原告郑州市第五十二中学，住所地郑州市X区西十里铺南街X号。

法定代表人魏某。

委托代理人高某甲，该校总务处主任。

委托代理人张少春，该校法律顾问。

被告高某乙（别名高X英），女，41岁。

委托代理人李爱民41岁。

原告郑州市第五十二中学（以下五十二中）与被告高某乙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人高某甲、张少春，被告委托代理人李爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告五十二中学诉称：2008年，原告将其学校东边小二楼X号门面房租给被告，双方口头约定未签订书面租赁协议。为响应上级净化学校周边环境的号召，2010年10月15日，原告给众商户下发通知，收回对外出租的门面房，并通知被告限期搬出，并在宽限期间允许被告免费使用，但宽限期届满后，被告拒绝搬离该房屋，于此原告起诉至法院请求判令被告归还原告的门面房（郑州市五十二中学东小二楼X号），判令被告交付2010年11月至2011年3月的房租共计5000元，并交付2011年4月至被告搬离时的双倍房租，本案诉讼费用由被告承担。

被告高某乙辩称：被告所使用的房屋系其与原告五十二中集资建房，属双方共有，不存在租赁关系，除政府规划的情况外，被告可长期使用房屋。

原告五十二中为支持其诉讼主张，提交如下证据材料：

1、郑州市第五十二中学平面规划图和土地使用权证书各一份，用以证明原告五十二中的坐落位于朱屯西路、河南纺织研究院、河南三棉有限责任公司、西十里铺之间，其所使用土地系国家拨付，以及学校的实际建筑规划和被告所使用房屋的坐落位置；

2、郑州市教育局文件（郑教计法[2009]X号）一份，用以证明郑州市教育局明确下文要求各学校收回对外出租的校舍，五十二中于2010年10月开始通知众商户限期搬离；

3、五十二中学与商户沈春平、张延莉签订的《协议》各一份，用以证明自2010年10月至2011年6月，其他众多商户已和学校友好协商，解除租赁合同，学校已尽到通知义务，并给予合理搬离期限；

4、学校房租收取表格一份，用以证明高某乙租赁原告房屋，月租1000元，上次房租缴纳时间为2010年10月，此后再未缴纳，学校已给予了充足的搬离期限；

5、（2011）中民二初字第X号民事调解书和（2011）中民二初字第X号民事裁定书各一份，用以证明因商户刘玉丽、邢合玺拒绝搬离，2011年6月原告起诉商户，经协商刘玉丽同意2011年9月1日前搬离；刑合玺自愿交还房屋，据此被告应予以搬离。

被告高某乙对以上证据的质证意见为：

对证据1的土地证的真实性没有异议，但规划图的设计时间晚于房屋建设时间，房屋可长期使用；对证据2的真实性有异议，未加盖教育部门的公章，通知被告搬离的未出示该文件；对证据3不予认可，该商户的房屋与被告房屋的性质不同；对证据4的真实性没有异议；对证据5不予认可。

被告为反驳原告诉讼主张，提供了如下证据材料：

1、小二层全体商户出具的《证明》一份，用于证明学校门面房升级改造，被告集资一万元，学校承诺只要房屋不拆就可长期使用；

2、学校出具的三份《收据》，用以证明小二楼属于集资建房屋。

3、《转让协议》一份，用以证明被告所使用的房屋系从赵雪茹处转让。

原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：

对证据1的真实性、合法性和关联性均有异议，证据超过举证期限，应不予采信；该证明缺少证明人的身份证明，无法核实其真实性，并且根据法律规定，该证据属于证人证言，证人应该出庭接受询问；被告高某乙没有任何书面协议或者其他证据证明其享有该诉争房屋的产权；被告的证据恰恰证明被告和原告之间为租赁合同关系。对证据2的真实性、合法性和关联性均有异议，证据超过举证期限，应不予采信；该证据系复印件，无法核实其真实性；三份收据上均没有被告高某乙的名字，故与本案无关。证据3与本案无关，不予认可。

针对原、被告提供的证据和双方发表的质证意见，本院分析认定如下：

原告提交的证据1、2能够证明诉争房屋的坐落及原告要求解除合同的原因，与本案有关联，本院予以采信。证据3系原告与其他商户之间的协议，与被告无关联，本院不予采信。证据4系原、被告之间的租金及水电费的缴纳情况，被告亦无异议，本院予以采信。证据5系原告与其他商户之间的诉讼文书，但因不是生效判决，不能用以作为案件事实认定的依据，本院不予采信。

被告提交的证据1系商户签字的证明，因商户与原告的关系和被告与原告的关系具有类似性，故可以认定商户与本案具有一定的利害关系，其证明力较弱，且被告无其他证据予以支撑，故对该证明本院不予采信。证据2中2005年4月15日、2005年4月13日的收据与被告并无关联，本院不予采信。证据2中2005年12月23日收据即收到人为赵雪茹的收据载明的房屋为X号门面房，能与证据3印证被告所使用的房屋系从赵雪茹处转让而来，对该收据和证据3本院予以采信。

根据原、被告陈述、辩称和本院认定的有效证据，本院确认如下事实：

高某乙所使用的门面房位于朱屯西路，该房屋系郑州市第五十二中学的校舍，位置为学校东小二楼X号。2005年12月23日，赵雪茹向五十二中交纳押金1万元，五十二中将东小二楼X号的门面房交给赵雪茹使用。2007年，赵雪茹将该门面房转让给高某乙和李爱民（高某乙与李爱民之间系夫妻关系），高某乙使用该房屋至今，高某乙以每月1000元的标准向五十二中支付租金，支付时间截止至2010年10月，之后租金尚未支付。

2009年5月，郑州市教育部门下发文件强调中小学校、幼儿园的土地、校舍不得改变用途，不得转为经营性资产。对于存在自建校舍对外出租的，各学校要本着最大限度降低终止租赁合同带来的不利影响，维护社会稳定的原则，限期收回房屋，以进一步改善办学条件。

五十二中为落实教育主管部门政策和意见，2010年10月向商户发出通知，解除租赁合同，并通知商户限期搬离。商户高某乙不配合五十二中的要求，拒不搬离商铺，五十二中起诉来院要求解决。

本院认为：本案的争议焦点为原告郑州市第五十二中学与被告高某乙之间是否存在房屋租赁合同关系，若存在房屋租赁合同关系，该合同关系是否已经解除以及被告是否应当向原告支付租金及支付额为多少。从原告五十二中提交的校园规划图和土地使用权证来看，被告高某乙使用的房屋系五十二中校舍的组成部分，且从原告提交的租金交纳统计表来看，被告高某乙承认其曾于2010年10月向五十二中交纳租金4000元，承认了其与原告五十二中之间的房屋租赁合同关系，故应认定原、被告之间房屋租赁合同关系的成立。关于被告辩称房屋系原、被告共同出资建造，对房屋属于共有关系，被告针对该问题并未提交有效证据，即未提交集资建房的协议及相关权利凭证，其所提交的收据和转让协议仅能证明房屋系从赵雪茹处转让而来，但并不能证明其反驳主张，故被告的辩称不能成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告之间的租赁合同，双方未采用书面形式，未约定租赁期限，故应认定为不定期租赁合同，原告有权随时解除合同。本案原告于2010年10月已向被告发出通知，通知解除租赁合同关系，且给予被告一定的合理期限，故可以认定原、被告之间的租赁合同关系已经解除，被告应将房屋归还给原告。关于被告应否支付租金问题，被告高某乙已将房租支付至2010年10月，之后房屋租金尚未支付，本院认为，被告自2010年11月至今一直使用涉案房屋，接到原告解除合同通知后亦未搬离，其仍应按照双方约定的标准，即每月1000元向原告支付使用费，即2010年11月至2011年3月的费用5000元及2011年4月至实际搬离日的使用费。原告主张2011年4月至被告搬离时被告应支付双倍房租的请求，因无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告高某乙应于本判决生效之日起十日内将郑州市第五十二中学东小二层X号的房屋归还给原告郑州市第五十二中学；

二、被告高某乙应于本判决生效之日起十日内向原告郑州市第五十二中学支付2010年11月至2011年3月的房屋使用费5000元，并按照每月1000元的标准支付自2011年4月至被告高某乙实际搬离日的房屋使用费；

三、驳回原告郑州市第五十二中学的其他诉讼请求。

案件受理费50元，由被告高某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长黄健

审判员白鸽

代理审判员刘煜伟

二0一一年十一月八日

书记员吕青青