湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
(2011)衡中法民一终字第X号
上诉人（原审原告）衡阳冶金设备制造有限公司，住所地衡阳市X区X路X号。
法定代表人彭某乙，该公司董事长。
委托代理人陈西岳，湖南业达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）喻某，男。
委托代理人孙某，男。
上诉人衡阳冶金设备制造有限公司（以下简称冶金公司）因与被上诉人喻某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省衡山县人民法院（2011）山法民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2011年6月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2011年7月18日公开开庭审理了本案。上诉人冶金公司的法定代表人彭某乙及其委托代理人陈西岳、被上诉人喻某的委托代理人孙某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年1月15日，被告冶金公司与原告喻某签订了一份《土地转让合同》。合同约定：被告冶金公司将其于2004年5月27日取得的国有土地使用证号为山国用（2004）第X号、坐落于衡山县X组的x.1平方米的综合用地中面临107国道，右靠祝融供电所，左靠被告厂址通道中心线，后靠被告厂房围墙的商业用地转让给原告，土地面积以双方实际测量签证的图纸为准；土地使用权转让价格为x元／亩（该价为裸价，不包含任何税、费和土地出让金）；原告应于合同签订之日向被告支付定金x元；土地转让总价款待被告发租的租赁户到期搬迁后一次性付清（租赁户到期日期为2010年11月14日）；待原告付清全款、与被告和原衡山县X区签订由原告供水的协议后，被告持土地使用权证书全力协助原告办妥土地转让过户手续，土地转让过户所产生的一切税、费和土地出让金由原告承担；办妥过户手续之前该宗土地本身因使用所引起的一切税费由被告承担；本合同于双方签订后生效；如一方违约，则应支付合同标的总额20％的违约金。同日，原告向被告支付了定金x元。之后，原、被告一直未能就该宗土地办理测量签证手续。原、被告与原衡山县X区亦未能达成新的由原告负责供水的协议。同年7月，原告与被告在被告厂区发生矛盾，双方关系恶化。2010年12月2日，原告向被告发出律师函，催促被告履行测量土地面积、确定转让总价款以及办理土地过户手续等合同义务。2011年1月5日，衡山县人民政府召集包括被告冶金公司在内的几家企业开会，专题研究被告等三家公司的发展问题，并就会议精神制成“专题会议纪要”，其中第某点“关于（冶金公司）生产区围墙以外综合用地的规划利用问题”的具体内容如下：鉴于原衡山县缸套厂转让资产时衡山县人民政府给予了较优厚的优惠政策，且转让合同中明确规定该宗土地只能用于工业项目建设，因此，对于生产区围墙以外的土地，在企业重组未完成之前，不得进行建设，重组达到要求后须经衡山县人民政府批准方可建设；不得擅自转让土地使用权，否则依法追究法律责任。此后，原、被告协商未果，原告遂向法院提起诉讼，请求判令：被告继续履行《土地转让合同》中约定的义务，并向原告支付违约金x元（违约金的最终数额以法院确认的合同总价款为基准）；若合同事实上不能履行，被告应双倍退还原告已支付的定金x元，并支付违约金x元，本案诉讼费用由被告承担。
另查明，被告以出让形式获得包括被告现有生产厂区及涉诉宗地在内的一宗国有土地使用权。2004年4月8日，转让方衡山县经济发展局与受让方冶金公司签订了《衡山县缸套厂资产转让合同》。合同约定：原衡山县缸套厂依法破产后的固定资产作价转让给被告，被告享受衡山县人民政府各项优惠政策；生产区围墙内的土地只能作工业生产用地，以后被告发生新的转让也只能用于工业生产。2004年5月20日，衡山县人民政府给被告颁发证号为山国用（2004）第X号国有土地使用证，载明地类（用途）为商业、工业用地，使用权类型为出让用地，使用权面积为x.1平方米（包括被告现有生产厂区及厂房围墙以外的涉诉宗地）。
原审认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位个人不得非法干预。被告冶金公司与原告喻某签订的《土地转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
对于国有土地使用权的转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《湖南省人民政府关于修改＜湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法＞的决定》均作出了转让的条件要求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。《湖南省人民政府关于修改＜湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法＞的决定》第某七条规定，土地使用者转让土地使用权，必须具备下列条件：（一）领有国有土地使用证；地上有建筑物、其他附着物的，还应当有房屋所有权证；(二）已缴清土地使用权出让金；（三）完成土地使用权出让合同规定的土地开发和建设投资总额百分之二十五以上；（四）不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求；（五）符合出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件。依据上述规定，若出让合同对拟转让的土地的投资与开发作出了明确约定，则在转让该国有土地使用权时，必须符合转让方先前与出让方所签署的出让合同中约定的投资开发条件，同时，转让后不改变出让合同规定的土地使用用途并符合城市规划要求，否则，不得转让该土地使用权。若出让合同并未对拟转让的国有土地使用权的投资与开发进行明确约定，只要受让方不改变出让合同规定的使用用途并符合城市规划要求，则该土地使用权的转让不受上述规定的约束。本案涉诉宗地在出让时，衡山县经济发展局与被告并没有约定不得转让，也没有对其约定明确的投资开发条件，故在原告并未声明或以实际行动表示将违反城市规划、改变涉诉土地的使用用途的情况下，原、被告双方就涉诉商业用地签订的《土地转让合同》符合以出让方式取得的国有土地使用权转让的法律规定，应认定为有效。衡山县人民政府［2011］X号专题会议纪要既不是法律、法规或规章，也不是具体行政行为。上述会议纪要只是政府部门内部形成的一种讨论性意见，是反映会议基本情况和精神的纪实性公文，虽然第某点是针对涉诉宗地这一特定事项作出的，但没有加盖衡山县人民政府公章，缺乏具体行政行为的形式要件，也没有向任何行政相对人送达，故没有对外产生法律效力。根据《土地转让合同》的约定，在原告向被告支付x元定金后，双方应共同委托土地管理部门对涉诉土地进行测量签证，测量费用由原告承担。被告须于2010年11月14日起在合理期限内完成涉诉土地上的租赁户搬迁工作。同时，被告应全力协助原告与原衡山县X区签订供水协议。但由于衡山县人民县政府召开的专题会议已对原、被告的民事合同行为产生了实际影响，客观上导致合同迟延履行。原告的非理性行为亦是造成合作关系僵化的原因。被告在庭审过程中表示只要双方积极配合，同意继续履行合同。因此，对原告要求被告继续履行《土地转让合同》的诉讼请求予以支持。原告认为被告的违约行为致使其遭受经济损失，要求被告支付违约金x元，但没有提供证据予以证明，故对原告该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条第某款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十八条，参照《湖南省人民政府关于修改＜湖南省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法＞的决定》第某七条之规定，判决：一、被告衡阳冶金设备制造有限公司继续履行其与原告喻某签订的《土地转让合同》；二、驳回原告喻某的其他诉讼请求。本案一审受理费x元，由原告喻某负担7400元，被告衡阳冶金设备制造有限公司负担x元。此款已由原告全额垫付，故被告应向原告直接支付x元。
上诉人冶金公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审程序违法，遗漏必须共同参加诉讼的第某人黄美容。本案合同首部载明受让方为黄美容、喻某二人，虽然黄美容本人未在合同尾部签名，但喻某在合同尾部签名，既是他本人签名，也是代理黄美容签名。被上诉人提供的律师函也印证受让方是黄美容、喻某二人。因此黄美容必须参加诉讼。二、原审判决上诉人继续履行合同与原审认定的事实相矛盾，显然不当。原审认定被上诉人的非理性行为和其他客观原因导致合同迟延履行，上诉人不存在违约行为，但原审以上诉人同意继续履行合同为由判令其继续履行合同显然不当，原审判决确认了上诉人存在违约事实，自相矛盾。三、本案《土地转让合同》因违反相关法律规定以及冶金公司与衡山县人民政府签订的土地出让合同的约定应认定无效，本案合同系无效合同，且事实上无法履行，原审认定合同有效不当。四、上诉人在本案中没有任何过错，原审判令上诉人承担诉讼费x元不当。综上，原审判决程序违法，适用法律错误，处理不当，请求撤销原判，改判驳回被上诉人喻某的全部诉讼请求，或裁定本案发回重审，由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
被上诉人喻某辩称：一、案外人黄美容并非本案当事人，原审程序合法。二、本案所涉《土地转让合同》不存在违反法律、行政法规有关国有土地使用权转让的强制性规定的情形，也不存在与《衡山县缸套厂资产转让合同》相抵触的情形，故该《土地转让合同》合法有效。三、原审判决被上诉人冶金公司继续履行合同符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。
经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：上诉人冶金公司与被上诉人喻某签订的《土地转让合同》实质上是建设用地使用权转让合同，故本案应定性为建设用地使用权转让合同纠纷。该《土地转让合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容也不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同合法有效。理由如下：根据《中华人民共和国民法通则》第某十五条和《中华人民共和国合同法》的有关规定，民事合同的生效应当具备三个条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，不损害国家利益、社会公共利益。本案中，上诉人冶金公司与被上诉人喻某签订的《土地转让合同》是平等民事主体之间签订的民事合同，该《土地转让合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，没有损害国家利益、社会公共利益或他人利益，因此该《土地转让合同》合法有效。关于投资开发的问题，2007年8月30日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十九条关于土地转让时投资应达到开发投资总额百分之二十五以上的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到百分之二十五以上的投资，属合同标的物的瑕疵，但并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《中华人民共和国城市房地产管理法》第某十九条中的该项规定，不是《中华人民共和国合同法》第某十二条第（五）项规定的效力性强制性规定。因此，上诉人冶金公司关于本案《土地转让合同》因违反相关法律规定应认定无效的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。转让方衡山县经济发展局与受让方冶金公司签订了一份《衡山县缸套厂资产转让合同》，约定将原衡山县缸套厂全部资产（包括土地使用权约107亩）整体转让给冶金公司，其中土地出让年限为50年，原衡山县X区围墙内的土地的用途为工业用地、生产区围墙外的土地的用途为综合用地。但衡山县人民政府并未与冶金公司另行签订国有土地使用权出让合同。衡山县经济发展局与冶金公司在《衡山县缸套厂资产转让合同》中，既没有约定冶金公司不得转让原衡山县X区围墙外的土地即本案《土地转让合同》涉及的土地，也没有对该宗土地约定明确的投资开发条件。因此，上诉人冶金公司关于本案《土地转让合同》因违反冶金公司与衡山县人民政府签订的土地出让合同的约定应认定无效的上诉理由，于法无据，本院亦不予采纳。
对于有效合同，根据诚实信用原则，各方当事人均应恪守合同约定，全面履行合同义务。根据《土地转让合同》的约定，在喻某向冶金公司支付定金x元后，双方应共同委托土地管理部门对涉诉土地进行测量签证，测量费用由喻某承担，并在土地测量完毕后按每亩15万元的价格计算确定土地转让款总金额；冶金公司须于2010年11月14日起在合理期限内完成涉诉土地上的租赁户搬迁工作，尔后喻某付清全部土地转让款。同时，冶金公司应全力协助喻某与原衡山县X区签订供水协议。但由于衡山县人民县政府于2011年1月5日作出的专题会议纪要已对本案《土地转让合同》的履行产生了实际影响，客观上导致合同迟延履行。喻某一方采取的非理性行为亦是造成合同迟延履行的原因之一。冶金公司一方在一审庭审过程中明确表示合同有效，并同意继续履行合同。因此，原审判决双方当事人继续履行《土地转让合同》，并无不当。上诉人冶金公司关于原审判决其继续履行合同与原审认定的事实相矛盾的上诉理由，与本案事实不符，本院不予采纳。
上诉人冶金公司提出原审程序违法，遗漏必须共同参加诉讼的第某人黄美容。经查，虽然本案《土地转让公司》首部载明受让方为黄美容、喻某二人，但黄美容本人未在合同尾部签名，也没有委托喻某在合同尾部签名，因此，黄美容不是本案合同当事人，不应当参加本案诉讼。上诉人提出的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。此外，上诉人提出其在本案中没有任何过错，原审判令上诉人承担诉讼费x元不当。本院认为，双方当事人发生本案纠纷，既有客观原因，也有双方当事人本身的原因，因此，原审判令喻某负担一审诉讼费7400元，冶金公司负担一审诉讼费x元，符合有关法律规定。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费x元，由上诉人衡阳冶金设备制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长肖剑星
审判员王洪峰
审判员何闰英
二○一一年八月十九日
书记员王蓉
校对责任人：肖剑星打印责任人：王蓉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第某百五十三条第某审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
