原告（反诉被告）高某，男，生于X年X月X日，汉族。
委托代理人杨某某，男，河南三贤律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）张某甲（又名张X），女，生于X年X月X日，汉族。
被告张某乙，男，生于X年X月X日，汉族，系被告张某甲丈夫。
委托代理人史某某，男，邓州市司法局湍河街道法律服务所工作人员。（特别授权）
原告高某与被告张某乙、张某甲夫妇为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某及其委托代理人杨某某、被告张某乙、张某甲夫妇及其委托代理人史某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高某诉称:其通过同事介绍与二被告达成房屋买卖协议，价款39.5万元，协议约定原告根据建房进度分期分批付款，并由被告负责办理房权证、土地证某承担费用。合同签订后，原告按协议约定履行了交付大部分房款的义务，但被告建成房屋后迟迟不交房，也不办理房权证某土地证，且后来又听说被告把房子卖给别人了，在原告多次催被告交房无果的情况下，无奈主动入住房屋并进行了装修，被告得知后多次雇人上门寻衅滋事，砸门摔东西，又在门前堆沙堆土堵住门口。故请求依法判令二被告继续履行合同，限期为原告所购房屋办理房权证、土地证，承担办证某用，并承担支付违约金、赔偿损失的民事责任。
原告为支持其向法庭陈述的事实，理由及诉讼请求，向法庭提供的证某是：1、原告高某身份证某印件，2、2010年5月2日原、被告双方签订的协议书，3、2010年5月2日、5月11日、6月4日、7月10日被告张某甲分别收到原告购房款10万元、10万元、5万元、5万元的收条四份，4、2010年7月11日被告张某乙收到原告购房款5万元收条一份，5、证某窦某证某，ぁ酥氯沓犂t证某，7、邓州市公安局胜利派出所询问笔录一份，8、原告所购房屋被打砸情况照片八张。
被告张某乙辩称:其没有参与签订合同，与原告不发生房屋买卖合同关系，原告起诉张某乙主体不符，其与原告不产生实体上的权利义务关系，故不同意原告的诉讼请求。
被告张某甲辩称：其与原告签订买卖房屋协议上写的是一次性付款，根本没有分期付款的内容，但后来在中人说合下勉强同意。但原告在分五次仅付房款35万元的情况下，强行撬门换锁入住该房屋，被告多次通过中间人通知其限期交清余欠房款4.5万元，否则坚决解除合同，原告不履行付清余欠房款就是违约，按被告最后通知时间2011年3月5日双方协议已解除，原告现要求继续履行合同，实属无理。故不同意原告的诉讼请求，反诉要求确认原、被告所签订的协议书已于2011年3朋5日解除，并判令原告立即搬出讼争房屋，恢复房屋原状，另支付非法占用房屋期间的使用费，每天按200元计算，自2011年1月30日起恢复原状时止。
被告对其辩称的事实理由向法庭提交的证某是：1、2010年5月2日双方签订的协议书，2、证某窦某证某，3、证某张某乙证某，4、证某张某财证某。
经当庭举证、质证，本院对原告高某提交的证某认定意见是：证某1是原告高某身份证，证某原告的主体资格。证某2系原告与被告张某甲签订的协议书，证某双方之间存在房屋买卖合同关系，属本案关键证某。证某3系被告张某甲出具的收到原告购房款四份收据，证某4是被告张某乙出具的收到房款收据，证某原告支付购房款履行协议的事实，也证某了被告张某乙是本案诉讼主体的相关事实，另外，其中被告张某甲2010年5月2日出具的收条上面载明的注解内容，证某原、被告均同意分批分期付款，上述注解内容视为双方对协议书的补充变更约定，证某3、4是本案的重要证某。证某5、な酥既亳∪⒂隆沓犂t两份证某证某，其陈述的内容与原告提交的书证某吻合，属本案有效证某。证某7、8证某原告入住讼争房屋后被打砸遭受损情况，但未能证某是被告所为。
本院对被告提交的证某认定意见如下：证某1与原告提交的证某2相同，认证某见同上。证某2、3、4是证某窦某、张某乙、张某财三份证某，其陈述的内容证某了原、被告买卖房屋签订协议、交付房款一直到后来发生纠纷的事实经过，是本案相关证某，但未能证某被告辩称的原告构成合同根本违约的理由成立。
经审理查明:2010年5月2日经中间人窦某、张某乙介绍，原告高某与被告张某乙、张某甲达成房屋买卖合同，双方签订了协议书，该协议书载明的主要内容是：“……1、甲方（张某甲）同意将花洲办事处张某居委会鸳鸯二路X组任玉全老宅单元楼西一、二楼售给乙方(高某），总价格一次性付款叁拾玖万伍仟元整。2、甲方房屋结构，户型见房屋式样，售前结构固定不变。3、甲方建房每层总高某3米，入户门（防盗门）及室外塑钢窗安装好，室内灰膏粉刷，水电路三通，乙方负责水电入户费用。4、甲方办理小证，费用由甲方承担（房权证）。5、房屋顶层设计楼梯帽，阳台共用，地下室根据住户需求另外购置（另外含地下室大车库一间面东北起X号）。6、若房屋出现质量问题，按现行法律法规处理。7、房屋交付使用最晚为2010年底，甲方的大房权证某好，甲方办理小证。8、协议签订后，若有一方违约，赔偿对方损失部分。9、未尽事宜，协商解决，不可抗拒的自然灾害及影响施工的重大事项除外（付款办法一次性付清以收款收据为凭注解）。10、本协议一式叁份，甲、乙双方签字盖章后生效。中间人窦某、张某乙”。合同签订后，原告高某交付给被告张某甲10万元，由张某财代笔张某甲给其出具了一份收条，该收条上面内容是：“今收到高某定房款壹拾万元整，注解：第二批款二层楼板上完付款拾万元整，第三批款主体工程完工后再付给拾万元整，第四批款交钥匙后全部付清。2010年5月X号。”其后，原告高某又于2010年5月11日、6月4日、7月10日、7月11日分四次陆续给被告交付购房款10万元、5万元、5万元、5万元，被告亦分别给原告出具了四份收条，其中被告张某甲出具的三份收条上面，其内容分别是：“今收到高某鸳鸯二路购房款壹拾万元整，2010.5.X号”，“今收到高某房款伍万元整2010.6.X号”、“今收到高某房款伍万元整2010年7月10日”；被告张某乙出具的收条上面写明：“今收到高某（义）堂购房款伍万元整2010年7月11日”，以上原告分五次总计交付给被告购房款35万元。2010年10月底讼争房屋竣工，但被告未向原告交付房屋，也未按协议约定办理房权手续。被告通过中间人向原告催要余欠x元房款，并声称若原告再不交余欠房款就解除双方签订的协议书，原告以其未能办理房权手续为由拒绝支付，为此双方发生纠纷。后原告发现被告迟迟不交房，也没有办理房权手续，又听别人说被告又把讼争房子卖给他人了，便于2011年元月下旬换掉门锁主动入住该房屋并进行了装修。2011年2月下旬被告又通过中间人窦某去找原告说合，但双方仍未达成和解意见。原、被告双方纠纷经多次协商未果，原告无奈诉至本院，经本院多次调解未获成立。
上述事实，有原告提交的协议书、收款条据、证某证某，被告提交的协议书、证某证某及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为:原告高某与被告张某乙、张某甲通过中间人窦某、张某乙等人介绍说合，在平等自愿基础上经充分协商签订了协议书，双方之间形成房屋买卖合同关系，协议签订后原告已向被告支付了绝大部分购房款，被告给原告出具了收款条据，这一基本事实清楚。该协议不违反法律法规规定，合法有效，应受法律保护。原告与被告签订买卖房屋协议并支付绝大部分购房款，持协议向被告主张某利，理由正当，证某扎实有效，本院予以支持。因双方在协议书未约定违约责任的数额及计算方法，且原告亦未能证某房屋被打砸是被告所为，故对原告要求被告承担违约责任和赔偿责任的请求不予支持。被告张某乙辩称其没有参与签订合同，与原告不发生买卖房屋合同关系，原告起诉其主体不符，但因二被告系夫妻关系，张某甲签订的出售房屋协议书按法律规定的表见代理，对被告张某乙同样有约束力，且被告张某乙也给原告出具有收房款收据，其辩称理由与事实法律不符，本院不予支持。被告张某甲辩称双方协议约定是一次性付款，根本没有分期付款内容，原告分期付款构成违约，但在原告高某第一次付款时，被告出具的收据上载明了分期付款的内容，这视为双方对协议内容的变更，原告分期付款未构成合同违约，双方协议依然有效，被告上述理由不能成立；被告晓玲另辩称在原告擅自入住房屋前后其均通过中间人向原告催要余欠房款，并言明了期限和不交房款解除协议书事项，据此认为原告违约应解除合同，但上述事项在原告未同意情况不应视为原告构成合同根本违约，且在被告未按约定办理房权手续的情况下，原告缓交少部分房款亦符合情理和交易习惯，另外，在原告已履行交付绝大部分房款的情况下解除房屋合同，明显显示公平，所以被告上述理由亦不能成立，本院不予采纳。至于被告张某甲反诉要求原告搬出房屋，恢复房屋原状，并支付房屋占用费的请求，因双方签订协议书合法有效，在原告未构成根本违约的情况下，其反诉理由自然不能成立，本院不予支持。综上，被告张某乙、张某甲夫妇与原告高某签订房屋买卖协议并收到原告绝大部分购房款后，理应在房屋建成后及时交付房屋并按约定办理房权手续，拖延交付和不办房权手续，实属错误，应承担继续履行合同的民事责任，但对其办理房权手续应给予合理期限。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告高某与被告张某甲签订的买卖房屋协议书为有效合同，被告张某乙、张某甲夫妇继续履行合同，在本判决生效后二个月内为原告所购房屋办理房权证、土地证，并由被告承担办证某用。原告在被告交付房权手续时，即支付给被告余欠房款x元。
二、驳回原告高某要求被告承担违约责任、赔偿责任的诉讼请求。
三、驳回被告张某甲要求确认双方签订的协议书已解除，原告高某搬出讼争房屋并恢复原状，支付房屋使用费等反诉请求。
案件受理费6600元，反诉费3400元，共计x元，由被告张某乙、张某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。
审判长程富君
审判员赵海青
审判员庞学文
二○一一年八月十八日
书记员李明向
