上诉人(原审被告)马某。

委托代理人陈某。

被上诉人(原审原告)毛某。

委托代理人吴某。

被上诉人(原审被告)侯某。

上诉人马某因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2011）朝民初字第xxxx号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2010年12月,毛某起诉至原审法院称,我与侯某系夫妻关系。1996年开始，侯某与一女子非法同居，生下一子。1998年，侯某将该女子带到家里居住。由于受不了这样的侮辱，我就产生了与该女子一起死的想法。1999年12月24日，我因放火烧人，被判处有期徒刑14年。2001年12月，我与侯某所有的位于本市X区常营三队xxxx号平房拆迁，安置了朝阳区常营民族家园x号楼x单元xxx号房屋及xx号楼x单元xxx号房屋（下称xxx号房、xxx号房）。2010年，我起诉侯某要求离婚及分配财产，侯某说已经将xxx号房出售某马某。该行为严重侵害了我的合法权益，故现要求确认侯某与马某于2004年6月6日签订的《售某、买房协议》无效。

侯某辩称：我卖房的时候没有和毛某说，我没有去监狱看过她，和她十年没见过面了。

马某辩称：我是常营本地的，买房时知道毛某在监狱，也知道她和侯某的关系。因为毛某当时在监狱，无法与其直接联系，我只能是通过侯某来了解她的意见和想法。经我多次确认，侯某说没有问题，毛某同意卖房，我才购买诉争房屋的。我已经在xxx号房居住7年，现在没有其他住房，我为善意取得诉争房屋。因为房价上涨，现毛某就要求确认合同无效，不同意其诉讼请求。

原审法院经审理查明：2001年12月2日，侯某（乙方）作为被拆迁、腾退人与北京市X乡人民政府（甲方）签订了《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，该协议中载明：根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《常营回族乡拆迁、腾退安置补偿办法》等有关文件规定，甲、乙方经协商，同意实行房屋补偿；乙方现有在册人口3人，实际居住人口3人，分别是侯某，之妻毛某、之子侯某，乙方在常营乡居住非成套正式住宅房屋x间；所有权补偿（原房作价款）及附属物补偿款x元，使用权补偿（区位价补偿款）x元，甲方常营民族小区现房x平方米一套、期房x平方米一套安置补偿给乙方，楼房总价格x元；提前签订协议奖励费x元、提前搬家奖励费x元、搬家补助费x元、电某、空调移机费x元、房屋周转补助费x元。

2000年，毛某因犯故意杀人罪，被判处有期徒刑x年，刑期至xxxx年x月x日。

2004年6月6日，侯某（出售某）与马某（买方）签订了《售某、买房协议》一份，内容为：xxx号房二居室（x平方米）以x元的价格，自愿出售某朝阳区X村xx号楼x单元xxx室马某，并将房产的一切手续提供给买方；马某愿出以上价格购买此房，双方达成协议后买方一次性付给出售某x元，出售某将钥匙付给买方，此房产归买方所有。证人安某在协议上签字。合同签订后，马某向侯某支付了x元房款，侯某将xxx号房交付马某，现xxx号房由马某居住使用。

证人安某到庭作证称：2004年，马某为了买侯某的房子把自己的房子给卖了，侯某爱人在监狱里，村里人都知道，马某人又见不着她。开始担心她出来了不愿意、扯皮，就不想买了。后来侯某说放心，他们家都同意，他有两套房子呢。

关于合同效力，经法院询问，毛某称，如果合同无效，x元房款，我同意和侯某返还，没有其他问题。侯某称，如果合同无效，除了还钱，没有别的要求。马某称，如果合同无效，x元现在也买不到房，应补偿我差价，就此我会另行要求解决。

上述事实，有拆迁协议、售某、买房协议及当事人陈述等证据在案佐证。

原审法院经审理认为，根据侯某签订的《常营回族乡房屋拆迁、腾退安置补偿协议书》，毛某对xxx号房是享有相关权利的。侯某在未经其同意的情况下就将房屋另行出售，侵害了毛某的合法权益，故其将房售某马某的行为应属无效。关于马某购房是否属于善意的问题，根据其自述及证人所述，其在购房时是知晓毛某对涉案房屋享有权利的。在未能得到毛某确认的情况下，仅凭侯某的单方承诺就进行了购买，难以确认其为善意第三人。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。经询问后，当事人仅表示对房款进行处理即可，故仅就此作出处理。鉴于毛某同意一并返还房款，对此不持异议。据此，原审法院于2011年5月判决：一、侯某、马某于二00四年六月六日签订的《售某、买房协议》无效。二、毛某、侯某于本判决生效后七日内返还马某房款x万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，马某不服，持原诉意见和理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。毛某、侯某同意原判。

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：根据已查明的事实，毛某作为诉争房屋的安置人，其对诉争房屋享有相应的权利。侯某与马某签订了《售某、买房协议》，侯某将诉争房屋卖与马某，侯某称其处分房屋时未经毛某同意，故其转让房屋行为应属无效。马某称其为善意购房方，马某在知道毛某对诉争房屋享有权利的情形下，未提供毛某同意出卖诉争房屋的证据，故依据现有证据，原审法院确定侯某与马某的房屋买卖合同无效，并无不当。原审法院依据当事人要求仅处理返还房款问题，就合同无效后的其它事项未作处理，本院不持异议。综上所述，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二千四百五十元，由侯某负担（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费四千九百元，由马某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长王羽红

审判员张洁

代理审判员邢军

二O一一年X月XX日

书记员刘莹