湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）岳中民一终字X号

上诉人（原审被告）刘某，女，X年X月X日出生，汉族，湘阴县人，住（略）。

委托代理人蒋某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）任某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人刘某因租赁合同纠纷一案，不服岳阳市X区人民法院(2011)楼民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人蒋某某以及被上诉人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：原告与被告于2007年5月27日签订门面出租合同，约定门面租赁到期时间为2011年6月9日。原告在承租的门面经营岳阳市X区益康盲人按摩店。原告因此花费x元进行门面装修。被告因需将门面收回自己装修、经营，于2010年10月26日向原告发出通知，限原告2010年11月16日搬出租赁房屋。被告在与原告协商未果的情况下，于2010年11月26日将原告承租门面的水电截断，于2011年1月7日将原告承租门面的隔墙破坏，并将门面内的生活用品搬出门面。

原审法院认为，依法签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告刘某因需将门面收回自己经营，在与原告签订的合同未到期的情况下，强行让原告任某搬离其承租门面是引起纠纷的根本原因。被告刘某未按照合同约定履行其义务，已构成违约，应当赔偿原告因其违约而造成的损失。原告要求被告支付原告承租门面的装修折旧费8125元，虽没有直接证据，但根据原告装修投入、使用年限、合同剩余到期时间等综合分析，认定上述数据较为合理。原告要求被告承担违约责任，赔偿原告直接经济损失，应予支持。原告要求被告赔偿可得利益损失x元过高，但原告系盲人，岳阳市盲人按摩行业的普遍收入比服务业的平均收入高，对原告经营的可得利益损失酌情认定为x元较合理，以上合计x元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：由被告刘某赔偿原告任某的损失x元。如迟延履行给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1465元，由原告任某承担712元，被告刘某负担753元。

刘某不服一审判决，向本院提起上诉称，一、提前解除双方的租赁合同系情势变更，应当不承担或少承担违约责任；二、一审法院认定证据错误，导致案件事实不清；三、一审法院认定的装修折旧补偿形式不合理；四、一审法院对于合同未履行部分的可得利益损失判决依据不足，且判决金额明显过高。要求二审法院撤销原判，依法改判上诉人按同等租赁户的补偿标准3500元进行补偿。

被上诉人任某未提交书面答辩状。

二审期间上诉人刘某提供了一份周杨某证明，拟证明被上诉人任某门面租赁转让费为x元，租赁后没有进行重新装修。并提供了一份赛维干洗店搬迁纪要，拟证实其他相关门面解除合同的补偿费为每个3500元。被上诉人任某质证后认为：不能认可第一份证据，转让费应为x元，认为第二份证据与本案没有关联性。本院认为：双方当事人持有不同的周杨某于转让费的证明，对第一份证据的真实性本院不予认可，第二份证据与本案没有关联性，亦不予采信。

二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议焦点是：对被上诉人的装修以及可得利益损失应如何认定。

本案中，上诉人违反合同约定提前解除与被上诉人的门面租赁合同，应承担由此造成被上诉人剩余租赁期内的门面装修残值损失，被上诉人在剩余租赁期内的经营利润损失是上诉人在订立合同时应当预见到的，对该部分可得利益损失上诉人也应赔偿。由于该门面的装修已被上诉人损坏其残值无法鉴定评估，原审法院依据装修投入在使用年限内平均分摊后，认定剩余租赁期内装修残值损失为8125元符合法律规定。同时根据被上诉人提供的收入流水账以及相关证人对其收入的证明，原审法院酌情认定被上诉人在剩余租赁期内每月纯收入为5000元，共计x元的可得利益损失亦较为合理。上诉人称，提前解除合同属情势变更应少承担或不承担赔偿责任，且一审法院认定装修残值和可得利益损失不合理的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费665元，由上诉人刘某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈玉香

审判员万大洋

代理审判员胡中岳

二0一一年十月十八日

书记员綦燕