原告：巩义市金好来超市有限公司，住所地：巩义市X路中段。

法定代表人：吴某，该公司董事长。

委托代理人：白文兴，河南豫龙律师事务所律师。

委托代理人：杜某，河南豫龙律师事务所实习律师。

被告：巩义市海盛房地产置业有限公司，住所地：巩义市X路中段。

法定代表人：钱某，该公司董事长。

委托代理人：张西武，河南星光律师事务所律师。

原告巩义市金好来超市有限公司诉被告巩义市海盛房地产置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告巩义市金好来超市有限公司的委托代理人白文兴、杜某、被告巩义市海盛房地产置业有限公司的委托代理人张西武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告巩义市金好来超市有限公司诉称：被告以原告未按约定时间交付房款为借口，连续三次函告原告，要求原告按购房合同第三条第2项的约定支付所欠房款479万元，并在2011年2月11日的函件上明确提出解除购房合同；被告的验收备案是在2010年3月完成的，4月中旬才通知原告，合同约定的付款时间还不到，被告就提出要求原告付款并支付违约金，系违约行为；2010年4月，被告函告原告房产已验收备案，原告即准备银行按揭贷款，但因被告未与原告签订正式的商品房买卖合同，同时购房合同第六条约定“在买受人未交清全部房款前，该商品房的所有权归出售人所有”，没有所有权的房屋无法办理按揭贷款手续，这不是由于原告的原因所造成的；被告未履行书面提示义务，被告应在2010年6月中旬警示原告30天内办理按揭贷款或以其他方式付款；被告的解除合同通知没有明确所依据的具体法律规范，只是依据《合同法》，不符合《合同法》第九十六条第一款所要求的必备条件。综上，原告没有根本违约，被告要求解除合同的根据不存在，要求确认被告解除和原告签订的房屋买卖合同（协议书）的行为无效。

被告巩义市海盛房地产置业有限公司辩称：2008年1月22日，原、被告签订一协议书，原告购买被告商品房，在履行过程中，原告多次违约，被告分别于2009年11月10日、2010年1月10日向原告送达催款通知，原告未提异议，不予理睬；2010年2月11日，被告通知原告支付房款及利息，否则解除双方之间的买卖合同，3月10日，原告回复被告，要求办理工程竣工备案，按揭贷款支付房款，4月14日，被告将工程已竣工备案通知了原告，6月3日，原告通知被告，称不再办理按揭贷款，双方已经认可不再以按揭贷款方式支付房款，被告于7月28日通知原告解除双方之间的商品房买卖合同，原告没有依法提起诉讼或仲裁，于收到被告的解除合同通知10个月后才提起诉讼，原告的诉讼请求不能成立，应予以驳回。

经审理查明：2008年1月22日，原、被告签订一商品房买卖协议，该协议约定：该商品房总价款999万元；付款方式买受人（即原告）在签订合同后即支付出卖人购买该商品房定金200万元，2008年1月25日前买受人向出卖人再支付300万元，剩余房款499万元，买受人按照银行按揭贷款方式支付，买受人应在出卖人工程竣工备案完成之日起，两个月内办理完成房屋按揭贷款手续；如因买受人原因，而无法办理按揭手续则须按如下方式给付款项：买受人保证2009年1月20日之前向出卖人支付房款（略）元，剩余款项（略）元，保证在2010年2月10日前向出卖人支付完毕；买受人同意并承诺在2008年、2009年年底（即每年的12月30日）之前向出卖人支付总房款-已付房款剩余款项12%的年息。如果不能按时足额支付上述房款和利息，则应按日再承担未付款金额千分之三的违约金；买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人应书面警告提示买受人，如30天内仍未能履行上述约定，出售人有权解除合同，其所交付定金无权要求返还；同时，原、被告还就出卖人逾期交房的违约责任、交接等事项进行了约定，原告在买受人处加盖了公章，被告在出卖人处加盖了公章。

该协议签订后，截止2009年1月21日，原告共支付房款500万元，尚欠479万元及利息未付，被告分别于2009年11月10日、2010年1月10日向原告发出“催款通知”要求原告支付上述款项及利息，同年2月11日，被告给原告发出“通知书”：“贵公司于2008年1月22日与我公司签订的位于巩义市X路海盛花园商业楼负一层商品房（地下停车场除外）买卖协议，贵公司不按协议约定付款，屡次违约，经我公司多次催要，贵公司无动于衷。至今，贵公司欠我公司房款479万元，利息137.3333万元，违约金x.6元。请贵公司收到此通知后30日内付清上述款项。到期贵公司不能履行付款义务，依据双方签订的《协议书》第四条及《合同法》规定，我公司即告知贵公司：1、解除2008年1月22日双方签订的《协议书》；2、要求贵公司赔偿实际占有、使用房屋期间给我公司造成的经济损失；3、依据双方签订的《协议书》第四条规定：所付定金不予返还。”2010年3月10日，原告委托河南博扬律师事务所给被告发出“律师函”：要求“为保证‘买受人应在出卖人工程竣工备案完成之日起，两个月内办理完成房屋按揭贷款手续’约定的落实，烦请贵公司在工程竣工备案完成后，及时以书面形式通知金好来公司，以便金好来公司早日办理银行按揭手续。”同年4月14日，被告给原告发出“通知书”：工程已于2010年3月8日竣工备案，请原告依约依法履行义务，否则由原告承担相应法律责任。6月3日，原告给被告发函，“接贵公司通知，贵公司已在巩义市建设局俊（竣）工验收备案，依2008年1月22日我们签定（订）的协议书第三条1项的要求，我公司有义务将剩余的499万元购房款交给贵公司。因近期经营有所好转，我们愿意一次性将剩余房款499万元付给贵公司，无需再以按揭贷款的方式付款，但是贵公司提出的要求我公司另行支付100余万元利息的意见，我公司不能答应。如贵公司同意我们的意见，请及时书面告知，我们将会把499万元余款全部付给贵公司。”7月28日，被告给原告发出“解除合同通知”：“贵公司于2008年1月22日与我公司签订的位于巩义市X路海盛花园商业楼负一层（地下停车场除外）买卖协议，贵公司不按协议约定付款，屡次违约，经我公司多次催要，贵公司仍不履行。依据双方签订的《协议书》第四条及《合同法》规定，我公司通知贵公司：1、解除2008年1月22日双方签订的《协议书》；2、要求贵公司赔偿实际占有、使用房屋期间给我公司造成的经济损失。”8月4日，原告给被告发出“不同意解除合同的函”。2011年5月19日，原告向本院起诉，要求确认被告解除和原告签订的房屋买卖合同（协议书）的行为无效。

本院认为：原、被告于2008年1月22日签订的商品房买卖协议，系双方真实意思表示，亦不违反有关法律法规强制性规定，应为有效协议。原告欠被告购房款，经被告催要，一直未付，已构成违约，被告依据双方所签订的《协议书》第四条及《合同法》的规定，解除该协议。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定,被告的解除合同通知尽管未引用具体该法条，但并不影响解除合同的效力。原告在收到解除合同通知后，如有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，但原告在三个月后才向法院起诉，故原告的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：

驳回原告巩义市金好来超市有限公司的诉讼请求。

案件受理费一百元，由原告巩义市金好来超市有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长宋大海

人民陪审员孙建一

人民陪审员李爱文

二○一一年九月三十日

书记员常许何