湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

（2011）衡中法民一终字第X号

上诉人(原审被告)王某，男。

被上诉人(原审原告)李某甲，男。

委托代理人李某乙，男。

委托代理人汤保华，湖南群利律师事务所律师。

上诉人王某因与被上诉人李某甲房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2011）祁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年8月1日组织了庭前证据交换，同月2日公开开庭审理了本案。上诉人王某、被诉人李某甲的委托代理人李某乙、汤保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，上诉人王某于2003年6月1日与祁东县X镇预防保健所(以下简称防保所)签订了房屋租赁合同，防保所将其所有的坐落在洪桥镇X组的原洪丰卫生院的房屋及土地(按国土部门划定的界线)租赁给上诉人王某使用，期限为5年(2003年6月1日至2008年5月31日止)，年租金3000元，上诉人王某在每年6月1日前交清全年租金，不得拖欠，否则，防保所有权终止合同。2004年3月18日，王某与防保所就租赁房屋达成转让意向协议，但事后未签订正式合同。2005年7月6日，防保所经祁东县国有资产管理局批准，于当月18日委托衡阳市明珠产权交易服务中心有限公司进行公开拍卖。上诉人、被上诉人均参加了竞买。在拍卖会上被上诉人以x元的最高价竞买取得了该房屋的所有权和土地使用权。被上诉人与防保所于2005年7月20日正式签订了房地产转让合同，合同签订后的第三日，被上诉人向防保所交清了房地产转让费x元。被上诉人于2006年10月2日办理了国有土地使用证。此后，被上诉人按约将竞买的上述房屋和土地继续归上诉人使用。被上诉人向上诉人收取租金时，上诉人避而不见，被上诉人遂于2007年11月14日向该院起诉，该院于2008年1月4日以(2007)祁民一初字第X号民事判决书，判决上诉人向被上诉人支付2005年6月1日至2008年5月31日的房屋租金9000元。该判决生效后，上诉人拒不履行义务，且在租赁合同到期后又不与被上诉人续签租赁合同，也不向被上诉人支付房屋租金。被上诉人于2011年4月13日再次诉诸该院。

原判认为，被上诉人李某甲经公开拍卖方式取得了防保所坐落在祁东县X组原洪丰卫生院的房地产所有权，李某甲依照竞买合同的约定将房屋按原租赁合同继续租赁给上诉人王某使用，王某理应向李某甲支付租金，案经人民法院判决后，王某拒不履行生效判决所确定的义务，其行为违约。在原租赁合同到期后，双方没有续签合同，王某亦继续使用租赁物，双方没有约定租赁期限，应视为不定期租赁，李某甲可以随时解除合同，现王某既不交纳租金，又不返还租赁物，对酿成纠纷，应承担全部民事责任。李某甲请求解除租赁关系，要求王某搬离其租赁房屋和场地返还租赁物并支付房屋租金的诉讼请求于法有据，该院予以支持。李某甲要求王某支付逾期利息3000元和解除租赁关系后比照年租金3000元支付场地占用费，因双方当事人的租赁合同到期后，李某甲未及时请求与王某解除租赁关系且将租赁物继续归王某使用，并要求王某比照原租赁合同支付租金，说明李某甲仍将租赁物继续租给王某使用，双方租赁关系延续至今，李某甲请求自解除之日起按每年3000元租金支付场地占用费及利息缺乏法律和合同依据，因此对李某甲的这一请求该院不予支持。王某辨称其未与李某甲签订租赁合同不存在解除租赁合同和向李某甲支付房屋租金，因李某甲通过竞拍的方式取得了该租赁物的所有权，租赁物在租赁期间内发生所有权变动的，不影响原租赁合同的效力，且原合同也明文约定了所有权变动后，合同双方的权利义务关系，即承租方向新的所有权人交纳房租，故王某的上述辩论观点，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除原告李某甲与被告王某的房屋租赁合同；被告王某在本判决生效后十日内返还租赁房屋给原告；二、被告王某在本判决书生效后十日内给付原告李某甲房屋租金（自2008年6月1日起按年租金3000元计付至被告返还租赁物时止），逾期按中国人民银行同期同类贷款利率标准加倍支付迟延履行债务利息；三、驳回原告李某甲的其他诉讼请求。本案诉讼费200元，减半收取100元，由被告王某负担。

宣判后，原审被告王某不服，向本院提出上诉称，1、要求被上诉人补偿其场地平整、改造厂房、安装水电等费用计x元；2、要划分自然通道；3、赔偿上诉人在诉讼期间受到的人身、精神损害x元。

被上诉人李某甲答辩称，原判正确，应予维持。

上诉人为支持其上诉主张，在本院二审庭前证据交换期间，向本院提供了5份证据：证据1、原洪丰乡卫生院改造添置临时设施用工用料概算，以证明上诉人场地平整等用了x.2元；证据2、南华大学附属第二医院3张疾病诊断证明书、祁东县人民医院2张疾病诊断证明书，以证明上诉人在诉讼期间受到人身、精神损害；证据3、湖南省祁东县人民法院（2009）祁执字第X号执行通知书，以证明上诉人受到精神损害；证据4、吴安民所写的x元收条，以证明吴安民、李某甲愿退出竟标；证据5、原洪丰乡卫生院平面图，以证明有自然通道。经庭审质证，被上诉人李某甲的意见是，证据1－5与本案无关。

被上诉人李某甲未提供新的证据。

对上述证据，本院分别认证如下：证据1系孤证，无其他证据予以佐证，且对其真实性难以确定，且与本案无关；证据2、3来源合法、真实，但与本案待证事实无关；证据4不能达到其举证目的；证据5与本案争议焦点无关，故对上述证据本院均不采信。

本院认为，被上诉人通过竞买的方式，依法取得涉案房屋的所有权和土地的使用权，并办理了有关权属证书。上诉人于2003年6月与防保所签订《房屋租赁合同》后，对场地进行了平整，改造了部分厂房，安装了水电等设施，原《房屋租赁合同》对上述事项的投入及合同期满后如何处置未约定，应视为上诉人为达到租赁目的并合理使用租赁物的必要投入。同时，上诉人亦未在一审依法提出反诉，故上诉人提出的补偿其场地平整、改造厂房、安装水电等费用计x元的请求，不属于本案审理范围。本案是一起房屋租赁合同纠纷，上诉人提出的要划分自然通道、赔偿上诉人在诉讼期间受到的人身、精神损害x元的上诉请求，亦不属本案审理范围。故对上诉人的上述主张，本院均不予支持。综上，原审判决事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审受理费200元，由上诉人王某负担。

本判决为终审判决。

审判长肖剑星

审判员何闰英

审判员王某峰

二○一一年八月四日

书记员王某

校对责任人：王某峰打印责任人：王某

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

……