湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2010）永中法民一终字第X号

上诉人（原审原告）羊某

上诉人（原审被告）刘某

上诉人（原审被告）肖某

上诉人羊某成、刘某、肖某因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服永州市X区人民法院（2009）零民二重初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人羊某的委托代理人、上诉人刘某、肖某及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审审理查明，1999年11月1日，原告的父亲羊某祥以原告羊某的名义与原永州市X区糖酒副食品公司签订了一份《永州市X区糖酒副食品公司承包经营合同》，合同约定由原告承包原永州市X区糖酒副食品公司人民商店（靠百货大楼边）第一间门面和第二间门面以及门面后的第三间房屋，合同期限为50年，自1999年11月1日至2049年10月31日止，承包费x元。合同签订后，原告即在承包的门面经商。2003年原永州市X区糖酒副食品公司申请破产清算，2005年该公司人民商店实行挂牌拍卖，整体转让。在拍卖标的物简介上对人民商店整体转让作出了说明，其中第③条内容为“产权转让方连同承包经营合同、出租合同一并转让，竞买方按照法律规定对未到期的承包经营、出租合同与承租方协商处理并承担相应的经济补偿”。2005年3月19日，原告的父亲羊某祥以原告羊某的名义与被告刘某、肖某作为人民商店的竞买方，双方签订了《租房及租房合同转让协议书》，协议约定原告将原承包合同及承包门面一并转让给被告，如被告中标则赔偿原告22万元，于中标后5天内付清，被告中标开发后的一套住房、一个门面由原告优先优惠选择购买，被告交押金1000元给原告等内容。协议签订后，被告交给原告押金1000元。后被告在拍卖会上竞买成功，但被告并未按协议的约定给付原告赔偿金22万元。2008年被告拟将拍得的人民商店和其已购得的与人民商店左右相邻的百货公司、房产局门面一起进行房地产开发，定名为“零陵区王府井综合楼”，并对所有旧房拆毁重建。2008年5月26日原告的父亲羊某祥以原告羊某的名义作为乙方与被告刘某、肖某作为甲方，双方又签订了《补充合同》，即在原2005年3月19日签订的协议基础上作出了补充约定，该《补充合同》共有十二项条款，与本案有关的主要条款为：第一条，2005年3月19日签订的协议，刘某、肖某补偿羊某现金22万元，乙方要求购买一个门面，甲方优惠乙方23万元，二次共补偿45万元，甲方在一年内不付给任何利息给乙方。第二条，乙方借给甲方20万元，不计息，借期为一年，此款不属购房款，到期不付给乙方属违约行为；第三条，甲方在原零陵区X路X号副食品公司原人民商店改建后第一层的门面朝向人民路的门面定价每平方米8000元，原告选择人民路门面，则甲方同意乙方优先选择购买靠中山北路的门面；第四条，甲方优先乙方购买四楼住房约130平方米一套，定价为690元/平方米，门面住房按实际平方米结算；第七条，甲方施工图出来后，开始动工时，甲方必须同意给乙方确定门面位置和四楼的住房位置，未竣工前乙方经甲方同意可以提前装修房屋。《补充合同》签订后，2008年5月，原告即从门面搬出，被告拆毁旧房进行房地产开发，现开发小区基础部分已基本建好。原告要求按合同约定确定购买的门面和住房位置，但被告以原告未借20万元已违约为由，不同意将承诺的购房选择权给原告，双方多次协商未果，遂酿成纠纷。另查明，一层门面共18间，最大的一间门面在转弯处，呈三角形状，约240平方米，从转角大门面起（除该门面），往人民路方向和中山北路方向分别有等面积的11个小门面和6个小门面，每个门面面积均约59平方米。原告要求优先选择的一层平面图设计桩号70-X号商铺，是转角大门面中的一部分，不是单独的一个门面房，从转角大门面起（除该门面）往人民路方向数的第一个门面，在一层平面设计图上设计桩号为61-X号。

原判认为，原告与原永州市X区糖酒副食品公司签订的承包经营合同，从其内容看，实为租赁合同，而租赁合同的租赁期限不得超过20年，该合同虽签订了50年的履行期限，另30年应是无效的，不受法律保护，即该承包经营合同部分有效，而二被告与原告签订的《租房和租房合同转让协议书》及《补充合同》中的补偿款的内容条款是依据该部分有效的承包经营合同约定的，故该补偿款的内容条款也相应是部分有效、部分无效，无效的部分不受法律保护。两份合同中的其它内容条款因经双方当事人协商一致且在平等互利的基础上签订，内容合法，是有效的。二被告应按两份合同有效部分的约定优先优惠卖给原告选择的门面一个及住房一套，故原告的这一诉请本院予以支持。因原告的诉讼请求仅仅是确认房屋的优先选择权（重审中要求确定具体的门面位置和四楼住房位置）和优惠购买权并补偿门面装修费，故针对原告的诉讼请求并结合双方补充合同有效部分中确定门面和住房位置的相关约定（门面朝向人民路X路），同时考虑被告门面的整体性和经济性，原告优先选择的一层门面应是一层平面图设计桩号为61-X号商铺，即从转角大门面起（除该门面）往人民路方向数的第一间门面，价格按合同价，门面每平方米8000元，四楼住房每平方米690元。同时，因被告所开发的“王府井综合楼”已对外销售，为保证交易的稳定，充分保护原、被告双方当事的合法权益，原告的优先购买权应在合理的期限内实施，以在本判决生效后三个月的期限为宜，否则将视为放弃优先购买权。至于被告提出的原告转让合同是原告利用无效合同敲诈被告的结果，被告保留控告检举权的抗辩主张，因无事实依据，且不属本案审理范围，本院不予支持。而对被告提出原告违约在先，未借款20万元，被告有权不将购房选择权给原告的抗辩主张，无法律依据，因原告未借给被告20万元，被告则不给原告的购房选择权的情形不是当事人互负债务的情形，故对该抗辩主张，本院不予支持。另对被告提出的原告从未出面，原告之父无权代签合同的抗辩主张，因原告的父亲以原告的名义与二被告签订的《租房及租房合同转让书》及《补充合同》以及与原告永州市X区糖酒副食品公司签订的《永州市X区糖酒副食品公司承包经营合同》，原告未作否决表示，且事后又对该行为进行了追认，故该代理行为是成立的，原告对其父亲的该代理行为承担民事责任，故对该抗辩主张，法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决：一、被告刘某、肖某所开发的“王府井综合楼”朝向人民路、靠中山北路的门面一间（一层平面图设计桩号61-X号商铺，即从转角大门面起但除该门面，往人民路方向数的第一间门面）和四楼住房一套（四层平面图设计E户型）由原告羊某优先购买；二、原告享有上述两处房屋的优先购买权，价格按合同价：门面每平方米8000元，四楼住房每平方米690元，并按实际的房屋面积结算交纳购房款；三、原告所享有上述两处房屋的优先购买权，必须在本判决生效后三个月内实施该权利，即三个月内必须购买，并全额交付房款，否则将视为放弃优先购买权；四、被告刘某、肖某在本判决生效后三日给付原告门面装修费3000元，余款原告自负。

宣判后，羊某、刘某、肖某均不服，向二审法院提起上诉。羊某上诉称：1、原审判决上诉人羊某享有优先购买一层平面图设计桩号61-X号商铺，其判决超过了合同约定的范围和位置。上诉人羊某应优先选择一层平面图桩号70-X号（上诉人老门面位置）。2、判决由被上诉人刘某、肖某付给上诉人羊某的补偿款45万元。3、判决被上诉人给付门面装修费9000元等理由上诉。上诉人刘某、肖某上诉称：上诉人与被上诉人羊某签订的《合同转让协议》和《补充合同》实属被上诉人采取欺骗手段而签订的，属无效合同，无优先选择权。补充合同同时约定，被上诉人羊某先借20万元给上诉人后，才享有优先购买的条款，否则，不享有优先购买的条件等理由上诉。

本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人羊某与原芝山区糖酒副食品公司签订的承包经营合同，实为租赁合同，依照法律的规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，而该合同签订了50年的履行期限，其超过的30年是无效的，不受法律保护。因此，该承包经营合同属部分有效，诉讼双方应依据《租房及租房合同转让协议书》和《补充合同》的有效部分履行，上诉人刘某、肖某应按二份合同有效部分的约定，优先优惠卖给上诉人羊某门面一个及住房一套。原审法院判决后，羊某不服，上诉提出，原审法院的判决超过了合同约定的范围和位置，应由其选择一层平面图桩号70-X号门面一个的上诉理由。原审法院根据上诉人羊某的诉讼请求并结合双方补充合同有效部分中确定门面和住房位置的相关约定，即上诉人羊某可选择人民路门面，也可选择购买靠中山北路的门面这一约定，确认上诉人可选择人民路X路的门面一间，同时又考虑到原审被告（补充合同甲方）门面的整体性和经济性，确认上诉人羊某选择平面图设计桩号为61-X号商铺一层门面一间并无不当。同时，上诉人羊某并非拆迁房屋的所有权人，而只是商店房屋租赁人之一，为了使拆迁工作能顺利进行，上诉人刘某、肖某才与其订立了相关合同，上诉人羊某的合法权益已得到了保护。故上诉人羊某的这一上诉理由与事实及法理不符，本院不予支持。上诉人羊某上诉提出，上诉人刘某、肖某应付给他补偿款45万元的上诉理由，因本案审理的事实和内容与补偿款无关，故对这一上诉理由亦不予支持。上诉人羊某上诉还提出，应判决由被上诉人刘某、肖某付给上诉人门面装修费9000元的上诉理由，因搬迁合同明确约定搬迁费3000元，原审据此判决恰当，故对这一上诉理由，本院亦不予采纳。

上诉人刘某、肖某上诉提出，双方所签合同属无效合同，被上诉人羊某未按约定借给上诉人刘某、肖某20万元，不享有优先购买和优惠待遇的上诉理由，由于该案合同部分有效，即上诉人羊某享有优先购买权，且合同中既无上诉人羊某未借给20万元就不享有优先和优惠购买权的约定，也无借款期限约定。故上诉人刘某、肖某的上诉请求与合同约定及法律规定不符，本院不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8900元，由上诉人羊某负担4450元，由上诉人刘某、肖某负担4450元。

本判决为终审判决。

审判长刘某平

审判员唐建华

代理审判员李秋云

二○一○年十月十八日

代理书记员蒋湘

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：

（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，依法驳回上诉，维持原判；

……。