上诉人（原审被告）张某，男，X年X月X日出生。

委托代理人翟福成，河南龙源律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）戴某，男，X年X月X日出生。

委托代理人武某某，男，X年X月X日出生。

原审被告赵某，男，X年X月X日出生。

上诉人张某与被上诉人戴某、原审被告赵某房屋租赁合同纠纷一案，戴某于2010年1月15日向武某县人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、张某退还租金x元，依法解除与张某之间的租赁合同；2、张某、赵某赔偿戴某装修费4000元和其他损失；3、张某、赵某承担本案诉讼费和其他一切费用。原审庭审中，戴某放弃第二项诉讼请求中的其他损失，并将装修费4000元增加为5000元；将第一项诉讼请求房屋租金x元变更为x元。武某县人民法院于2010年12月12日作出（2010）武某初字第X号民事判决，张某不服，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭，于2011年7月29日公开开庭审理了本案。张某及其委托代理人翟福成、戴某的委托代理人武某某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：戴某与张某于2008年4月18日签订了一份房屋租赁协议，张某为协议甲方；戴某为协议乙方。约定张某将其营业用房租赁给戴某使用。期限三年，年租金x元，共计x元，一次性付清。租期从2008年4月18日起至2011年4月18日止。甲方不得在承租期内终止合同或提出合同之外的要求。承租到期甲方如不再出租应提前三个月通知乙方。如一方违约，违约方应赔偿对方相应损失。2009年元月份，戴某因生意不景气，便向张某提出终止合同的要求，因退还房租的问题双方意见不一。戴某将房内的货物拉走后，通过他人将房门钥匙转交给了张某。张某又将房另租给了赵某。由于张某拒不退还房租，不同意解除合同，戴某为此起诉至法院，要求解除合同并要求张某退还余下二年租金x元，补偿房屋装修费5000元。

原审法院认为：戴某与张某签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，属有效协议。戴某一次性付清三年租金x元，表明戴某履行了合同约定的向张某支付租金的义务。戴某因生意不景气，向张某提出解除合同的要求，因退还房租的问题双方意见不一，戴某与张某始终不能达成一致意见。戴某将房屋钥匙交给张某后，张某将该房另租给赵某做生意，该租赁合同已无法履行。戴某要求解除与张某订立的合同，理由充分，予以支持。截止2009年元月份，戴某实际租赁房屋的时间不足一年，戴某要求按一年计算，符合法律规定，予以支持。扣除已使用房屋租金x元，张某应返还戴某租金x元。戴某虽然在承租房屋后对该房进行了装修，但本案系戴某要求终止合同在先，张某将房屋另租给他人在后，且合同未约定张某应对戴某支出的房屋装修费进行补偿，故戴某要求张某赔偿装修费属不当请求，不予支持。戴某要求赵某赔偿装修费，无事实和法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：1、解除戴某与张某于2008年4月18日签订的房屋租赁合同；2、张某应于判决书生效后十日内返还戴某租金x元；3、驳回戴某的其他诉讼请求。诉讼费750元，由戴某承担50元，张某承担700元。

张某上诉称：原审法院审理事实不清，认定事实错误，应当发回重审。张某将房屋租赁给戴某后，戴某转租期间张某好心帮忙找人给戴某看门，不存在退还房租x元的事实。请求上级人民法院查明本案的客观事实，撤销武某县人民法院（2010）武某初字第X号民事判决书；改判驳回戴某的一审诉讼请求，或将本案发回重审；本案的一、二审诉讼费用由戴某承担。

戴某答辩称：一审判决事实清楚，应维持原判。

赵某陈述称：上诉与赵某无关，戴某一审不应把赵某列为被告，同意张某的上诉意见。

根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：张某应否返还戴某租金x元。经征求各方意见，均无异议，本院予以确定。

针对争议焦点，张某的主张某，戴某擅自转租，违约在先，张某并没有违约，赵某只是负责看门，张某并没有违反合同约定，不应返还房租，双方合同应继续履行。

针对争议焦点，戴某的主张某，一审判决认定事实清楚，戴某是将租赁费一次性交给张某，只干了一年张某将房屋又租给赵某，赵某明知我方合同未履行完还租赁房屋，构成侵权，故我方又起诉赵某。

针对争议焦点，赵某的主张某，赵某在争议房屋卖东西是事实，但赵某是受雇于张某，并没有租赁房屋。

二审庭审中，张某申请证人常芙蓉、马小保出庭作证，以此证明戴某在租赁张某房屋期间，擅自转租，违反合同在先，张某不应返还房租。戴某对以上证人证言质证后认为，常芙蓉作假证，证言与案件无关。马小保和常芙蓉是亲戚，二人共同作证，证言不可信，戴某从未找人为其看门，马小保作伪证。经质证，赵某对以上证人证言无意见。本院审查后认为，常芙蓉、马小保的证言不能证明戴某已将房屋实际转租给他人，故对以上证人证言本院依法不予采纳。

本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷案件。张某和戴某于2008年4月18日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。根据庭审查明的事实，戴某于2009年春节前与张某协商解除合同不成后，将其货物从租赁房屋中拉走，其后将房屋钥匙交还张某，张某将该租赁房屋另行租给赵某做生意，戴某与张某签订的房屋租赁合同已无法履行，戴某要求解除与张某的房屋租赁合同，理由充分，应予支持。与此同时，戴某实际租赁使用房屋的时间不足一年，原审判决张某返还剩余两年租金x元，处理并无不当，张某的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。

综上，本院认为原审认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费750元，由张某负担。

本判决为终审判决。

审判长苏凯

审判员杨某

代审判员田亮

二○一一年十月二十五日

书记员焦丽君