原告鹤壁市安馨物业管理有限公司，住所地鹤壁市X区X街X路（富源小区热力站二楼）。

法定代表人杨某。

委托代理人任建文，河南大正永衡律师事务所律师。代理权限为一般代理。

被告胡某，男，X年X月X日出生。

被告秦某，男，X年X月X日出生。

原告鹤壁市安馨物业管理有限公司与被告胡某、秦某物业服务合同纠纷一案，本院于2011年4月6日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2011年7月11日、8月17日公开开庭进行了审理。原告鹤壁市安馨物业管理有限公司的委托代理人任建文、被告秦某到庭参加了诉讼，被告胡某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鹤壁市安馨物业管理有限公司诉称：被告胡某系其公司从事物业服务管理的福汇小区X-X号楼X单元X室的所有权人，其与被告胡某签订的物业服务管理协议约定“禁止向外某凿洞，在阳台、门外某建或建建筑物、晾衣架”，同时业主公约约定“在物业管理区域内，禁止下列行为：1、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外某（含外某、外某窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2、对房屋的内外某重墙、梁、柱、板、屋顶、平台、阳台进行违章凿、拆、搭建等……”，但被告胡某违反约定，将福汇小区X-X号楼X单元X室的住房出租给被告秦某开饭店，将房屋的阳台打开、在整栋楼外某上安装烟囱。二被告的行为影响了小区的统一布局，为此请求判令二被告拆除违法安装的烟囱、恢复福汇小区X-X号楼X单元X室的阳台原状。

被告胡某辩称：其已将所有的福汇小区X-X号楼X单元X室房屋出售给被告秦某，被告秦某是涉案房屋的所有权人。被告秦某改变房屋的结构、安装烟囱的行为与其无关，应当驳回原告对其的诉讼请求。

被告秦某辩称：1、其没有取得涉案房屋的房产所有权证书，不是该房屋的法定业主，原告与被告胡某签订的物业管理服务协议及业主公约对其没有法律约束力。2、其现在使用的房屋阳台与原状没有差别，原告请求恢复阳台原状没有事实依据。3、其安装的烟囱已被鹤壁市城市规划监察大队拆除，该执法程序已经执行完毕，现原告请求其拆除烟囱没有法律依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：原告要求二被告拆除违法安装的烟囱、恢复福汇小区X-X号楼X单元X室的阳台原状有无事实和法律依据。

围绕本案的争议焦点，原告提交了下列证据：1、2009年12月30日鹤壁市X区综合治理办公室与被告胡某签订的安置购房协议书1份及胡某交房款票据３张，证明涉案福汇小区X-X号楼X单元X户所有权人是胡某，该房屋的性质是拆迁安置住房。2、业主公约、物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议、业主基本情况登记表各1份，证明业主及其他非业主使用人在使用物业时不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外某、设计用途、布局，不得对房屋阳台进行拆、搭建，如果出现了违反协议的地方，业主和物业使用人应当承担连带责任。3、视听资料照片2张，证明二被告违反协议，擅自凿开阳台、安装烟囱的事实。4、其自行书写的情况说明1份、照片1张、调查问卷3份，证明二被告的行为违反了物业管理协议，被告改建行为未经其他业主同意，侵害了本小区其他业主的利益。5、2011年7月8日淇滨区城市规划监测大队出具的说明1份，证明被告秦某将南侧阳台打开建设楼梯，北侧建设烟囱属非法行为，淇滨区城市规划监测大队对被告秦某的楼梯及烟囱下半部分进行了拆除，目前行政执法程序已执行完毕。

经庭审质证，被告秦某对原告提交的证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但认为物业管理服务协议、房屋装饰装修管理协议是原告与被告胡某签订的，其不是合同相对人，该协议对其没有约束力。对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，认为照片反映的不是现在房屋的状况，其搭建的楼梯已经拆除、阳台已经恢复；业主情况调查表系证人证言，证人未到庭不能证明业主签名就是其本人所签且调查内容不是烟囱和阳台的问题，不具备关联性，与本案无关。对证据5的真实性无异议，但认为行政机关执法行为违法，并且该执法程序对烟囱楼梯已执行完毕，原告的起诉没有事实法律依据。

围绕本案争议焦点，被告胡某提交的证据有：其与被告秦某的房屋买卖合同及被告秦某出具的欠款条各1份（庭前提交），证明其已将房屋出售给被告秦某，其与本案无关。

经庭审质证，原告对被告胡某提交的证据以不清楚为由，不发表质证意见。

被告秦某对被告胡某提交的证据没有异议，事实就是其购买了被告胡某的房子，现仍欠被告胡某房款x元，但被告胡某尚未与其办理过户手续。

围绕本案争议焦点，被告秦某提交的证据有视听资料照片2张，证明涉案房屋阳台已恢复、烟囱已拆除，原告起诉没有事实和法律依据。

经庭审质证，原告对被告秦某提交的证据真实性无异议，该证据可以证明被告秦某在阳台上私自安装的门仍然存在，烟囱上半部分仍然存在，被告秦某应当恢复原状。

本院认为：被告秦某对原告提交的证据1、2、3的真实性无异议，该证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提交的证据4中的情况说明系当事人陈述，被告秦某有异议，没有其他证据证明该情况说明的真实性，本院不予采信；照片与原告无异议的被告秦某提交的照片内容不一致，对该证据本院不予采信；调查问卷的内容与本案被告是否存在私改阳台及安装烟囱的行为没有关联性，本院不予采信。被告秦某对证据5的真实性无异议，该证据内容客观真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。

被告胡某提交的证据被告秦某无异议，可以证明被告胡某将涉案房屋出售于被告秦某的事实，对该证据本院予以采信。

被告秦某提交的证据原告无异议，可以证明涉案房屋阳台及烟囱的现状，本院予以采信。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2009年12月30日，被告胡某与鹤壁市X区综合治理办公室签订安置购房协议，被告胡某购买了鹤壁市X区治理置业有限公司位于福汇小区X区）1-X号楼X单元X室的楼房。

2011年1月12日，原告与被告胡某签订了物业管理服务协议，由原告对被告胡某所在小区进行物业管理服务，其中协议第二条约定“物业管理服务内容有房屋装饰装修管理”，第五条约定“禁止向外某凿洞，在阳台、门外某建或建建筑物、晾衣架”。2011年1月12日，原告与被告胡某签订了业主公约，其中第九条约定“业主与其他非业主使用人在建立合法使用、维某、养护、改造所拥有物业的法律关系时，应当告知和要求对方遵守本物业管理区域的各项管理规定和业主公约，同时承担连带责任”，第十条约定“在物业管理区域内，禁止下列行为：1、擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外某（含外某、外某窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；2、对房屋的内外某重墙、梁、柱、板、屋顶、平台、阳台进行违章凿、拆、搭建等……”。

2011年1月11日，被告胡某与被告秦某签订房屋买卖合同，被告胡某将涉案房屋出售于被告秦某，被告秦某系涉案房屋的实际所有权人即实际业主。

被告秦某将涉案房屋的南侧阳台开门建设楼梯，并在北侧外某建设烟囱。2011年3月31日淇滨区城市规划监察支队对被告秦某的楼梯进行了拆除。2011年7月8日淇滨区城市规划监察支队对被告秦某的烟囱进行了拆除。现被告秦某自行改建的房屋阳台未恢复原状。被告秦某在外某安装的烟囱仍然存在。经原告多次要求二被告恢复阳台原状并拆除烟囱未果，双方争执成讼。

本院认为：业主应当遵守法律、法规及管理规约。本案中，被告秦某2011年1月11日自被告胡某处购买涉案房屋，取得了涉案房屋的实际所有权。2011年1月12日被告胡某作为原房屋所有权人与原告签订物业管理服务协议和业主公约，虽然被告秦某没有与原告签订物业服务协议及业主公约，但作为涉案房屋的实际业主、实际使用人，被告秦某应当遵守物业管理服务协议和业主公约的相关规定，不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外某（含外某、外某窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）及在外某上搭建建筑物等，损坏其他业主的合法权益。现被告秦某改建阳台及安装烟囱的行为，违反了上述约定和关于物业管理的相关法律文件的规定，故原告请求被告秦某拆除违法安装的烟囱、恢复福汇小区X-X号楼X单元X室的阳台原状，应当予以支持。关于原告要求被告胡某承担拆除烟囱、恢复阳台原状的诉请，因被告胡某已将涉案房屋出售于被告秦某，被告胡某即不是房屋所有权人亦不是安装烟囱和改建阳台的行为实施人，故原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十二条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告秦某于本判决生效之日起十五日内拆除违法安装的烟囱并恢复福汇小区X-X号楼X单元X室阳台原状；

二、驳回原告鹤壁市安馨物业管理有限公司对被告胡某的诉讼请求。

案件受理费50元，由被告秦某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判长武文英

审判员张君

代理审判员白玉喜

二○一一年十月十八日

书记员马学芳