浙江省永嘉县人民法院
民事判决书
（2010）温永桥民初字第X号
原告（反诉被告）：唐某，女，（略）年（略）月（略）日出生，公民身份号码（略），汉族，经商，住（略）。
委托代理人（特别授权代理）：陈某某，浙江中辛律师事务所律师。
被告（反诉原告）：浙江某某服饰有限公司。住所地：（略）（略）
法定代表人：侯某，该公司总经理。
委托代理人（特别授权代理）：谢某，浙江中坚律师事务所律师。
原告唐某为与被告浙江某某服饰有限公司（以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，原告唐某于2010年10月21日向本院起诉，本院于同日立案受理，依原告唐某的申请，本院委托温州某某资产评估有限公司对原告唐某的经济损失进行评估。被告某某公司于2010年12月28日提起反诉。本院依法由审判员盛向光适用某易程序于2011年1月25日公开开庭进行审理。原告唐某及其委托代理人陈某某，被告某某公司的委托代理人谢某到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2011年3月7日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭于2011年5月9日第二次公开开庭审理。原告唐某及其委托代理人陈某某，被告某某公司的委托代理人谢某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）唐某诉称：2009年6月，原告欲经营足浴店而寻找合适出租用某。此时，被告某某公司在其位于永嘉县（略）区内的新建大楼外张贴寻租广告。原告遂与被告洽谈租赁事宜，被告称其房产主体工程已经竣工，性质属于厂房办公楼，但可变更用某性质，转为商业用某，以满足原告的足浴经营需要。在达成租赁合意后，原告于2009年6月25日向被告支付定金x元，并于2009年6月26日与被告签订租赁合同，2009年7月4日向被告支付首年租金x元。合同签订后，原告随即开始装修足浴店。2009年12月中旬，被告以工程竣工验收后订立的租赁合同才合法为由，要求与原告重新签订租赁合同，双方于2009年12月16日重新签订一份《租赁合同》，并在合同中注明2009年12月16日签订前所签的所有合同作废，在新合同中第四条约定“在起租日起甲方（被告）应交付乙方承租地使用某，否则甲方应负乙方损失的全部责任”。该条款中的交付承租地使用某应理解为被告将用某性质变更为商业用某后，交付原告使用。新合同签订后，被告从原告处收回了原合同。2010年2月22日，原告在完成装修与人员培训的情况，开始试营业。2010年3月17，永嘉县消防大队以承租地改变用某后，没有办理消防许可为由，责令原告停业，并对原告进行罚款x元。原告遂于2010年4月份被迫停止营业。此后得知，变更用某性质的申请没有获得相关部门批准。因被告没有按约变更用某性质，致使原告无法经营，并造成了巨大损失。被告采取欺诈的方式，致使原告与其签订第二份合同，因此该合同无效，被告应赔偿原告所有经济损失。现诉至法院，请求判令确认原、被告签订的租赁合同无效；被告应退还原告交纳的租金x元与定金x元，被告应赔偿原告经营损失x元（经鉴定损失x元、装修工人工资加员工工资x元、员工培训费x元、水电某1730元、罚款x元）；本案诉讼费由被告负担。
第二次庭审中原告唐某将请求确认原、被告签订的租赁合同无效变更为请求解除原告唐某与被告某某公司于2009年12月16日所签订的房屋租赁合同。其余的诉讼请求不变。
被告（反诉原告）某某公司答辩并反诉称：原、被告于2009年6月26日签订租赁合同时，原告并未向被告说明其租赁用某。2009年12月16日，某某公司得知唐某租赁房屋用某经营足浴生意时，唐某已经取得营业执照，为了与原告明确权利义务，所以被告才与原告重新签订租赁合同，并在合同中约定原告必须合法经营。被告也没有采取欺骗的方式欺诈原告，2009年12月16日签订的《租赁合同》系双方在自愿平等的条件下签订的，因此合同有效，原告应按合同约定继续履行合同，并支付租金。《租赁合同》第四条中的承租地使用某应理解为厂房的使用某，而并非原告所称的被告需将工业用某变更为商业用某，然后交付原告使用，原告不能作扩大解释。原告在经营过程中，在未经过被告的同意情况下，擅自占有使用某告第三某楼房的五间房屋，原告应支付相应的租金。为维护自己的合法权益，请求法院驳回本诉原告的诉讼请求并提起反诉，请求判令被告停止违法违规经营活动，严格按照租赁合同的约定继续履行合同；判令被告立即支付拖欠的租金x元，并支付违约金（违约金按每日千分之三某算，自2010年11月16日起算至被告实际履行之日止）；判令被告立即支付其非法占有使用某三某五间房屋的租金x元；判令被告配合原告结清至反诉之日的水电某；本案诉讼费用某反诉被告承担。
第二次庭审中，某某公司同意解除原、被告双方于2009年12月16日签订的房屋租赁合同。并将诉讼请求变更为请求判令原告唐某支付自2010年12月17日起至2011年5月9日止的租金，合计x元，并支付每日千分之三某违约金；判令原告唐某立即支付其非法占有使用某三某五间房屋的租金x元；判令原告配合被告结清至反诉之日的水电某；本案诉讼费用某反诉被告承担。
为证明自己起诉的事实，原告唐某在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、身份证复印件一份，以证明原告的诉讼主体资格；
2、公司基本情况复印件一份，证明被告某某公司的诉讼主体资格；
3、2009年12月16日签订的租赁合同复印件一份，以证明原、被告存在房屋租赁关系的事实；
4、营业执照复印件一份，以证明原告于2009年12月23日已领取个体工商户营业执照，并以字号名称为永嘉县桥头某某足浴会所开始经营活动的事实；
5、报告复印件一份，以证明被告曾请求永嘉县国土某源局将租赁厂房变更用某功能无果的事实；
6、清单复印件五份，以证明原告的经济损失x元的事实；
7、厂房租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁租金明显高于同地段的厂房租金的事实。
为证明自己辩解及反诉的事实，被告某某公司在举证期限内向本院提交了以下证据：
1、2009年12月16日签订的租赁合同复印件一份，以证明原、被告双方签订租赁合同的事实；
2、评估报告复印件一份，以证明原告未经原告同意占有使用某楼五间房屋的事实；
3、房屋建筑工程竣工验收备案表（正本）复印件一份，以证明被告出租给原告的房屋符合工业用某的要求。
经质证，原告某某公司对被告唐某提供的证据1、证据2、证据3、证据4无异议；对证据5上面盖有的被告某某公司公章的真实性无异议，但认为这份报告系原告出具，也是原告去国土某门办理相关手续，如果是被告出具的，则这份报告的原件应在被告手中；对证据6中x元的定金收条与原告支付x元租金的银行存款回单无异议，对证据6中的水电某的收款凭据无异议，对处罚决定书与交纳罚款的凭证的真实性无异议，但根据处罚决定书的法条依据，原告被停业的原因系原告在厂房设置员工宿舍，与出租的房屋是否系工业用某无关，对证据6中的其他票据，如是正规的发票，则对其合法性无异议，但对关联性有异议，如不是正规发票，则对其真实性有异议；对证据7有异议，租金的高低取决于诸多的因素，因此该份证据不具备可比性。
原告唐某对被告某某公司提供的证据1与证据2无异议；证据3竣工验收备案表的备案时间系2010年6月23日，而原、被告的租赁合同是于2009年12月16日签订的，说明被告在还未完成竣工验收就开始出租房屋，因此反诉请求支付租金没有法律依据。
根据原告唐某的申请，本院委托温州某某资产评估有限公司对原告唐某的经济损失（包括装潢费用、经营所购器材价值以及培训误工损失等）进行评估。评估机构于2010年12月15日出具评估报告，报告结论认为原告的装潢、经营所购器材及罚款等损失x元，报告未对培训误工损失进行评估。
原告唐某对该评估报告无异议。
被告某某公司对该评估报告的真实性有异议，报告不能真实反映原告采购的物品价格，报告依据不足，因此被告申请重新鉴定。
对上述证据，本院作如下认证：
1、对双方无异议的证据本院予以确认；
2、资产评估由本院委托，委托的鉴定机构具备相应的资质，鉴定程序合法，本院也未发现该评估报告存有瑕疵和疑点，故对鉴定报告本院予以确认。对于被告申请重新鉴定，因缺乏充分的理由与事实依据，本院不予支持；
3、原告提供的证据5系被告向永嘉县国土某源局申请变更用某性质的审批报告，该报告盖有被告公司公章，且被告对公章的真实性无异议，故对这份报告本院予以确认；
4、对原告提供的证据6中的装修工程项目支出（一）即原告装修永嘉县桥头某某足浴会所时的原材料支出票据及清单，装修工程项目支出（二）即原告经营永嘉县桥头某某足浴会所所购器材的票据及清单、基础工程项目支出（三）即装修工资收条收据及其他损失（五）中的水电某、土某、挖机费等的损失，已经温州某某资产评估有限公司作出温兄平（2010）X号资产评估报告，该资产评估报告评估结论为永嘉县桥头某某足浴会所装潢、经营所购器材变现损失为x元，故本院对上述证据本院不再作认定。基础工程项目支出（三）中的误工工资与基础工程项目支出（四）中的车船费、油某、餐费、出差费、员工培训费等相关证据，上述损失，并非用某装修装饰，系原告在经营中的其他损失，现原告请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，上述损失与房屋租赁合同的解除不存在直接关联性，故对上述证据本院不作认定。租金及其他（五）中的永嘉县公安局公安行政处罚决定书，证实原告于擅自将消防大队的封条拆封，且至2010年5月11日时仍在营业，该份证据系永嘉县公安局出具，具备一定的公信力，本院予以确认；
5、对原告提供的厂房租赁合同，虽被告对该证据的真实性无异议，该证据能证明该出租房出租价格，租金的高低取决于诸多的因素，故与本案无关联性，该证据不作为本案定案依据；
6、被告提供的房屋建筑工程竣工验收备案表（正本）复印件，经原告质证对真实性无异议，该证据能证明被告出租的厂房竣工验收合格，能够证明被告待证的事实，本院予以确认。
综合上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：
2009年6月，被告某某公司在其位于永嘉县（略）区新建厂房外，设置寻租广告，广告出租其新建厂房。原告唐某因准备投资足浴生意而寻找出租用某。原告看到被告的寻租广告后，遂与被告洽谈租赁事宜，并达成合意，故原告于2009年6月25日向被告支付定金x元，并于2009年6月26日与被告签订一份租赁合同，该份合同双方均未向法庭提供，2009年7月4日原告向被告支付首年租金x元。合同签订后，原告随即投入足浴店的装修工作。2009年12月16日，原告与被告重新签订一份《租赁合同》，该合同约定：被告某某公司将桥头镇（略）区某某公司办公楼一楼靠近（略）（略）拉链厂旁边两间153和二层473的房屋租赁给原告唐某使用；原告唐某租期届满后，除空调、电某、办公用某等活动物件外，其他装修在房子里的材料不得拆除；租赁期限为5年，首年租金为x元，押金x元，以后每年租金为x元，每年的租金在合同的周年提前一个月付清，如拖欠租金，被告某某公司按千分之三某违约金收取，拖欠两个月，被告有权终止合同；在任何情况下，原、被告双方不得擅自提高或减免租金；原告承租期从开业时间起，最多不能超过2010年4月5日，在起租日起被告交付原告承租地使用某，否则被告应负原告损失的全部责任；被告在租期内必须遵守国家及政府部门有关政策、法规法令，在国家和政府部门允许范围内经营，不得违反国家和政府有关法律，如果违反一切后果由原告承担责任；原告营业执照、税务登记证、卫生许可证或其他相关证件均由原告自己办理，原告办理各部门相关手续时，在法律允许的情况下如需被告有关证件时，被告无偿予以提供，否则要负一切责任；原、被告双方并在合同中约定之前所签订的所有合同作废。合同签订后，原告于2009年12月23日取得营业执照，登记名称为永嘉县（略）镇（略）（略）足浴会所。原告唐某装修完毕后，于2010年2月22日开始营业，原告在营业中未经过被告某某公司同意的情况下，占用某公司第三某的五间房屋，用某员工宿舍。2010年3月17日永嘉县公安消防大队以（略）（略）足浴会所未经消防检查擅自营业为由，对原告作出了责令停业并处罚款x元的处罚决定并对原告的经营场所进行了查封。此后原告唐某指使员工擅自将封条拆封，继续营业，2009年5月11日被桥头派出所民警查获，2009年5月18日永嘉县公安局以此为由对原告作出了行政处罚。诉争的房屋于2010年6月23日完成竣工验收备案。
温州某某资产评估有限公司于2010年12月15日作出温兄评（2010）X号资产评估报告，评估报告认定二层室内外装修费残值损失x元、一层室内外装修费残值损失x元、写真喷绘广告设计制作残值损失x元、门面发光字及灯箱等广告制作残值损失x元。其余未形成附合的装修装饰及经营所购器材等残值损失鉴定为x元。报告认定消防罚款x元。报告未对培训、误工损失作出评估。
本院认为：原、被告双方于2009年12月19日签订的租赁合同，双方当事人主体适格，意思表示真实，亦未违反法律、法规的禁止性规定，按照合同的约定，该份合同在双方签字盖章后生效，因双方签订盖章的日期均为2009年12月16日，故该份合同于2009年12月16日成立并生效。本案中，原告唐某经营的永嘉县（略）镇（略）（略）足浴会所于2010年3月17日被永嘉县公安局消防大队查封，2011年5月9日第二次庭审中，原告提出解除原、被告于2009年12月16日签订的房屋租赁合同的请求，被告某某公司在庭审中表示同意解除合同。《最高人民法院》第八条第一款及第一项的规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予以支持，（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；……”，《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人依照本法第九十三某第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除……”。原告解除合同的请求于2011年5月9日到达被告某某公司，且被告某某公司亦同意解除合同，因此原、被告双方在2009年12月16日签订的房屋租赁合同于2011年5月9日予以解除。
导致租赁合同解除的责任问题：原告认为被告某某公司采取了欺诈的方式，即被告承诺原告可以将诉争的租赁房屋的用某性质由工业用某变更为商业用某，但事实上该租赁厂房的用某性质经过原、被告共同努力无法变更，导致原告经营的（略）（略）足浴店因无法获得消防审批，并于2010年3月17日被永嘉县公安局消防大队查封，根据《租赁合同》第四条约定被告对原告的损失应承担全部责任。被告认为其与原告在2009年6月26日签订第一份租赁合同时，原告未告知其房屋租赁的用某，2009年12月份的时候才得知原告的租赁房屋用某系用某开办足浴会所，所以被告于2009年12月16日与原告重新签订房屋租赁合同，并约定原告在租期内必须遵守国家及政府部门有关政策、法规法令，在国家和政府部门允许范围内经营，不得违反国家和政府有关法律，如果违反一切后果由原告承担责任，故原告的损失被告不承担责任。本院认为，按照一般的房屋租赁习惯，双方应对租赁房屋的面积、用某、租赁期限、租金及其支付方式进行协议，对于出租人来讲，租赁用某至关重要，出租人往往会择优避次，且原告与被告于2009年6月26日签订租赁合同后，随即投入装修工作，装修工作长达数月之久，装修中还需对楼梯进行特殊的装修，需经过被告的同意，被告称其与原告于2009年6月26日签订合同时，对原告的租赁用某不知情显然不符合常理。权衡原告的利益得失，原告亦不存在隐瞒租赁用某理由，故本院认定被告某某公司在2009年6月26日与原告签订租赁合同时，已经知晓原告的租赁用某，即经营足浴。《中华人民共和国土某管理法》第四条第四款的规定“使用某地的单位和个人必须严格按照土某利用某体规划确定的用某使用某地”。被告的租赁行为，显然违反了该规定。故被告某某公司明知诉争的房屋系工业用某，应当预见该房屋用某经营足浴，可能无法获得消防检查批准。但仍将厂房出租给原告，用某经营足浴，最终原告经营的（略）（略）足浴店因无法获得消防审批而被查封，导致合同解除，故被告存有一定的过错，应对合同解除造成的损失承担一定的赔偿责任。原告亦明知诉争的房屋系工业用某，仍租赁用某经营足浴，其自身亦存有一定的过错。考虑原、被告双方过错大小，本院确定原、被告双方应对合同解除而导致的损失各承担一半的责任。
合同解除而导致的原告损失：1、已形成附合的装饰装修残值损失，应按评估价值认定。经鉴定，二层室内外装修残值损失x元、一层室内外装修残值损失x元、写真喷绘广告设计制作残值损失x元、门面发光字及灯箱广告制作残值损失x元，合计x元。2、根据《最高人民法院》第十条的规定，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因此，未形成附合的装饰装修物及因经营所需而购置的器材可由原告折除或搬运，故对原告要求被告赔偿未形成附合的装饰装修物及因经营所需而购置的器材等损失请求，本院不予支持。3、罚款x元。原告因未通过消防检查，而被消防部门罚款x元，该损失与诉争的房屋不符合租赁用某有关，故对原告已经支付的罚款x的损失，本院予以认定。4、原告要求被告赔偿车船费、油某、餐费、住宿费、培训费、员工工资等间接损失，系原告因经营过程中产生的费用，原告未经消防部门审核即开业经营，原告有过错，且不属于租赁合同解除的赔偿范围，故对原告要求被告赔偿该项损失的请求，依据不足，本院不予支持。综上，原告因合同解除而导致的损失合计x元，被告承担50%的赔偿责任计x元。
根据合同第四条的约定，承租期从开业时开始计算，原告唐某于2010年2月22日开始营业，故租赁租金应自2010年2月22日开始计算，至2010年5月11日，原告唐某实际占有使用某争的房屋，并处于经营状态，该期间的租金为x元（x元/年÷365天/年×79天）原告应予以支付。但原告唐某经营的足浴会所于2010年5月11日被永嘉县公安局消防大队查封后停止营业，此后没有实际使用某争的房屋，如按合同约定继续要求原告唐某支付自2010年5月12日起至合同解除之日止的租金x元（x元-x元）+x元（x元/年÷365天/年×76天），合计x元，显失公平，本院酌定原告支付被告该期间的租金x元。故原告要求被告返还已经支付的租金7万元及反诉原告某某公司要求反诉原告唐某按合同约定支付自2010年12月17日至合同解除之日止的租金及每日千分之三某违约金的请求，本院均不予支持。综上被告应返还原告租金x元。至于原告支付的x元定金，合同解除后，被告应予以返还，故对原告要求被告退还定金x元的请求，本院予以支持。
反诉原告某某公司称，反诉被告唐某在经营活动中，未经某某公司许可的情况下，擅自占有使用某诉原告的第三某的五间房间，反诉被告应支付x元的租金。反诉原告某某公司要求唐某支付擅自占用某间房间的租金的请求，符合法律规定，但请求的金额过高，本院酌定为每间房屋每月以500元计算，使用某间为三某月，反诉被告唐某应支付租金7500元。
反诉原告要求反诉被告唐某结清至反诉之日止的水电某的请求，因反诉原告未提出具体数额，也未提供相关证据，故在本案中本院不予处理。若确有拖欠事实与证据，可另案主张。反诉原告要求反诉被告结清水电某的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十四条第一款第五项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院》第八条第一款第一、三某、第十条、第十一条第一款第三某的规定，判决如下：
一、原告唐某与被告浙江某某服饰有限公司于2009年12月16日签订的租赁合同于2011年5月9日解除；
二、原告唐某于本判决生效之日起五日内腾空该租赁厂房，如逾期，原告唐某从2011年5月9日起每日支付被告浙江某某服饰有限公租金380元；
三、被告浙江某某服饰有限公于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐某各项损失x元；
四、被告浙江某某服饰有限公于本判决生效之日起十日内返还原告唐某租金x元及定金x元；
五、反诉被告唐某于本判决生效之日起十日内支付反诉原告浙江某某服饰有限公司租金7500元；
六、驳回原告唐某的其他诉讼请求；
七、驳回反诉原告浙江某某服饰有限公司的其他反诉请求。
上述三、四、五项相抵，被告浙江某某服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告唐某x元。
如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，按中国人民银行的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费3084元，反诉受理费50元，鉴定费x元，合计x元，原告唐某负担x元，被告浙江某某服饰有限公司负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院（本诉上诉受理费3084元，反诉上述受理费50元，至迟应在上诉期届满后七日内预交到温州市中级人民法院，或汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行温州市农行分理处，账号：319-（略），逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判长盛向光
代理审判员郑晓锋
人民陪审员潘丽
二○一一年六月三某
书记员郑恩武
