湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

（2011）潭中民一终字第X号

上诉人（原审被告）李某，男。

委托代理人马某，湖南某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）傅某，男。

委托代理人陈某，湖南某律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）文某，女。

上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案不服湖南省湘乡市人民法院（2011）湘法民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月13日受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、代理审判员唐逊参加的合议庭，于2011年9月29日公开开庭进行了审理，代理书记员刘欣担任记录。上诉人李某的委托代理人马某，被上诉人傅某及其委托代理人陈某到庭参加诉讼，被上诉人文某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原判认定：2007年5月14日，文某以其丈夫傅某的名义与李某在某镇X村X村长的主持下签订了关于自某自某房屋一所契凭据一份，将傅某与文某共同所有的位于湘乡X组的房屋以x元的价格卖给李某。协议签订后，李某向文某支付x元购房款，文某将房屋交付给李某进行使用。李某在居住该房屋期间对该房屋进行了部分的修整及简单的装修。该房屋一直未办理产权变更登记手续。

2011年5月9日傅某以自某不知情及农村宅基地买卖违反了法律强制性规定为由，向湘乡市人民法院提起诉讼要求确认李某与文某2007年5月14日所签订的协议无效。

原判认为：文某与傅某之间系夫妻关系，虽然文某出卖房屋给李某时代替傅某签字的行为超越了代理权限，但是李某在购买该房屋时有理由相信文某享有对该房屋进行买卖的代理权限，文某的行为应是一种表见代理行为。因此傅某以自某对房屋买卖不知情为由要求确认该房屋买卖行为无效的理由依法不能成立，法院依法不予支持。

农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自某地、自某山，属于农民集体所有。既然宅基地的所有权属于农民集体所有，那么宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利，而没有处分的权利。本案中文某将宅基地上的房屋出卖给李某的行为实质上对房屋的宅基地进行了处分，因此文某与李某的房屋买卖行为虽然是双方真实意思的表示但因违反了法律的强制性规定，故李某与文某之间所签订的协议无效。对傅某要求确认合同无效的诉讼请求，法院依法应予支持。据此依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，遂判决：确认被告文某与被告李某2007年5月14日签订的《关于自某自某房屋一所契凭据》无效。本案受理费800元，由原告傅某负担400元，被告李某、文某各自某担200元。

一审宣判后，李某不服上诉称：1、傅某起诉要求确认的是买卖行为无效，原判却判决买卖合同无效，违反不告不理原则；2、原判适用法律错误，我国现行法律没有禁止买卖农村集体土地上所建房屋的规定，根据合同法本案的买卖行为有效；3、本案涉及的宅基地本就属于李某所在的某村，李某购买房屋符合法律规定。综上，请求二审依法改判，驳回傅某的诉讼请求。

被上诉人傅某答辩称：本案案由是房屋买卖合同纠纷，我国法律明文某定集体土地不能转让买卖，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。

被上诉人文某未到庭亦未提交书面答辩状。

二审李某提交某村X组长廖小芳证明一份，拟证明本案房屋所涉及土地属某村所有。

傅某质证认为证人未出庭，该证明不具有真实性、合法性。

另李某二审申请证人曾某、傅某仁出庭作证，拟证明本案房屋所涉及土地属某村所有。

被上诉人傅某、原审被告文某二审未提交新证据。

本院认证如下：李某提交的证明因证人未出庭，且无其他确凿的辅助证据，不能达到证明目的，不予采信；证人曾某、傅某仁系个人，其证言不足以证明土地归属问题，且无其他确凿的辅助证据，不能达到证明目的，不予采信。

根据原判认定的证据及当事人的陈述，二审查明：李某所在的湘乡X村与傅某、文某所在的湘乡X村，两村的地界相邻，本案所买卖房屋处于两村交界地段。除此之外，原判决认定的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。

本院认为，结合当事人的诉辩理由，本案争议焦点为李某与文某买卖房屋的行为是否有效。因原判对傅某以自某不知情为由要求确认买卖行为无效的理由没有予以支持，该处理正确，各方当事人对此亦均未表示异议，故二审需审查的是李某与文某买卖房屋的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，如法律、行政法规没有明确规定时，则要看是否违背相关国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自某地、自某山，属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自某、直辖市X村民建住宅，应当符合乡X镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村X村民住宅用地，经乡X镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效；再结合我国现行国家政策，《国务院办公厅关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇X村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村X村村X村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。由此可见，我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止他们向城镇居民出售宅基地及地上建筑物，但并未禁止向农村村民出售。根据查明事实，本案李某与傅某、文某夫妻都是农村X镇X村X村交界地段，房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时双方所在村X村长均参与并予以了见证，李某购买后亦确实是用于自某用途，双方的买卖的行为属于农村村民之间为了满足自某需要，根据就近原则进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。被上诉人傅某要求确认房屋买卖行为无效的诉讼请求不能成立，应予驳回，上诉人李某关于买卖行为有效的上诉理由成立，本院予以支持。

综上，原审判决程序合法，认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（二）项、第一百五十七条之规定，判决如下:

一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2011）湘法民二初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人傅某的诉讼请求。

一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，合计1600元，由被上诉人傅某负担。

本判决为终审判决。

审判长朱卫平

审判员肖锋

代理审判员唐逊

二0一一年十月十日

代理书记员刘欣

附相关法条：

《中华人民共和国民法通则》

第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。

共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自某份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

按份共有财产的每个共有人有权要求将自某的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

《中华人民共和国土地管理法》

第八条城市X区的土地属于国家所有。

农村X区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自某地、自某山，属于农民集体所有。

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自某、直辖市规定的标准。

农村X乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村X镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

《中华人民共和国物权法》

第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第四十四条依法成立的合同，自某立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条

共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自某分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自某分共有财产的人赔偿。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第一百五十七条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。