全面完善小区相应配套的大门、围某、道路、绿化（包括中心花园）等基础建设；3、在2007年9月30日前，将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案，以便方某丙、方某丁办理房产证、国有土地使用权证；4、在2007年7月31日前将方某丙、方某丁的3000元燃气管道开户费转给燃气管道公司，以便铺设好能正常使用的燃气管道设施；5、并判令金沙湾公司对上述民事责任承担连带责任。（2007）江民一初字第X号民事判决对上述请求进行了处理，其中对方某丙、方某丁的第3项请求，在该判决中认为：合同第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后贰年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目，经验收合格后方某交付使用。第十八条规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照第十七条的规定和对城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况等进行综合验收。因此，在综合验收条件下，开发商必须通过综合验收才能交房，则约定综合验收后进行产权资料报备亦公平合理。而若开发商不须进行综合验收，只须通过建设、施工、监理、勘察、设计五方某收即可交付使用，则对产权资料报备亦应规定同等的条件。合同第十五条的约定对业主而言显然是不公平的。故应依据我国目前的法律法规，将双方某定的办理房屋权属登记资料报备和产权证的时间起算点变更为商品房交付使用之日。双方某定报备期间为2年，虽然较法定时间长，但只要不违反法律强制性规定，应当尊重当事人的约定。则国凯公司应当在商品房交付之日起2年内向产权登记机关进行资料报备。自2006年4月1日交房至今未到两年，故方某丙、方某丁请求国凯公司在2007年9月30日前进行产权资料报备依据不足，不予支持。对于第4项请求，在判决中认为：依据南宁市规划管理局、南宁市建设局南规通［2002］X号文某精神，所有新建、扩建、改建的多层或高层住宅必须配套管道燃气。因此，在小区规划管道燃气管网并安装到户是开发商国凯公司的责任。现市政管道已开通至四期，方某丙、方某丁也已缴纳燃气开户费用，对方某丙、方某丁而言，国凯公司的义务即是依合同约定为方某丙、方某丁安装管道燃气到户并开通使用，至于国凯公司如何使该义务得以实现并非方某丙、方某丁应该深究之问题。故方某丙、方某丁请求国凯公司将管道燃气开户费转至燃气公司账户，已超出方某丙、方某丁之权利范围。方某丙、方某丁此请求之目的是实现管道燃气到户并开通使用，该目的合乎双方某权利义务的约定，故按双方某设定之权利义务予以支持，国凯公司应当继续履行将管道燃气安装到户并开通使用的义务。因方某丙、方某丁未向法院提起逾期不安装管道燃气的违约金或损失，则本案不予处理。方某丙、方某丁可以依约另行向国凯公司提出赔偿。对于第5项请求，在该判决中认为：金沙湾公司与国凯公司签订了《兼并协议》，国凯公司的法定代表人亦已变更为金沙湾公司的法定代表人，可知金沙湾公司已完成对国凯公司的兼并。兼并后，国凯公司仍具备独立的法人资格，具有自己独立的财产，能独立承担民事责任，故此应首先由国凯公司承担民事赔偿责任，其资产不足以承担责任的部分，考虑到金沙湾公司兼并国凯公司以后具有使用管理国凯公司资产的权利，则国凯公司的债务亦理所当然由金沙湾公司承担。即金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分应承担补充责任。该案进行判决后，因国凯公司、金沙湾公司不服，向南宁市中级人民法院提出上诉，南宁市中级人民法院以（2008）南市民一终字第X号民事判决对一审法院判决国凯公司应当在房屋交付后两年履行产权资料报备义务予以确认，对判决国凯公司继续履行为方某丙、方某丁将燃气管道安装到户并开通使用的义务以及金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任予以维持。一审法院另查明：国凯公司至今仍未向产权登记机关办理权属登记资料报备案手续，翠湖新城四期X栋的管道燃气尚未开通。
一审法院认为：本案双方某订的《商品房买卖合同》是双方某真实意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效。双方某事人应按合同内容履行各自的义务。方某丙、方某丁已按合同约定履行了付款义务，则被告应按时履行其约定义务。方某丙、方某丁以国凯公司逾期办证为由，请求国凯公司尽快办理房屋产权证并赔付违约金。国凯公司是否存在逾期办证的问题，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后贰年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而在（2007）江民一初字第X号民事判决中，已判决将国凯公司应当履行报备案的时间确定为自房屋交付后两年，南宁市中级人民法院南市民一终字第X号民事判决也确认了一审法院确定的期限合理，故国凯公司应当自房屋交付后两年内履行将房屋产权资料报备案的义务。本案国凯公司交房的时间为2006年4月1日，自交房日至今已逾四年，国凯公司仍未能进行权属登记资料报备案，已构成违约，方某丙、方某丁请求国凯公司尽快履行产权资料报备案义务，理由正当，应予支持。国凯公司提出方某丙、方某丁该项请求属于重复诉讼，但方某丙、方某丁关于办证的请求，在（2007）江民一初字第X号民事判决中，因条件尚未成就而被一审法院驳回，方某丙、方某丁现重新提出诉请，并不属于重复诉讼。双方某合同第十五条还约定了如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则双方某意按每逾期一日出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方某的原因，即是在权属登记资料报备上。故开发商在一审法院判决确定的报备期限后仍未进行报备的，应当参照此违约条款进行计算违约金，即逾期一日，即按买受人已付房款的万分之一计算违约金，直至国凯公司履行权属登记资料报备案之日止。根据（2007）江民一初字第X号生效民事判决，国凯公司应于自2006年2月28日交房两年后即2008年2月27日为方某丙、方某丁办理将权属登记资料报产权登记机关备案的义务，故本案的诉讼时效，应自2008年2月28日起算。方某丙、方某丁于2009年7月30日起诉，未超过二年之诉讼时效。方某丙、方某丁关于返还管道燃气费用的请求，因在（2007）江民一初字第X号案中，已判决国凯公司继续履行将管道燃气安装到户的义务，故方某丙、方某丁现又请求国凯公司继续履行合同约定安装管道燃气到户并开通使用的义务，或返还3000元管道燃气开户费，已属重复诉讼，不予支持。关于金沙湾公司是否是本案的一审适格被告，是否应与国凯公司承担补充责任的问题，在（2007）江民一初字第X号民事判决中，已判决金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任，南宁市中级人民法院亦以（2008）南市民一终字第X号民事判决对本院判决金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任予以维持。生效判决书具有法律效力，故金沙湾公司在本案中应对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，判决：一、国凯公司继续履行将权属登记资料报产权登记机关备案的义务；二、国凯公司向方某丙、方某丁支付逾期报备违约金（自2008年2月28日起计至国凯公司将产权资料报备案义务履行完毕之日止，每日按方某丙、方某丁已交付房款x元的万分之一计算）；三、金沙湾公司对国凯公司的上述第二项义务负补充责任；四、驳回方某丙、方某丁其他诉讼请求。案件受理费66元，由国凯公司负担。
上诉人国凯公司与金沙湾公司共同上诉称：首先，一审判决认定事实错误。本案中双方某事人于2004年9月18日在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，合同依法成立且合法有效，双方某应受其约束。合同第十五条关于产权登记约定：“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房综合验收后、两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方某意按下列第l项处理：“3、买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”合同签订后，在履行过程中南宁市住房保障和房产管理局于2005年2月6日下发通知：“按《商品房销售管理办法》将许可制改为备案制，改为《商品房现售备案证明》。”自此，取得《商品房现售备案证明》是商品房办理所有权证的必须前置程序和条件，且权属登记的程序没有任何的变动。所以，本条款应解释为：办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方某意按下列第l项处理：“3、买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。”也就是出卖人完成对商品房的初始登记即取得《商品房现售备案证明》后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人的责任，没有在2012年7月21日前将应由其提供的的资料报产权登记机关备案而使得买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，出卖人才承担违约责任。上诉人于2010年7月21日取得了《商品房现售备案证明》后已及时将需由上诉人提供相关资料（办理个人房屋所有权证书的一部分资料）报房产管理局，进行所有权转移权属登记备案工作。所以，上诉人在本案中没有违约的事实存在，不应承担违约责任。一审法院认定上诉人违约是对于办理商品房权属登记程序的认定不正确，1、根据《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”合同第十五条约定的“取得《商品房现售备案证明》”正是第三十一条规定的“初始登记”，也只有房地产开发企业通过房屋所有权初始登记后，才能办理房屋所有权转移权属登记备案工作，从而取得《房屋所有权证书》。同时“办理产权证费用由买受人支付”这一约定也可知，合同约定是在出卖人取得《商品房现售备案证明》后才协助买受人办理房屋所有权转移权属登记备案工作，且费用由买受人承担。2、合同第十五条明确作出了特殊约定：“办理产权证费用由买受人支付，出卖人应当在商品房取得《商品房现售备案证明》后两年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”可知进行所有权转移权属登记报产权机关备案时间起算应该为取得《商品房现售备案证明》后才开始起算，一审法院随意变更合同约定内容认定以商品房交付使用之日为办理产权登记材料报备的起算点。所以，一审判决是一个没有合同依据和没有事实依据的判决。其次，一审判决适用法律错误。双方某事人在合同中对产权备案的起算时间已有约定，一审法院却适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条，来确定本案产权备案的起算时间，属于适用法律错误。三、根据不告不理的原则，人民法院对于当事人没有提出请求的事项不能依职权作出处理。被上诉人在起诉状中第一项诉请是“请求判令国凯公司、金沙湾公司支付逾期办理产权资料备案的违约金x元”。款项数额具体，明确，但一审法院所作的判决第二项超出了被上诉人的诉讼请求范围。一审判决无法律依据，损害了上诉人的合法权益。一审判决判令金沙湾公司对国凯公司履行义务不足部分承担补充责任，属于认定事实不清，适用法律错误。理由如下：1、金沙湾公司以股东的身份参与国凯公司的经营，对其进行兼并，但该兼并不是吸收合并，国凯公司没有注销企业法人资格。依据最高人民法院《关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规的规定》第三十一条的规定，企业吸收合并后，被兼并企业的债务应当由兼并方某担。因此，只有在国凯公司被吸收兼并被注销企业法人资格的情况下，金沙湾公司才应承担国凯公司的债务。现国凯公司仍以原有的法人资格独立对外承担权利义务，依据《中华人民共和国公司法》第三条的规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，国凯公司应以其自身所有的财产对本案承担义务，金沙湾公司不是本案适格主体。2、金沙湾公司兼并国凯公司后，国凯公司名称不变企业没有消灭，其性质有国有企业变更为民营企业，而且在工商管理机关的登记上可以明显看出金沙湾公司仅是国凯公司的股东之一，本系列案为商品房买卖合同纠纷案，而金沙湾公司兼并国凯公司法律关系是兼并与被兼并的法律关系。企业间的兼并在本系列案中应该是另一个法律关系，因此，金沙湾公司在本系列案中主体不适格，不是本系列案的适格主体。类似案件的处理可见南宁市中级人民法院（2008）南宁市民抗再字第X号民事判决书及南宁市X区人民法院（2007）江民二初字第X号民事判决书。3、在本案中，从贯穿整个《兼并协议》的内容可见：（2005）桂民初字第X号民事判决书的生效确认了金沙湾公司对国凯公司、永茂公司拥有法定债权，为实现债权政府通过政府行为以股权置换的方某并购国凯公司、永茂公司及下属子公司，其实这种兼并方某的实质就是以收购国凯公司股权方某对国凯公司控股。根据最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案若于问题的规定第35条：以收购方某实现对企业控股的，被控股企业的债务，应由其自行承担。4、根据金沙湾公司与国凯公司《兼并协议》生效时间为2006年7月26日，也就是金沙湾公司入主国凯公司而成为新控股股东的时间。由于本案涉及的商品房买卖合同签订时间为2004年10月11日，在兼并发生之前，且在兼并发生前5-6个月时间由于国凯公司欠施工队工程款，所有楼盘均已停工，所造成的违约事实与违约赔偿都是在兼并完成之前已经形成，但第X号《资产评估报告书》基准日止国凯公司的债务没有包含此项债务，也不是评估基准日后国凯公司新产生的债务，应属于国凯公司故意隐瞒、遗留的债务。因此，金沙湾公司不应承担本案的违约责任，一审判决认定事实不清，适用法律不当，恳请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的所有诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人方某丙、方某丁共同答辩称：上诉人违约的事实和时间在（2007）江民一初字X号民事判决和南市民一终字X号民事判决中已经明确了。我们对上诉人逾期报备违约金的要求是从起诉之日起到上诉人实际履行义务完毕之日的违约金。请求二审法院维持原判。
本案争议焦点是：一、上诉人国凯公司是否应向两被上诉人支付逾期报备案违约金数额如何计算二、金沙湾公司是否应对国凯公司所负的义务承担补充责任
上诉人向二审法院提交3份证据：证据1《关于商品房销售管理有关问题的答复》欲证明导致上诉人不能及时办理备案是政府行为造成的；证据2《商品房现售备案证明》证明上诉人已完成报备案义务；证据3房产证发放记录证明被上诉人已经领取了房屋所有权证。两被上诉人对上述3份证据的真实性没有异议，本院对上述3份证据予以确认。
两被上诉人没有证据向二审法院提交。
一审法院查明国凯公司至今仍未向产权登记机关办理权属登记资料报备手续，但根据上诉人在二审提交的新证据，国凯公司已于2010年7月21日取得了南宁市X区X路X号翠湖新城四期第X栋的《商品房现售备案证明》。方某丙、方某丁已取得了翠湖新城四期第X栋X单元X号房的产权证。故对一审查明的上述事实本院予以纠正，即国凯公司已于2010年7月21日完成了向产权机关办理翠湖新城四期第X栋的权属登记资料的备案手续。故对一审查明的上述事实本院予以纠正。对一审查明的其他事实，双方某无异议，本院予以确认。
本院认为：一、关于上诉人国凯公司是否应向两被上诉人支付逾期报备案违约金及违约金数额如何计算的问题。方某丙、方某丁与国凯公司签订的《商品房买卖合同》是双方某真实意思表示，且不违反相关法律规定，一审法院认定该合同合法有效是正确的，本院予以维持。虽然双方某订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房综合验收合格后贰年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则双方某意按每逾期一日出卖人向买受人按日支付已付房款的万分之一的违约金。但是根据已生效的（2007）江民一初字第X号民事判决和（2008）南市民一终字第X号民事判决，认定双方某同第十五条关于国凯公司办理权属登记资料报产权机关备案时间的约定对业主不公平，并确定国凯公司应自2006年4月1日交房两年后即2008年4月1日为被上诉人办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务，国凯公司至2010年7月21日才完成权属登记资料的报备手续，已构成违约，被上诉人主张上诉人国凯公司承担逾期报备的违约金，依法有据，应予支持。根据双方某定违约金的计算为每逾期一日按买受人已付房款的万分之一计算至国凯公司履行权属登记资料报备案之日止。国凯公司已于2010年7月21日完成了南宁市X区X路X号翠湖新城四期第X栋的商品房现售备案，故国凯公司应支付的违约金为x元×10/000×841天=x.20元二、关于金沙湾公司是否应对国凯公司所负的义务承担补充责任的问题。在（2007）江民一初字第X号民事判决中，已判决金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任，南宁市中级人民法院亦以（2008）南市民一终字第X号民事判决对一审法院判决金沙湾公司对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任予以维持。上述判决已经发生法律效力，现国凯公司亦未提供相反证据推翻已生效的前述判决，故一审法院判决金沙湾公司在本案中应对国凯公司赔偿不足部分承担补充责任是正确的，本院予以维持。另，方某丙、方某丁请求国凯公司继续履行合同约定安装管道燃气到户并开通使用的义务，或返还3000元管道燃气开户费，一审认为属重复诉讼，不予支持，方某丙、方某丁未提起上诉，故本院对一审法院的该项认定予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。但因国凯公司在本院审理期间于2010年7月21日取得翠湖新城四期第X栋的商品房现售备案证明，至此其已经完成了办理权属登记资料报产权机关备案的义务，一审判决国凯公司继续履行将权属登记资料报产权机关备案的义务已不存在，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：
维持南宁市X区人民法院（2009）江民一初字第X号民事判决第三、四项；
撤销南宁市X区人民法院（2009）江民一初字第X号民事判决第一项；
三、变更南宁市X区人民法院（2009）江民一初字第X号民事判决第二项为：上诉人南宁市国凯实业有限责任公司向方某丙、方某丁支付逾期报备违约金x.20元。
二审案件受理费66元由上诉人南宁市国凯实业有限责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长付浩
代理审判员卢玉梅
代理审判员高翔宇
二○一一年六月二十三日
书记员李彬
