上诉人(一审原告)莫某，男。
上诉人(一审原告)黄某，男。
两上诉人的共同委托代理人陆爱兰。
上诉人（一审被告）南宁市X区X街道办事处葛麻村X组。
负责人谢某，组长。
委托代理人赵某某。
上诉人莫某、黄某、南宁市X区X街道办事处葛麻村X组（以下简称葛麻村X组）因租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2010年12月23日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：南宁市X区X街道办事处葛麻村民委员会的前身为南宁市X村民委员会、南宁市X村民委员会。1999年1月20日，南宁市X村民委员会葛麻村X组(甲方)与莫某(乙方)签订了一份《协议书》，协议第一条约定：“甲方将葛村路万乐大厦后面停车场旁空地共计1153，租给乙方使用五年，每年租金壹拾万元正；第二条约定：租期从1999年5月1日至2003年12月31日止，期限暂定4年，另8月期满后甲、乙双方再协议续租用期，乙方在同等条件下有优先租用权……”。2002年7月23日，双方在该《协议书》的基础上，又签订一份《补充协议》，将租期延长五年(自2004年1月31日至2008年12月31日)，约定由莫某拆除已属于危房的建筑并予以重建，改建费用由莫某承担，如建两层，租期为八年(2004年1月31日至2011年12月31日)。2004年12月1日，双方再次签订一份《补充协议》，将租期延长五年(自2005年1月1日至2010年12月31日)，由莫某拆除已属危房的建筑并予以重建，改建费用由莫某承担，如建两层，租期为十年(2005年1月1日至2015年12月31日)，还约定协议经双方签字盖章生效后，2002年7月23日签订的《补充协议》自动作废。2006年12月11日，莫某及案外人丁文作为(乙方)与南宁市X村民委员会葛麻村X组作为(甲方)签订一份《补充协议》，约定合同期限从2007年1月1日至2016年12月31日止；全年租金分两次支付，每年1月5日前支付上半年租金，7月5日前付清全年租金，逾期三天不付清租金的，甲方有权终止合同和停水、停电并强制乙方退出所租场地；乙方向甲方缴纳三万元履约保证金，在无违约和无赔偿责任的情况下，甲方无息如数退还给乙方；乙方在现在建筑基础上，根据经营(汽车美容、快某、洗车)、行业需要进行改造，改造费用由乙方承担，甲方协助办理有关手续，费用由乙方负责；在合同履行期间内，乙方可对该厂房进行装修、日常维修，如需对该厂房进行框架结构上的大改动，乙方必须事先取得甲方的书面同意后方可施工、装修，费用由乙方自负，期满后，乙方装修的固定附属物无偿归甲方所有；乙方必须按时足额交纳租金。否则甲方有权终止合同收回场地(厂房)，甲乙双方均不得擅自单方终止合同，否则视为违约，违约方应赔偿守约方的一切损失；当新协议双方签字盖章乙方付清履约保证金和支付第一期租金后生效，同时2004年12月1日所签订的《补充协议》自动作废。合同签订后，莫某支付葛麻村X组履约保证金x元。2007年10月30日，案外人丁文向葛麻村X组发出《终止租赁补充协议申请报告》，要求终止其与莫某作为乙方于2006年12月21日与葛麻村X组签订的租赁补充协议，提出由莫某承担乙方的权利义务。葛麻村X组在该报告上加盖公章，并注明“同意该报告”。莫某作为“见证人”在该报告上签名。2008年下半年，莫某组织人员对租赁场地进行维修施工。期间，葛麻村X组向莫某发出一份《关于停止违章建筑的函》(落款时间为2008年8月19日)，认为莫某未经其同意，擅自改建出租场地建筑物，构成违约；要求莫某于2008年8月21日前搬离租赁场地。莫某陈述其收到葛麻村X组发出的《关于停止违章建筑的函》后，分别于2008年8月21日、2008年8月22日、2008年9丹24日、2008年10月4日多次发函给葛麻村X组，提出：租赁场地内的简易建筑房及附属挡雨棚存在安全隐患需进行改造符合合同约定，葛麻村X组对莫某的改造进行阻挠，对莫某的维修申请不予答复也不与莫某进行协商为由拒绝搬离租赁场地并要求葛麻村X组予以答复。莫某提出因葛麻村X组未予答复，遂于2008年10月5日将上述函件通过邮政特快某递寄给葛麻村X组。2008年10月8日，葛麻村X组收悉莫某上述函件，函复给莫某称：1、同意莫某停止违章建筑行为，并尽快某复租赁场地之原貌，继续正常合法经营；2、同意莫某对租赁物地上的建筑物进行正常的维修，如需加大结构改造，必须征得有关部门书面同意，方可对原有建筑物进行改造。2008年10月14日，莫某向葛麻村X组提交一份《关于申请在租赁场地维修改造的报告》，提出对现使用的建筑进行维修改造，加固原有墙体并更换石棉瓦，更改进出口，在租赁场地空地搭建简易棚，请求葛麻村X村X组对此未予答复。之后，葛麻村X组分别于2009年1月5日、2009年1月7日、2009年1月9日多次向莫某发出《通知》，要求其依约缴纳2009年度上半年1月1日至6月31日的租金。2009年2月23日，葛麻村X组再次发出《通知》，以莫某违反2006年12月11日签订的《补充协议》第三款第2条及第七条第1条约定的租金交纳时间，据此终止合同，收回出租场地，并要求莫某于2009年2月28日前与其清点场地余物。2009年2月26日，莫某发出《通知复函》给葛麻村X组称：2008年下半年的租金其已交纳，因葛麻村X组过错，双方存有纠纷，一直无法经营，请求葛麻村X组给予赔偿方案，否则拒绝搬离清场。2009年3月5日，葛麻村X组关于的函》，提出因莫某不交纳租金，违反租赁协议，决定终止协议，要求莫某于2009年3月15日前与其共同清理场地物品。莫某认为葛麻村X组违约，不同意搬离租赁场地。
2008年12月31日前的租金，莫某已支付给葛麻村X组。
一审法院经审理认为：葛麻村X组与莫某及案外人丁文于2006年12月11日签订的《补充协议》，为合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。案外人丁文于2007年10月30日发出《终止租赁补充协议申请报告》，退出上述协议的履行，由莫某承继合同一方的权利义务。对此，莫某与葛麻村X组均在该报告上签字盖章予以确认，视为双方对合同的变更达成合意，莫某与葛麻村X组为《补充协议》的合同双方当事人，予以确认。黄某不是合同的签订人，葛麻村X组对其为合同当事人的地位不予认可，故黄某不是本案合同的当事人。莫某、黄某提出黄某为经营租赁场地的合伙人，故黄某为本案适格当事人，该主张没有法律依据，不予支持，故黄某不是适格当事人。关于莫某与葛麻村X组在履行合同过程中是否存在违约的问题。根据双方于2006年12月11日签订的《补充协议》的约定，莫某可对该厂房进行装修、日常维修，如需对该厂房进行框架结构上的大改动，必须事先取得葛麻村X组的书面同意后方可施工、装修。对于“厂房框架结构大改动”的具体内容，双方未作出明确的约定。葛麻村X组主张莫某未经其同意，擅自改建出租场地建筑物，为此向莫某发出《关于停止违章建筑的函》及复函(2008年10月8日)，同意其正常锥修，但结构改造须经相关部门同意。莫某在维修施工是否存在改动结构的情形，由于双方未约定明确，葛麻村X组应及时向莫某明示。但葛麻村X组在莫某进行施工过程中，未予明示，且在莫某提交《关于申请在租赁场地维修改造的报告》申请批准施工方案后，葛麻村X组也没有函复莫某，导致莫某未能对租赁场地附着的建筑物修缮完工，无法继续正常经营。葛麻村X组对此存在过错，莫某据此抗辩拒绝交纳2009年度的租金符合法律规定，葛麻村X组以莫某未交纳租金为由解除合同没有法律依据。之后，双方未能协商一致，合同无法继续履行，莫某据此解除合同符合法律规定，葛麻村X组也同意，故对于莫某提出的解除双方租赁合同的主张，予以支持，莫某应及时搬离租赁场地。由于合同已经解除，莫某不存在违约的事实，根据约定，葛麻村X组应将履约保证佥x元退回给莫某。双方租赁合同未能继续履行，过错在于葛麻村X组承担违约责任。莫某主张其实际损失及经营损失共计x元，对此，莫某未提供充分的证据于以证实，不予采信，葛麻村X组应按约定的履约保证金的数额支付莫某违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十四条、第一百零七条之规定,该院判决如下：一、解除莫某与葛麻村X组于2006年12月11日签订的《补充协议》，莫某应在本案判决生效之日起十五日内搬离租赁场地；二、葛麻村X组退回莫某履约保证金x元；三、葛麻村X组支付莫某违约佥x元；四、驳回黄某对葛麻村X组的诉讼请求。案件受理费9100元，由莫某、黄某负担3100元，葛麻村X组负担6000元。
上诉人莫某、黄某不服一审判决，上诉称：一、一审认为黄某不是本案合同的当事人，系认定事实有误，适用法律不当。2005年下半年，双方协商开办一家天成汽车修理厂，并且签订《合伙协议》，约定由黄某作法人代表，双方共同管理经营。而后考虑经营场地不能满足市场需求，且地段不理想，莫某、黄某与葛麻村X组协商将天成汽车修理厂迁移到本案争议场地，葛麻村X组对此同意。2006年12月11日，莫某与葛麻村X组签订《补充协议》。一审庭审时上诉人已提交该《补充协议》，并说明莫某作为代表与葛麻村X组签订协议，故莫某、黄某事实上存在合伙关系。根据《合同法》第十条规定，当事人订立合同有书面形式、口头形式和其它形式。《民法通则》规定个人合伙的经营活动由合伙人共同决定，合伙人有执行和监督的权利，合伙人可推举负责人。由此说明黄某是本案适格当事人。二、对上诉人所主张实际损失及经营损失x元，一审判决认为证据不足从而不予采信属于事实不清。一审法院已经查明，2008年12月31日前的租金，莫某已支付给葛麻村X组，并认定租赁合同未能继续履行的过错在于葛麻村X组理应返还已交纳的x元租金。但一审法院未将x元租金判给上诉人，明显不公。既然认定葛麻村X组有过错且认定双方无法继续履行合同，则自然会给上诉人造成实际性损失。一审庭审时上诉人己提交天成汽车修理厂的财务报表及该公司已订购设备准备入厂的相关材料和现场相片，证明已购汽车修理设备无法入场正常经营造成的实际损失，以及已购置并入场的建材装修材料也无法正常使用。庭审时葛麻村X组对该材料的证明事项也没有异议。三、上诉人与葛麻村X组一审时均未提出价格评估鉴定申请，或者说上诉人未提出价格鉴定会直接影响到一审判决结果，故一审理应提出鉴定主张，但一审法院没有作出该行为，因此一审法院作出的判决与查明的事实相互矛盾。上诉人要求葛麻村X组赔偿经济损失有事实和法律依据。综上，请求二审法院维持（2009）青民一初字第X号民事判决第一、二、三项，撤销第四项，改判葛麻村X组赔偿上诉人经济损失x元。
上诉人葛麻村X组对上诉人莫某、黄某的上诉答辩称：答辩意见同葛麻村X组的上诉意见。
上诉人葛麻村X组不服一审判决，上诉称：一审法院认定租赁合同未能继续履行过错在于葛麻村X组承担违约责任是不正确的。首先，根据2006年12月11日双方签订的《补充协议》，莫某可对厂房进行装修及日常维修，如需对该厂房进行框架上的大改动，必须事先取得葛麻村X组的书面同意后方可施工、装修。2008年下半年，莫某组织人员对租赁场地进行维修施工，葛麻村X组发现莫某并非进行装修和日常维修，而是将厂房屋顶全部拆除并将门窗及大部分墙体拆除，有葛麻村X组提交给一审法院的照片为证。房屋房顶的框架构成房屋的主要框架结构，因此，莫某的维修已涉及到房屋框架结构上的大改动，明显违反了合同约定。因此，其理所当然受到葛麻村X村X组不存在违约行为，恰恰是莫某存在违约行为。一审法院认为莫某的维修施工是否存在改动结构的情形，由于双方未约定明确，葛麻村X组应及时向莫某明示。根据《合同法》第二百二十三条的规定，《补充协议》第四条第五款的约定，莫某进行维修改动应经葛麻村X组的书面同意，但莫某直至一审开庭时并未得到任何口头和书面同意，并且维修尤其是整个厂房房顶的拆除已经是框架结构的改动。说明义务的责任按合同应由莫某向葛麻村X组说明，而不应由葛麻村X村X组阻止莫某施工就以用行为表明不同意莫某的施工行为，因此葛麻村X组没有任何过错。一审法院认为葛麻村X组有过错，与事实和法律相悖。其次，一审法院认为“且在莫某提交《关于申请在租赁场地维修改造的报告》申请批准施工方案后，葛麻村X组也没有函复莫某，导致莫某未能对租赁场地附着的建筑物修缮完工，无法继续正常经营。葛麻村X组对此存在过错，莫某据此抗辨拒绝交纳2009年度的租金符合法律规定。”是错误的。莫某违约拆房，过错在先，由于其过错拆房导致不能正常经营，葛麻村X组对此没有任何过错。因此，莫某拒绝交纳2009年度的租金没有法律依据。综上，请求二审法院撤销（2009）青民一初字第X号民事判决第二、三项，由莫某承担本案所有诉讼费用。
上诉人莫某、黄某对葛麻村X组的上诉答辩称：请求二审法院维持一审判决第一、二、三项，撤销第四项。
当事人争议焦点是：1、黄某是否为本案适格当事人2、莫某是否存在违约行为，应否支付葛麻村X组违约金x元以及退还履约保证金x元3、葛麻村X组是否存在违约行为，应否赔偿莫某、黄某的经济损失如果赔偿，赔偿数额如何计算
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，故本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审另查明：葛麻村X组（甲方）与莫某、丁文（乙方）在2006年12月11日签订的《补充协议》第四条第二款所称“乙方在现在建筑基础上，根据经营，行业需要进行改造，改造所需费用由乙方承担”，双方所称“现在建筑基础上”是指莫某在租赁葛麻村X组讼争场地上所搭建的厂房，该厂房较旧，屋顶系石棉瓦，横梁是木质结构，墙体有裂痕，存在很大安全隐患，属于危房。后莫某对挡雨棚进行了改造，将石棉瓦更换为铁瓦，将屋顶横梁由木质结构改成铁质结构，并对门窗进行了修补。
二审审理期间中，双方均认可双方已就该厂房的拆除达成一致意见，莫某亦认可双方于2006年12月11日所签订的《补充协议》第五条“合同期满后，乙方装修的固定附属物无偿归甲方所有”中装修的固定附属物仅仅指厂房建筑，厂房室内无装修附属物。
本院认为：
一、关于黄某是否为本案适格当事人问题。根据莫某、案外人丁文与葛麻村X组在2006年签订的《补充协议》，以及此前莫某与葛麻村X组签订的三份《补充协议》，黄某并非合同当事人。莫某、黄某虽主张莫某与黄某签订《合伙协议》，莫某与黄某系合伙关系，由莫某作为合伙代表与葛麻村X组签订《合伙协议》，但其未提供任何证据予以证实，葛麻村X组对此亦不认可，莫某、黄某应当承担举证不能的法律后果，故本院对该主张不予认可。由于黄某不是合同当事人，因此其并非本案适格当事人。
二、关于莫某、葛麻村X组是否存在违约行为，应否承担相应的违约责任问题。根据双方于2006年签订的《补充协议》，莫某可对该厂房进行装修、日常维修，但对厂房进行框架结构上的大改动，则必须事先取得葛麻村X组的书面同意。由于合同未明确约定何谓厂房框架结构上的大改动，且双方均同意拆除该厂房，莫某对厂房维修施工过程中是否存在框架结构上的大改动，葛麻村X组应当明示。尤其是在双方就拆除厂房意见达成一致的情况下，针对葛麻村X组所发出的《关于停止违章建筑的函》，莫某多次发函给葛麻村X组申请对租赁场地上的厂房进行维修改造，而葛麻村X组长时间不予答复，后虽函复同意莫某进行正常维修，但对此后莫某提交的《关于申请在租赁场地维修改造的报告》中申请加固墙体、更换石棉瓦和进出口等正常维修行为，葛麻村X组亦不予答复，存在过错，导致莫某未能完成对厂房的维修改造，影响其继续正常经营，莫某据此抗辩拒绝缴纳2009年度的租金系行使抗辩权的表现，葛麻村X组以莫某未缴纳租金为由解除合同没有法律依据，系单方违约行为。葛麻村X组主张莫某拆除了整个厂房建筑，但其提供的照片无法显示厂房建筑的拆除时间，且从照片上无法显示是何者拆除厂房，亦不能提供其他证据佐证厂房的拆除时间及由莫某拆除，故本院对该主张不予采信。葛麻村X组在履行合同过程中存在违约行为，影响到莫某的正常经营，应当承担违约责任，葛麻村X组主张不支付x元的违约金没有法律依据，本院不予支持。鉴于双方对违约责任仅仅约定“违约方应赔偿守约方的一切损失”，对违约金约定不明，而莫某亦未能举证证明其因葛麻村X组违约所遭受的实际损失，因此一审法院根据履约保证金酌定葛麻村X组承担x元违约金并无不当。关于莫某主张的x元经济损失问题。莫某主张其遭受x元的经济损失由租金x元、房屋改造材料费x以及未来收益构成。由于双方发生纠纷后，莫某并未搬出场地，因此莫某要求退回x元租金没有依据。至于莫某主张的其他损失，但其未提供房屋改造材料费及未来收益受损方面的证据，因此应承担举证不能的法律后果。故对莫某要求葛麻村X组赔偿x元经济损失的主张，本院不予支持。
三、关于履约保证金的退还问题。由于莫某一审起诉时并未要求葛麻村X组退还x元的履约保证金，一审法院判决葛麻村X组退还莫某x元履约保证金系超出当事人的诉讼请求进行裁判，本院对此依法予以纠正。莫某对此可另行起诉。
葛麻村X组应当仅就败诉部分负担诉讼费用，一审法院判决一审案件受理费9100元由莫某、黄某负担3100元、葛麻村X组负担6000元，未能合理按照莫某部分胜诉的具体情况分担当事人的诉讼费用，葛麻村X组所负担的诉讼费用远远超过一审判决其支付x元所应负担的1300元诉讼费用，一审法院对案件受理费的分担有误，本院按照二审判决的实际情况依法予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（四）之规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第一、三、四项；
二、撤销南宁市X区人民法院（2009）青民一初字第X号民事判决第二项。
上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
二审案件受理费9100元，由上诉人莫某、黄某负担8550元，上诉人南宁市X区X街道办事处葛麻村X组负担550元。一审案件受理费9100元，由上诉人莫某、黄某负担8550元，上诉人南宁市X区X街道办事处葛麻村X组负担550元。
本判决为终审判决。
审判长付浩
审判员孙泽兵
代理审判员唐荣娜
二○一一年三月十日
书记员罗世民
