湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2010）岳中民一终字第X号

上诉人（原审被告）彭某乙，男，lX年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。

被上诉人（原审原告）岳阳市国有资产经营有限责任公司，住所地（略）。

法定代表人黄某，董事长。

委托代理人刘某某，男，lX年X月X日出生，汉族，岳阳市人民政府医药总公司改制工作组工作人员，住（略）。

委托代理人易红，湖南惠风律师事务所律师。

上诉人彭某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市X区人民法院(2009)楼民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人彭某乙、被上诉人岳阳市国有资产经营有限责任公司（以下简称国资经营公司）的委托代理人刘某某、易红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，因岳阳市医药总公司实行招商改制，2007年9月27日，成立了岳阳市人民政府医药总公司改制工作组（以下简称改制工作组），负责处理改制期间的相关事务。被告早已承租了岳阳市医药总公司的门面。2009年初，改制工作组接管某岳阳市医药总公司出租给被告的门面。2009年1月1日，改制工作组与被告签订了一份《租赁合同》，合同约定，岳阳市医药总公司桥西现有门面出租，被告自愿承租；租赁期限半年，自2009年1月1日至2009年6月30日，月租金1000元，租赁押金x元；签订合同后，被告必须在每月30日前向改制工作组预交下月租金，逾期15天未交，视同单方终止合同，改制工作组可以随时收回租赁场地，并不退被告缴纳的押金；每月按实际水、电数收取水电费，水费3元/吨，电费l.2元/度，被告在水电上不得擅自改装线路、管某、水表、电表；改制工作组因工作需要或其他特殊情况要终止合同收回门面，必须提前一个月通知被告，被告必须在规定的时间内执行，否则改制工作组可以采取强制措施收回门面，一切后果由被告负责；被告对租赁场地必须保持设施完好，不得随意改造和装修，损坏场地设施照价赔偿，如确需改装，应征得改制工作组同意后方可进行装修，但一切费用由被告自负，合同终止时改制工作组不承担任何经济损失责任。合同签订后，被告继续租赁经营。2009年6月，岳阳市医药总公司的资产移交给原告。自同年1月起被告再未交纳租金，自2009年11月起，被告没有交水电费。租赁期满后，2009年7月28日，改制工作组向承租人发出通告指出，岳阳市医药总公司整体出让的9宗土地及地上附着物，经岳阳市人民政府批准，已挂牌交易；为做好资产过户移交工作，各门面、仓库于2009年8月30日收回；岳阳市医药总公司门面、仓库属国有资产，按合同均于2009年6月底到期，任何人不得以任何原因，阻碍腾空移交工作；为了让承租人另找从业场地，自通告之日起一个月内，为移交过渡期；逾期不配合的业主，将按法律程序对各门面、仓库腾空收回。但被告至今没有向原告交还门面，为此，原告向原审法院提起诉讼。

原审法院认为，改制工作组是经岳阳市人民政府决定成立的机构，其在从事岳阳市医药总公司改制事务时，就岳阳市医药总公司原有出租门面与被告签订的租赁合同是双方的真实意思表示，是有效合同。经有关部门决定，岳阳市国有资产经营有限责任公司是岳阳市医药总公司资产的管某人，该公司是适格的原告。被告承租的门面已到期限，被告在催告后仍不交还原告门面、不支付相应租金是引起本案纠纷的原因，应对本案承担相应的民事责任。被告要求原告补偿损失的证据不足，没有法律依据，其抗辩主张不成立。原告起诉要求被告腾空并返还门面、支付相应租金及水电费，理由正当，应予以支持。被告所缴纳的押金x元，因被告的违约行为而不应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决：一、被告彭某乙腾空并返还所租岳阳市医药总公司的门面给原告岳阳市国有资产经营有限责任公司；二、被告彭某乙支付原告岳阳市国有资产经营有限责任公司门面租金(租金按每月1000元从2009年1月1日计至门面交付之日)；三、被告彭某乙支付原告岳阳市国有资产经营有限责任公司水电费(水电费按实际用量照表计收)。上述义务限被告彭某乙在本判决生效后十日内履行完毕，逾期履行按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本案案件受理费3000元，由被告彭某乙负担。

上诉人彭某乙不服，向本院提起上诉称：1、原审原告的主体资格不适格，原审法院判决违法；2、原审法院查明事实不清，水电费已经交至2010年3月；3、上诉人在同等条件下享有优先租赁权，要求继续订立租赁合同。故请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人国资经营公司答辩称：1、岳阳市医药总公司的资产已经全部移交给了国资经营公司，故被上诉人是本案适格的原告；2、上诉人在原审起诉前确实拖欠了水电费，但后来上诉人已经交清了2010年3月30日之前的水电费；3、上诉人不享有优先租赁权。故请求二审法院依法维持原判。

经审理查明，对于原审法院审理查明的事实本院予以确认。

另查明，在原审法院判决之后，彭某乙已经将2010年3月30日前的水电费缴清。

上述事实有一、二审庭审笔录、《租赁合同》、《岳阳市医药总公司门面租赁合同》、岳经发[2007]X号《关于成立岳阳市政府医药总公司改制工作组的通知》、《关于原岳阳市医药总公司招商改制资产主体资格的证明》等证据证实，足以认定。

本院认为：改制工作组与彭某乙于2009年1月1日签订的《租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，且不违反法律强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。彭某乙在租赁合同期内及届满后，拖欠租金不付，构成违约。经被上诉人催告仍不返还承租的门面，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，应承担相应的民事责任。一、关于国资经营公司作为原审原告的主体资格是否适格的问题。国资经营公司是依法设立并取得了营业执照的企业法人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条的规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。因岳阳市医药总公司的资产已经移交给国资经营公司，故岳阳市医药总公司与上诉人彭某乙之间的租赁合同权利义务亦一并转移给国资经营公司。国资经营公司作为岳阳市医药总公司权利义务的继受人，有权向彭某乙主张权利，是本案的适格原告。彭某乙称国资经营公司不是本案适格的原告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于彭某乙应缴纳水电费的金额问题。因为双方当事人对彭某乙已将2010年3月30日前的水电费缴清的事实并无异议，本院予以确认，但2010年3月30日之后的水电费，彭某乙仍应当按水电实际用量缴纳相应的水电费。三、关于彭某乙是否享有优先租赁权的问题。因双方签订的《租赁合同》中并未约定在同等条件下，承租人有优先租赁门面的权利，且法律亦没有规定承租人在租赁合同期间届满后有优先承租租赁物的权利，故彭某乙称其享有优先租赁权的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，本案原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300元，由上诉人彭某乙负担。

本判决系终审判决。

审判长闾开海

审判员周华良

代理审判员何蓓

二0一0年五月二十六日

书记员江婷