上诉人（原审被告）陕西××园林古建筑装饰工程公司，住所地某安市X区。
法定代表人于×，该公司经理。
委托代理人安勤，陕西一叶律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）卢××。
委托代理人张西华，陕西雁塔律师事务所律师。
委托代理人高允才，西安莲湖区法律服务所法律工作者。
上诉人陕西××园林古建筑装饰工程公司因租赁合同纠纷一案，不服西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陕西××园林古建筑装饰工程公司委托代理人安勤，被上诉人卢××及其委托代理人张西华、高允才均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年9月18日陕西××园林古建筑装饰工程公司与西安市X村民委员会合作开发西安市X区综合服务楼(××村X村X号楼)项目，陕西××园林古建筑装饰工程公司拥有该综合楼(X号楼)十一年的使用权．2009年12月1日双方签订房屋租赁合同，约定陕西××园林古建筑装饰工程公司将其拥有的西安市X区X号楼租赁给卢××，从事商业经营，租赁期限为十一年，从2010年2月1日起至2021年元月31日止，租金每年32万元。同时合同对房屋的转让，违约责任，合同终止、合同纠纷的解决方式都做了约定。合同签订后，卢××于2009年2月1日向陕西××园林古建筑装饰工程有限公司交纳2010年2月1日至2011年元月31日的房屋租金32万元及定金3万元。后卢××又于2010年2月3日向陕西××园林古建筑装饰工程有限公司交纳房屋租金20万元。陕西××园林古建筑装饰工程公司未向卢××交付所租房屋。2010年4月l0日双方又签订了补充协议，约定陕西××园林古建筑装饰工程公司保证在2010年5月1日前将房屋的水、电、地某、和门前围墙等完工，交给卢××使用，如果到5月1日前没有完工和交给卢××使用，陕西××园林古建筑装饰工程公司应按每天500元补偿给卢××。补充协议签订后，陕西××园林古建筑装饰工程公司仍未向卢××交付房屋。庭审中，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司未向本院提供卢××没有足够交付押金的相关证据。
卢××于2010年9月诉至西安市X区人民法院，其诉称，2009年12月1日卢××，陕西××园林古建筑装饰工程公司双方签订房屋租赁合同，约定陕西××园林古建筑装饰工程公司将其拥有的西安市X区X号楼租赁给卢××，从事商业经营，租赁期限为十一年，从2010年2月1日起至2021年元月31日止，租金每年32万元。双方对房屋的转让、违约责任、合同终止、合同纠纷的解决方式都做了约定。合同签订后，卢××积极履行合同，于2009年12月1日提前将2010年2月1日起至2011年元月31日止租金32万元及定金3万元交给陕西××园林古建筑装饰工程有限公司，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司因种种原因迟迟不能将所租房屋交付卢××，卢××多次催交房屋，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司总以房屋未完工，各项设施不完备予以推脱，并要求卢××再提前交纳2011年4月至2012年4月的租金20万元，卢××无奈的情况下又交纳了20万元。后陕西××园林古建筑装饰工程公司拒不履行合同，迟延交房，给卢××造成巨大经济损失。故卢××诉至法院，请求依法判令陕西××园林古建筑装饰工程公司履行双方签订的房屋租赁合同，交付房屋，承担违约金x元，本案诉讼费由陕西××园林古建筑装饰工程公司承担。
陕西××园林古建筑装饰工程公司辩称，其与卢××签订合同是在现有条件的情况下签订的，卢××接收房屋后，对一楼进行了装修。陕西××园林古建筑装饰工程公司多次按合同约定，要求卢××交付押金及租金，卢××仅交纳租金32万元，押金未交纳。故请求依法驳回卢××的诉讼请求，要求卢××支付押金后，再履行合同。
原审法院经审理认为，卢××、陕西××园林古建筑装饰工程公司双方签订的房屋租赁合同及补充合同系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。卢××按合同约定向陕西××园林古建筑装饰工程有限公司交纳房屋租金，陕西××园林古建筑装饰工程公司未按约定向卢××交付房屋，显系违约行为，侵害了卢××的合法权益，故卢××要求陕西××园林古建筑装饰工程公司履行房屋租赁合同，及时交付房屋的诉讼请求，本院依法子以支持。因陕西××园林古建筑装饰工程公司未按补充合同约定向卢××交付房屋，故其应承担违约责任。至于陕西××园林古建筑装饰工程公司辩称，卢××未按约定足额交付押金，因未向本院提供相关证据，故证据不足，本院依法不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法\"第一百零七条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同依法继续履行，被告陕西××古建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告交付所租房屋。二、被告陕西××园林古建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金x元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费l775元，由被告负担。
宣判后，陕西××园林古建筑装饰工程公司不服，以原审判决认定事实不清、适用法律有误为由向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法驳回被上诉人的原审诉求。2、诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：1、卢××与陕西××园林古建筑装饰工程有限公司签订合同后，卢××就开始将一层的门面开始装修，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司已经履行了合同，不存在违约问题。2、双方签订的合同第三条明确约定：“乙方向甲方缴纳房屋使用押金即人民币32万元”，卢××至今未缴纳，一审后，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司通过信函的方式催要，但卢××置之不理。因此，是卢××的违约导致的诉讼。
针对陕西××园林古建筑装饰工程有限公司的上诉，卢××辩称：1、直至今日陕西××园林古建筑装饰工程有限公司未将房屋钥匙交付给其，房屋也未通水电。且陕西××园林古建筑装饰工程有限公司在《补充协议》中已承认于2010年4月1日房屋未完工、交付。2、押金是用来保证合同的成立、生效，在合同已经开始履行之后，对于押金的约定已无意义。
经审理查明，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司与卢××在《房屋租赁合同》中约定：“乙方向甲方缴纳房屋使用押金即人民币32万元”但并未约定缴纳押金的时间。卢××在《补充协议》上签注“再次要求甲方最晚到5月15日全部完工，如没有全部完工，甲方应退回房租费和违约金”。卢××已于2010年4月进入房屋装修，但陕西××园林古建筑装饰工程有限公司未给该房屋接通水电。原审判决其它事实认定清楚。
本院认为，陕西××园林古建筑装饰工程有限公司与卢××签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。双方均应按合同约定履行各自的义务。在《补充协议》中双方约定甲方在2010年5月1日前把房屋的水、电、地某和门前围墙等完工和交给乙方使用。陕西××园林古建筑装饰工程有限公司至今未将房屋的水、电接入室内，致使卢××不能正常使用该房屋，不能达到合同目的，已构成违约，按双方约定，应承担违约责任。考虑到陕西××园林古建筑装饰工程有限公司与卢××在《补充协议》中约定的“甲方应按每天500元人民币”的违约金金额过高，卢××又未提供证据表明其实际损失，故违约金应予降低。“《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，因陕西××园林古建筑装饰工程有限公司违约给卢××造成的损失应为同期银行贷款利息，原审法院依据双方约定的违约金数额予以判决违反《中华人民共和国合同法》及上述司法解释的规定，应予变更。陕西××园林古建筑装饰工程有限公司应向卢××支付已收取房租的违约金，违约金以已收取房租金额的银行同期贷款利息130%为标准计算。因双方未约定缴纳32万元押金的时间，故陕西××园林古建筑装饰工程有限公司以卢××未缴纳押金32万元系违约之上诉理由，本院依法不予采信。综上，原审判决应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决第一项，即：“一、原、被告双方签订的房屋租赁合同依法继续履行，被告陕西××园林古建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告交付所租房屋。”
二、变更西安市X区人民法院（2010）雁民初字第X号民事判决第二项，即“二、被告陕西××园林古建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金x元。”为：陕西××园林古建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向卢××支付已收取房租金额x元自2010年5月1日起至2010年10月1日止的同期银行贷款利息的130%。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1775元，二审案件受理费1675元均由陕西××园林古建筑装饰工程有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长马莉莉
审判员李少学
代理审判员崔志刚
二O一一年四月十二日
书记员赵晶
