原告（反诉被告）河南佰亨房地产开发有限公司，住所地新乡X区X路X号。

法定代表人刘某，总经理。

委托代理人梅海军，该单位法律顾问。

被告（反诉原告）张某，女，X年X月X日出生。

委托代理人杜欣，河南辉龙律师事务所律师。

原告（反诉被告）河南佰亨房地产开发有限公司（下称佰亨公司）与被告（反诉原告）张某（下称张某）租赁合同纠纷一案。佰亨公司于2011年4月27日向本院提起诉讼，本院于同日受理后依法组成合议庭，于2011年8月8日公开开庭审理了本案，佰亨公司的诉讼代理人梅海军，张某的委托代理人杜欣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

佰亨公司诉称：2009年12月6日，佰亨公司与张某签订一份《新乡市X路X街商铺租赁合同》，张某承租了新乡市X路X街的CX号商铺，面积为43.34平方米，租赁期限为2年，自2010年1月10日起至2012年1月10日止。租赁价格按每月每平方米96元计算，每月应缴租赁费4148.16元。每六个月缴纳一次，缴纳时间为每六个月届满前30日之内。合同签订后佰亨公司如约履行了义务，但张某在规定的缴纳租金的时间内无故拖欠至今。据此佰亨公司向法院提起诉讼，要求判令张某立即支付拖欠的租金，物业管理费及滞纳金，共计x.69元。

张某答辩并反诉称：一、张某与佰亨公司签订的租赁协议实际租赁期是一年非两年，因为合同第二条规定，第二年租金由双方另行协商，因此第二年是否则租赁不确定。二、佰亨公司有多处违约行为，租赁协议的出租方为刘某中，而收取租赁费的却是佰亨公司和新乡市万通商业有限公司。三、在租赁期间，张某的人身和财产安全遭到严重威胁。并反诉要求佰亨公司退还押金5000元。

佰亨公司对张某的反诉称：张某的反诉请求缺乏事实依据，张某未按租赁合同20日内缴纳租金及管理费违约在先，故对其交纳的押金认为不应退还。租赁合同是两年，不是一年，因为在租赁期一年后，张某仍在使用该商铺，故应对张某的反诉予以驳回。

佰亨公司向本院提交的证据有：1、2009年12月6日租赁合同一份，证明佰亨公司、张某存在租赁合同关系，张某租赁了佰亨公司的CX号商铺，合同期限为2年，自2010年1月10日到2012年1月10日止；2、授权委托书一份，证明佰亨公司授权刘某中签订合同；3、律师函和签收单各一份，证明因张某拖欠租金及管理费，佰亨公司委托律师在2011年3月23日向张某送达了律师催收函催收欠款，并由张某签收；4、缴款收据一份，证明张某于2010年7月11日交租赁费到2011年1月10日；5、实测面积测试成果报告书一份、房产证一份，证明实际租赁面积43.34平方米；6、租赁合同三份及租赁费、管理费收费收据各一份，证明与张某同等地段的商户按时交纳租赁费、管理费；

张某向本院出示证据材料有：1、新乡市万通管理有限公司收取租金的收据三份。2、佰亨公司收取的收据一份。证据1、2为证明佰亨公司管理混乱，签订合同是刘某中，收取租赁费是佰亨公司和万通公司，依据的租赁面积也不同，导致了张某对佰亨公司的不信任，这也是张某多次要求佰亨公司出具房产证明以及组织测绘的原因。3、押金收据一份，证明张某交纳x元押金，该收据上注明代收商铺押金，说明佰亨公司多次违约导致张某的不信任。4、垃圾清运费收据一份，证明佰亨公司违约，因为合同中并没有约定这些费用，但是张某进驻之后开始收取各项费用。5、万通公司向商户2011年2月24日发的通知一份，证明佰亨公司2011年2月24日下发通知一份，有意终止合同的客户请书面提出终止经营的申请，如不按时交纳也未提出书面申请，本商业街以立即放弃经营权处理。

经庭审质证，佰亨公司对张某出示的证据1、2真实性无异议，充分证明佰亨公司是按照实测面积收取费用的，也不存在违约。由于佰亨公司对该证的真实性无异议，故作为有效证据确认。对证据3真实性无异议，但称因张某未按约交纳租金且存在提前终止合同的情形，故依据合同第八条的规定，押金应视为违约金不予退还。由于佰亨公司对该证的真性无异议，故作为有效证据确认。对证据4无异议，这是张某租赁前期进场装修所产生的建筑垃圾，请他人代为清运所产生的费用，佰亨公司并未获益。由于佰亨公司对该证无异议，故作为有效证据确认。对证据5无异议，但称该证充分证明张某按未约定及时交纳租赁费用，也没有提出终止合同的申请，反而接到律师函后不辞而别，存在明显的违约情形。由于佰亨公司对该证无异议，故作为有效证据确认。

张某对佰亨公司出示的证据1、2、4、5的真实性无异议，故以上证据均作为有效证据确认。对证据3称需要核实。由于该证能够相互印证，且张某又未出示相反的证据予以否认，故作为有效证据确认。对证据6张某有异议，称其他商户缴纳并不代表张某和佰亨公司之间的合同约定由这方面的内容，与本案无关。因张某反驳理由成立，故该证在本案中不作为有效证据确认。

本院根据当事人陈述及有效证据，可以确认如下案件事实：2009年9月30日，佰亨公司给刘某中出具了授权委托书，委托刘某中以个人的名义对外签订地下商业街商铺的租赁合同，基于该委托所产生的权利义务均有佰亨公司承担。2009年12月6日，刘某中与张某签订了一份租赁合同,约定由张某租用新乡市X路X街第CX号商铺，建筑面积43.34平方米，每月按每平方米96元收取租金，每月租赁费为4148.16元，租赁费采取先交纳后使用的原则，在签订合同时，承租人应一次性交清后六个月的租金，后按每六个月交纳一次，交纳时间为六个月届满前30日内。如有无故拖欠，出租人有权向承租人加收滞纳金，滞纳金按实欠租金的5%，如拖欠租金超过7天，即视为租赁方违约，出租方有权解除合同收回商铺，所交押金不予退还。双方签订合同时，承租人还应向出租人交纳租赁押金x元，合同终止时，承租人应交清租金、物业管理费、水电空调使用费等相关费用后，出租人无息向承租人退还押金，若租赁方提前解除合同，则视为违约，押金不予退还，租赁期限自2010年1月10日至2012年1月10日。合同还约定了其他相关事项。合同签订后，张某交纳了x元的押金，佰亨公司按约履行了义务，将商铺交付给了张某使用，张某交纳租赁费从2010年7月9日至2011年1月10日止，2011年3月23日，张某收到佰亨公司的律师函后，放弃所租用的商铺，也没有交纳2011年1月10日至2011年3月21日的租赁费。2010年新乡市房产咨询测绘服务中心测绘对张某租赁的CX号商铺进行测绘，测绘面积为43.34平方米。

本院认为：佰亨公司与张某签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律和国家强制性规定，故双方均应按合同全面履行各自的义务。佰亨公司按合同的约定将商铺交付给了张某后，张某使用商铺至2011年3月21日，后张某撤出商铺，其以自己的行动解除了租赁合同。在其租赁期间，除交纳2011年1月10日前的租赁费外，尚应向佰亨公司交纳2011年1月10日至2011年3月21日的租赁费，该租用费的计算方法为（43.34平方米×96元/每平方）+（4184.16元÷30×71天（2个月零11天）=x.152元，并应按合同约定支付滞纳金，滞纳金按实欠租金的5%计算，故张某应支付的滞纳金为x.152元×5%=703.16元，上述两项合计为x.312元，张某应当向佰亨公司支付的所欠租赁费、滞纳金合计为x.312元，但佰亨公司只要求了x.69元，故本院支持x.69元。关于佰亨公司要求张某承担的物业费，因双方在合同中没有约定，佰亨公司也没有其他证据予以证明，故对该项请求本院不予支持。对于张某要求佰亨公司退还押金5000元的反诉请求，由于张某违反了双方所签订合同第八条的规定，故对该项请求本院不予支持。对张某庭审时辩称其不交纳租赁费的原因是因为租赁期限为一年不是两年及佰亨公司对该租赁房产没有产权等的辩解意见，因没有事实依据和法律依据，本院对其的辩解不予采信。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、被告张某自本判决生效后五日内向原告河南佰亨房地产开发有限公司支付租金、滞纳金x.69元。

二、驳回原告河南佰亨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

三、驳回张某的反诉请求。

张某未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费75元，由被告张某承担。反诉费25元，由被告张某承担。

如不服本判决，应自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判长张某

审判员赵爱勤

审判员杜敬安

二○一一年九月十三日

书记员郭吉涛