原告张××。
原告张××。
被告上海××房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区××路×号。
被告上海××物业管理有限公司。
原告张××、张××诉被告上海××房地产发展有限公司（以下简称“××房地产公司”）、上海××物业管理有限公司（以下简称“××物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，原告于2009年6月16日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员董隽独任审判，于2009年7月23日公开开庭进行了审理。原告张××、张××的委托代理人王××，被告××房地产公司的委托代理人孙××、被告××物业公司的委托代理人涂××到庭参加诉讼。2009年7月30日，原告张××、张××向本院提出鉴定、评估申请，本院遂依法委托上海××质量检测站对本市长宁区××路××号×号楼××层××室房屋（以下简称“涉讼房屋”）漏水原因及修缮方案进行司法鉴定，并委托上海××工程造价咨询有限公司对修复时间、修复费用进行评估。之后，本院依法组成合议庭，于2010年5月10日公开开庭进行了审理。原告张××、张××的委托代理人王××，被告××房地产公司的委托代理人孙××、被告××物业公司的委托代理人涂××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张××、张××诉称，2007年7月，原告向被告××房地产公司购买了涉讼房屋，并于2008年5月对该房屋进行了装修。2008年9月，原告与被告××物业公司签订《房屋托管意向书》，委托该公司负责涉讼房屋的日常清洁、保管事项，并代为出租该房屋。2008年11月11日，因公共雨水管的总管破碎，导致涉讼房屋发生漏水，造成房屋内的装修受损，原告无法将涉讼房屋出租，产生经济损失。因雨水管被封闭在涉讼房屋内阳台的墙壁中，占用了房屋的套内面积，且不利于查明漏水原因，故两被告应承担相应责任。据此，原告诉至本院，要求：被告××房地产公司拆除安装于涉讼房屋阳台上的公共雨水管，赔偿装修损失费人民币30,000元、房屋空关损失64,000元、装修期间房屋空关损失16,000元、房屋空关期间的物业管理费损失2,165元；被告××物业公司对上述赔偿承担连带责任。审理中，原告将要求被告××房地产公司赔偿装修损失费30,000元的诉讼请求变更为要求被告××房地产公司赔偿装修损失费6,382元。
被告××房地产公司辩称，涉讼房屋经验收合格后才交付使用，不存在质量问题。该公司在雨水管发生爆裂后已经及时进行了更换和维修，尽到了相应义务。原告在装修时擅自在阳台与厨房之间的墙壁上开设排水孔，改变了阳台的防雨设计，才导致涉讼房屋室内进水，被告对此并不存在过错。据此，原告的诉请缺乏依据，该公司不予同意。
被告××物业公司辩称，该公司只是接受原告委托为其寻找涉讼房屋的承租人，并不承担管理涉讼房屋的责任。在涉讼房屋发生漏水之后，该公司已经进行了维修，尽到了义务。此外，漏水系原告自身原因造成，与该公司无关，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年7月，原告与被告××房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，向该公司购买了涉讼房屋。在该房屋朝北阳台西北管道井内安装有公共雨水管，管道井外贴有大理石，将雨水管封闭在内。
2008年5月，原告张××与案外人上海××装潢有限公司签订了《家庭居室装饰装修施工合同》，委托该公司对涉讼房屋进行装修，总价款为61,000元，工期自2008年5月13日起至同年7月28日止。同年8月下旬，案外人完成了涉讼房屋的装修。在装修过程中，涉讼房屋厨房西墙（即朝北阳台东墙）下部地坪处开设了一个通往朝北阳台的洞口，作为厨房排水孔使用。
2008年9月，原告张××与被告××物业公司××园管理处签订《房屋托管意向书》，委托该公司担任涉讼房屋的“房屋管家”，具体委托事项包括：代为租赁和管理（委托合法中介公司选择客户、配合看房、谈定价格、代收定金、追讨租金；设备维修、空置期间保洁和物品代管等），以涉讼房屋租金的税后收益为基数，按2%的标准向该公司支付酬金。双方同时对涉讼房屋内的物品进行了交接。
2008年11月，涉讼房屋发生漏水，导致室内装修受损。事后，被告阳光物业公司对雨水管进行了更换，并对破损墙面进行了粉刷。
审理中，经原告张××、张××申请，本院委托了上海××质量检测站对涉讼房屋的漏水原因及修缮方案进行了司法鉴定。上海××质量检测站出具了沪房鉴（001）证字第2009-X号房屋质量检测报告。检测结论为：1、经现场检测分析，涉讼房屋部分房间装修受潮损坏主要因为北阳台雨水管破裂，大量雨水积聚在阳台楼面上，直接从阳台东墙洞口进入室内，不排除阳台门槛进水的可能；2、涉讼房屋装修受潮损坏现状一定程度影响了原告房屋的正常使用，应尽快给予修缮。修缮建议为：1、厨房西墙洞口封堵；2、客厅、餐厅四周踢脚板拆换，相邻墙面修粉涂料；南墙（阳台门）及北墙（厨房门）木门套侧板拆换；3、走道踢脚板拆换，相邻墙面修粉涂料；4、东南卧室北侧二分之一木地板翻修，相应踢脚板拆换，木门套侧板拆换；5、施工前应做好相邻墙面、家俱等部位的遮盖保护。
之后，经原告张××、张××申请，本院委托了上海××工程造价咨询有限公司对涉讼房屋所需修复部位之修复费用及修复时间进行了评估。上海××工程造价咨询有限公司出具了公信中南建鉴字（2010）第X号工程质量修复预算报告。结论为：1、修复工程预算造价为6,382元；2、修复所需时间，建议由当事人双方协商。
上述事实，有《上海市商品房预售合同》、《家庭居室装饰装修施工合同》、《房屋托管意向书》、照片、房屋质量检测报告、工程质量修复预算报告及双方当事人的陈述等证据为证，并经庭审核实无误。
由于原、被告各方各执己见，本案调解不成。
本院认为，涉讼房屋因漏水致装修受损的事实客观存在，故对漏水发生负有过错的当事人理应承担相应的民事责任。关于漏水的原因，鉴定结论已进行明确，且双方当事人均未提供足够反驳的证据，本院予以采信。据此，本院可以确定原告作为涉讼房屋的业主，被告××房地产公司作为涉讼房屋的房地产开发商对于漏水的发生均负有过错，应根据过错程度各自承担相应的责任。综合本案分析，涉讼房屋系原告向被告××房地产公司购买的预售商品房，此前并无他人居住使用，而发生破裂的雨水管位于朝北阳台西北角的雨水管道井内，外贴有大理石。根据上述房屋交付使用情况及雨水管的位置，可以排除人为破坏导致雨水管破裂之可能，故被告××房地产公司对于漏水造成的损害理应承担主要责任。在雨水管破裂后，大量雨水积聚在阳台楼面上，从原告装修过程中自行在朝北阳台东墙开设的洞口进入室内，导致装修受损，客观上加重了损害后果，原告对于损失的发生具有一定过错，应承担次要责任，同时可以适当减轻被告安顺房地产公司的民事责任。根据原告与被告××物业公司所签订的托管协议，该公司只是负责代为办理涉讼房屋出租的相关事宜、对涉讼房屋进行保洁并对房屋内的物品进行管理，对管道的铺设并无法定义务，故该公司对于漏水的发生并无过错。在漏水发生之后，被告阳光物业公司查找原因，对雨水管进行了更换，并对涉讼房屋内破损的墙面进行了粉刷，一定程度上防止了损失的扩大。原告要求其对装修损失、房屋空关损失、物业管理费损失等承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。本案中，由于漏水造成涉讼房屋装修受到不同程度的损坏，现评估部门对于装修的修复费用出具了报告，本院予以采信，双方当事人应按照评估意见确定的金额根据各自责任进行分担，其中被告安顺房地产公司应承担4,467元，其余部分由原告自行承担。原告认为由于漏水，致使涉讼房屋无法出租，故主张两被告赔偿空关期间的损失，对此本院认为，涉讼房屋尽管因进水造成一定程度的损坏，但房屋使用功能并未完全丧失，即使如原告所述，由于出租行为是一种市场行为，是否能够按照托管协议书约定的租金标准不间断地出租尚具有一定的或然性。考虑到原告房屋确实因漏水受损空关一段时间，在修复期间也无法正常使用，故本院酌情确定漏水期间的空关损失及修复期间的空关损失各为15,000元，由被告××房地产公司承担21,000元，其余由原告自行承担。原告要求被告××房地产公司承担物业管理费损失缺乏依据，本院不予支持。原告诉请要求拆除涉讼房屋朝北阳台内的雨水管，但从本案情况分析，雨水管的破裂尚属偶然事件，原告亦未能提供充分证据证明拆除该管道的必要性。同时，该雨水管系涉讼房屋所在物业的公用管道，如拆除其中一段，必然破坏雨水管的正常使用，影响到其他业主的权利。据此，原告的该项诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款，第一百一十七条第二款、第三款，第一百三十一条之规定，判决如下：
一、被告上海××房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张××、张××装修损失人民币4,467元。
二、被告上海××房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张××、张××房屋空关损失人民币21,000元。
三、驳回原告张××、张××的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
检测费人民币8,000元，由原告张××、张××负担人民币2,400元，被告上海××房地产发展有限公司负担人民币5,600元。
司法鉴定费人民币1,000元，由原告张××、张××负担人民币300元，被告上海××房地产发展有限公司负担人民币700元。
案件受理费人民币2,543元，由原告张××、张××负担人民币1,780元，被告上海××房地产发展有限公司负担人民币763元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员董隽
代理审判员王章应
书记员陆旭辉
