原告：李某甲，男，生于X年X月X日，汉族。

委托代理人：曹瑜祺，甘肃纪元律师事务所律师。

被告：刘某，男，生于X年X月X日，汉族。

被告：柴某（系被告刘某妻子），女，生于X年X月X日，汉族。

原告李某甲与被告刘某、柴某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月29日立案受理，依法由代理审判员陈明霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某甲及其委托代理人曹瑜祺、被告柴某到庭参加诉讼。被告刘某经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告李某甲诉称：我于2008年10月在天水市X区公开发行的“红柳”广告中看到被告柴某欲出售秦州区X路X号X号房屋的信息。随后我与被告柴某联系并在该房屋内见到被告刘某。被告刘某表示让被告柴某负责出售房屋事宜后离开该房屋。经我与被告柴某协商，于2008年10月11日签订房屋买卖协议并于当日付款7万元。几日后，被告搬完家具给我交付了房屋和钥匙。同年12月16日我支付剩余房款5.4万元时提出房屋过户事宜，被告称交易中心他有熟人，过段时间过户费用更低。为了让我放心，被告将该房屋的房产证原件交给我并同意暂留1000元等办理过户时在各自承担的50%的费用中冲减。时至今日，在我居住该房屋的2年中，我多次给被告柴某打电话询问房屋过户事宜，但她以种种理由搪塞、拖延。最后，被告柴某让我与被告刘某联系，我与刘某系后，他称自己是房屋真正的主人，当初因急需用钱才让妻子出面卖房，要过户就要按照现在的房价交易。我认为我与被告之间的房屋买卖协议合法有效，被告拖延办理过户登记的理由不能成立。现状诉法院，请求判令我与被告的房屋买卖协议有效，被告夫妇协助办理过户手续、承担迟延履行过户增加的费用并承担全部诉讼费用。

原告为支持其诉讼主张，提供了以下证据：

1.2011年“红柳”广告单，用于证明原告在2008年10月发行的该广告中看到被告出售本案争议房屋的事实；

2.天房权证秦字第x号《房屋所有权证》1份，用于证明双方达成买卖协议后被告柴某将房屋钥匙及《房屋所有权证》一并交付原告的事实；

3.原告李某甲与被告柴某签订的《协议书》，用于证明双方于2008年10月11日签订房屋买卖协议，被告柴某将争议房屋以12.5万元出售给原告的事实；

4.《收条》2份，用于证明原告于2008年10月11日、12月16日分别给被告柴某支付购房款7万元、5.4万元，剩余1000元未付的事实；

5.甘肃移动通讯消费清单、发票，用于证明2011年1月29日原告给被告刘某打电话询问上述房屋过户事宜时，双方通话约19分钟，在通话当时原告做了电话录音，同年3月18日原告将该录音刻录成光盘；

6.视听资料1份，用于证明2011年1月29日原告与被告刘某的通话内容，从通话中可以反映被告刘某当时委托被告柴某出售上述房屋，在原告与被告柴某签订买卖协议后，被告刘某还曾当面表示愿将房屋内部分家具赠予原告以及二被告拖延办理房产证的真实想法的事实；

7.证人李某乙的证言，证实原告与被告柴某签订协议时被告刘某在场，他委托被告柴某在买卖协议上代替他签了字的的事实。

被告刘某未进行答辩，也未提供证据。

被告柴某辩称：2008年年底我背过丈夫刘某登出欲出售房屋的广告，随后原告与我进行协商并完成争议房屋的交易，《房产买卖协议书》上的签字都是我替被告刘某签的，2009年我丈夫刘某知道我的行为后坚决不同意出售房屋。原告入住争议房屋后至今也没有催我要求过户，现在原告要求承担迟延履行增加的费用，我也要求增加房屋的价格，我的意见是原告在给我房屋补偿款5-6万元，我就协助他办理过户手续。

被告柴某未提供证据。

被告柴某对原告提供的证据质证意见为：对证据1-4没有异议，证据5、6是原告非法录制的，该光盘中是否为被告刘某的声音无法判断。

本院对经双方当事人质证无异议的证据，依法确定其具有证明效力；对有异议的证据5、6、7，经庭审质证，本院认定如下：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第六十八条规定：“以侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。”本案原告虽未经被告刘某同意进行电话录音，但录音行为没有侵害到被告的合法权益，也没有违反法律的禁止性规定；从甘肃移动通讯消费清单、发票反映通话对象是被告刘某，通话内容与证人李某乙的证言相印证，可以证实交易房屋的过程，被告柴某虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，本院确认其有证明力。

经审理查明：2008年10月，被告柴某在酒泉红柳广告文化传媒有限公司天水分公司发行的“红柳广告”中刊登欲出售天水市X区X路B-14-X号X室房屋的信息。原告李某甲看到此广告后与被告柴某进行联系。2008年10月11日，在上述房屋中，被告刘某让其妻柴某处理房屋出售事宜。经原告与被告柴某协商，双方签订买卖房屋的《协议书》，该《协议书》的内容为：李某甲购房与房主刘某达成协议，特立下条款：1.房屋刘某滨河东路X号X室住宅一套（六楼），建筑面积64.75平方米，总售价12.5万元；2.太阳能、空某、柴某不另计价；3.付款：首付7万元，房主交李某甲钥匙，剩余5.5万元于12月20日前付清；4.款付清后3天内办房产证过户手续，其费用由买卖双方各50%；5.此协议一式两份，买卖双方各执一份，望共同遵守。在该《协议书》下方，被告柴某作为出售方签了自己的名字并代替被告刘某签字。原告李某甲分别于签订《协议书》的当天及同年12月16日给被告柴某支付购房款7万元、5.4万元，余款1000元至今未付。当日，被告柴某将房屋所有权人为被告刘某的《房屋所有权证》、钥匙交于原告，原告居住该房屋至今。后原告李某甲要求二被告协助办理上述房屋过户事宜时发生争议，原告便状诉到法院，要求处理。

另查明，被告柴某、刘某于1994年1月18日登记结婚，2002年9月27日，被告刘某取得天水市X区X路B-14-X号X室《房屋所有权证》。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，本案原告与被告柴某协商买卖房屋的过程中，被告刘某向原告表示由其妻一方全权处理，所以原告就有理由相信出售房屋是被告夫妻双方的共同意思表示，随后在与被告柴某签订协议时原告根据这一表示足以相信被告柴某有代理权，有权代替刘某在买卖协议上签字。买卖协议签订后原告在争议房屋内居住已近3年之久，被告刘某作为房屋产权人对其产权状况毫不知情于情理不通。同时，该房屋出售价格基本符合当时市场价格，卖房所得款项12.4万元，被告柴某在两次庭审中陈述不一致，但自称都用于归还借款等日常生活支出。综上，原告与被告柴某签订的房屋买卖《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，亦不是原告李某甲恶意串通被告柴某损害其财产共有人被告刘某的利益，属正常的房屋交易行为，原告属善意第三人。因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，为合法有效合同，应受法律保护，被告柴某、刘某应协助原告办理房屋过户手续。原、被告的《协议书》中虽约定在房款付清后3天内办理房产证过户手续，但原告李某甲仍有余款1000元至今未给被告付清，故其要求被告承担迟延履行过户增加的费用于法无据，本院不予支持。被告对原告未付清的余款1000元，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：

一、原告李某甲与被告柴某签订的房屋买卖《协议书》有效；

二、被告柴某、刘某在判决生效之日起30日内协助原告李某甲办理天水市X区X路B-14-X号X室房屋的过户手续；

三、驳回原告李某甲要求被告柴某、刘某承担因迟延履行过户增加费用的诉讼请求。

案件受理费70元，由被告柴某、刘某各负担一半。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。

代理审判员陈明霞

二0一一年五月二十五日

书记员陆丽莉