湖南省湘潭市中级人民法院

民事判决书

（2011）潭中民一终字第X号

上诉人（原审被告）石某，男。

委托代理人余某，男。

被上诉人（原审原告）湘潭市某电影院。

法定代表人王某，该公司经理。

委托代理人刘某，湖南某律师事务所律师。

委托代理人梁某，女。

上诉人石某因房屋租赁合同纠纷一案不服湖南省湘潭市X区人民法院（2011）雨法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月16日受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、代理审判员唐逊参加的合议庭，于2011年9月1日公开开庭进行了审理，代理书记员刘欣担任记录。上诉人石某及其委托代理人余某，被上诉人湘潭市某电影院的委托代理人刘某、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判查明：湘潭市某电影院系一家全民所有制企业，经营电影播放业务。自2001年起将其所有的门面对外进行出租。2004年5月1日，石某租用了湘潭市某电影院的三楼大厅，开设了一家“某舞厅”。该合同约定：租赁期限为2004年5月1日起至2005年4月30日止，租金每年1500元/月，经营范围歌舞厅；租赁押金x元；租赁期内的水电费及维修费由石某负责缴纳，由湘潭市某电影院每月收缴一次，石某不得拒交，否则停某水电；本合同所有各条双方均应当共同遵守，严格履行，如有违反，就视作违反合同，则另一方有权终止合同，并可处以违反合同的一方适当的罚款和赔偿金x元；租赁期内，如某电影院进行整体开发及其他不可抗拒的原因要求提前终止本合同，将参照石某与上一个歌舞厅老板之间的转让协议予以接收歌舞厅，石某应支持配合。合同签订后，湘潭市某电影院、石某都能按合同严格履行。合同到期后，石某没有退出该租赁，也没有再和湘潭市某电影院签订合同。但经双方协商，租金变更为1000元／月。2009年湘潭市某电影院根据湘潭市广播电视局2009年第X号文件精神，并经湘潭市人民政府同意，将湘潭市某电影院进行企业改制，并将其纳入旧城区改造范围，将某电影院所在的土地收回纳入国土储备。为此，湘潭市某电影院于2010年5月4日向石某发出通知，该通知称：“根据湘潭市某电影院报经湘潭市广播电视局2009年X号文件对湘潭市某电影院进行企业改制的批复精神，并报经湘潭市人民政府同意，须在近期内对既是危房(严重存在安全隐患)，又系企业改制的某电影院进行拆除工作，为此特请各位租房经营户主在接到本通知30日内自行过渡并搬迁完毕腾交房屋交我院处理。特此通知，谢谢配合。湘潭市某电影院。”2010年6月11日，湘潭市某电影院再次向各租赁户发出了《关于解除租赁关系及相关事宜的函》，该函称：“你租赁使用的我院位于湘潭市X区X街X路X号(系产权证编号，现门牌号为雨湖路X号)房屋，租赁期限早已届满，因我院改制需要，需解除与你的租赁关系，并已于2010年5月4日发通知告知相关事宜，现我院再次向你函告以下事宜：1、解除我院与你的租赁关系；2、请你户于2010年7月12日前自行处理搬迁事宜，并腾空房屋交我院处理，因逾期未搬离而造成的损害后果由你户自行承担；3、请将搬迁之前所需缴纳的房屋租金，水电等费用在搬迁之前与我院全部结清，未结清的我院将诉诸司法途径解决并采取相应的保全措施；4、我院与你的租赁关系在期限届满后属于不定期租赁关系，我院已给予你足够的时间处理解除租赁关系后的善后事宜，故我院不需要承担任何法定或约定的义务和责任。以上事宜，望认真权衡，并能按函告之内容配合我院办理。特此函告，湘潭市某电影院”。但该函告并不是直接送达的，而是通过特快专递邮寄送达的。2010年11月29日，湘潭市某电影院又一次向各租赁户发出《关于解除租赁关系及限期搬离的函》，该函与2010年6月11日的函相似，只是第二点有所变更，其内容为“请你户于2010年12月3日前自行处理搬迁事宜，并腾空房屋交我院处理。自12月4日起，我院将停某、停某、停某营业，到期后如因你户强行经营而造成损失，由你户承担一切法律责任”。但石某还是拒搬。此后，湘潭市某电影院于2010年12月30日请律师，并由律师发律师函，该律师函再次申明“委托人曾于2010年5月7日、2010年6月11日、2010年11月29日三次发函通知您解除合同，限期搬迁，腾交房屋，但时至今日，您仍未进行搬迁，还欠缴了部分租金，水、电费等。您的上述行为已违反了双方所签合同的约定，不仅侵害了委托人的合法权益，也严重影响了企业改制的正常进行。为依法维护委托人的合法权益，保障企业改制工作的进行请在收到本函后务必在10日内搬迁完毕，腾交房屋，并结清至搬迁之日所欠缴的租金，水电费等。否则，将采取相应的法律手段追究你的违约责任。”该函发出后，石某还是未搬迁。为此，湘潭市某电影院诉讼至法院，请求确认湘潭市某电影院解除与石某之间的租赁关系合法有效；请求判令石某搬离所租赁的门面；判令石某支付其所欠付的从2010年4月至起诉时止的租金x元(1000元／月，从2010年4月至起诉时止，共计12个月)；并承担本案的全部诉讼费用。

另查明：石某所租赁的门面，房租、水、电费已于2010年3月15日缴纳到了2010年3月底，所缴纳的押金已抵作租房金。

原判认为：湘潭市某电影院与石某的房屋租赁合同已于2005年4月30日到期，到期后虽没有再签订合同，但双方房屋租赁关系延续，该租赁关系应为不定期的租赁关系。不定期的租赁关系，双方当事人有随时提出终止租赁关系的权利。湘潭市某电影院为了企业的改制，要求与石某终止合同，并给予了适当的合理期限，但石某拒不履行终止合同的要求，为此，石某在本案中应承担主要责任。湘潭市某电影院要求确认湘潭市某电影院解除与石某之间的租赁关系合法有效，并判令石某搬离所租赁的门面的诉讼请求，根据《中华人民共和合同法》第二百三十二条之规定，予以支持。湘潭市某电影院要求石某支付其所欠付的从2010年4月至2011年4月份起诉时的租金x元(1000元／月×12个月=x元)的诉讼请求，因湘潭市某电影院于2010年5月4日就已第一次通知石某要求搬迁。对石某的经营有一定的影响，在此情况下，不宜再计算房屋租金。为此，湘潭市某电影院的该诉讼请求，不予支持。该院根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，遂判决：一、解除原告湘潭市某电影院与被告石某之间的不定期房屋租赁关系；二、由被告石某在本判决生效后五日内，将所租赁原告湘潭市某电影院三楼大厅腾空并交还给原告湘潭市某电影院；三、驳回原告湘潭市某电影院的其他诉讼请求。本案受理费1000元，减半收取500元，由被告石某负担。

一审宣判后，石某不服上诉称：原判事实不清，证据不足，石某没有收到湘潭市某电影院任何一份解除租赁合同的函告，湘潭市某电影院没有行使解除权，因此双方之间的不定期租赁关系没有解除；湘潭市某电影院没有诉讼请求解除合同，而且湘潭市某电影院是请求确认解除合同有效，人民法院不能径直判决解除合同；原判法律文书落款时间是2010年6月20日，但本案2011年才诉讼至法院。综上，请求二审依法改判。

被上诉人湘潭市某电影院答辩称：湘潭市某电影院三次向石某发出解除合同通知，石某均已收到，并且还对其中一份通知提出了异议并签名，双方的租赁关系自通知到达已经解除，原判所作判决合法正确，判决书落款时间不影响本案的实体处理。综上，请求二审依法维持原判。

二审石某向本院提交陈寿平证明一份，拟证明石某未收到过解除通知。

湘潭市某电影院质证认为该证据不属于新证据，且真实性有异议。

被上诉人湘潭市某电影院二审未提交证据。

本院认证认为石某二审所提交的证明不符合新证据的规定，不予采信。

根据原判认定的证据及当事人的陈述，二审查明：湘潭市某电影院称2010年5月7日、2010年6月11日、2010年11月29日三次发函通知石某解除合同，均未提交石某签收解除通知的证据，但对于2010年11月29日的《关于解除租赁关系及限期搬离的函》，湘潭市某电影院门面租赁户2010年12月1日回复了《对某电影院2010年11月29日搬迁函的共议》，在该复函上石某与其他租赁户一起签名，石某对此辩称是在没有看复函的内容，也不知道湘潭市某电影院要与其解除合同的情况下签的名。除此之外，原判决认定的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。

本院认为，结合当事人的诉辩理由，本案争议焦点如下：

1、湘潭市某电影院是否已通知石某解除租赁合同。

本案湘潭市某电影院与石某之间的租赁关系在2005年4月30日有固定期的租赁合同到期后，因双方未再继续签订合同约定租赁期限而转为了不定期租赁关系，对此法律明确规定当事人可随时解除合同，只是出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。虽然某电影院称2010年5月7日、2010年6月11日、2010年11月29日三次发函通知石某解除合同，均未提交石某签收解除通知的证据，但对于2010年11月29日的《关于解除租赁关系及限期搬离的函》，湘潭市某电影院门面租赁户2010年12月1日回复了《对某电影院2010年11月29日搬迁函的共议》，在该复函上石某与其他租赁户一起签名，该复函内容明显是在收到2010年11月29日的《关于解除租赁关系及限期搬离的函》的前提下租赁户共同进行的回复，石某辩称是在没有看复函的内容，也不知道湘潭市某电影院要与其解除合同的情况下签的名，但本院认为石某系具有完全民事行为能力的成年人，在不看复函内容也不知道湘潭市某电影院要与其解除合同的情况下，不可能在共同复函上签名，故石某的辩解理由不能成立，其在2010年12月1日《对某电影院2010年11月29日搬迁函的共议》上签名的行为能够证实石某已收到湘潭市某电影院2010年11月29日《关于解除租赁关系及限期搬离的函》的事实。根据查明的事实，可以认定湘潭市某电影院已在2010年11月29日通知石某解除租赁合同，石某关于原判认定事实不清，证据不足的上诉理由不能成立，本院不予支持。

2、原判判令解除湘潭市某电影院与石某之间的不定期租赁关系是否妥当。

本案湘潭市某电影院起诉的诉讼请求是确认湘潭市某电影院解除与石某之间的租赁关系合法有效，根据查明事实亦可以认定湘潭市某电影院已在2010年11月29日通知石某解除租赁合同，故人民法院应在审查湘潭市某电影院解除与石某之间的租赁合同的行为是否合法有效后，依据当事人的诉讼请求进行判决，而不应再另行判令解除当事人之间的租赁关系。石某关于原判判决解除合同错误的上诉理由成立，本院予以支持，但原判只是判决表述不当，实体处理并未错误，故本院二审只对表述方式予以纠正。

3、原判适用法律是否错误，文书落款时间是否影响本案的实体处理。

本案湘潭市某电影院解除与石某之间的不定期租赁合同关系的行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条的（一）至（四）项的情形，属于第（五）项“法律规定的其他情形。”即《中华人民共和国合同法》在分则中第十三章租赁合同第二百三十二条规定的情形，原判在适用《中华人民共和国合同法》分则法律条文时未引用总则的第九十四条、第九十六条的法律条文不当，应予纠正，石某关于该点的上诉理由成立，本院予以支持。原判法律文书落款时间为2010年6月20日，属于文字上的错误，但对案件实体处理没有影响，石某据此要求撤销原判的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上，原审判决程序合法，认定基本事实清楚，但处理结果表述不当，漏引法律条文，应予纠正。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省湘潭市X区人民法院（2011）雨法民一初字第X号民事判决第二、三项；

二、撤销湖南省湘潭市X区人民法院（2011）雨法民一初字第X号民事判决第一项；

三、被上诉人湘潭市某电影院解除与上诉人石某之间的租赁合同合法有效。

本案一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费1000元由上诉人石某负担500元，被上诉人湘潭市某电影院负担500元。

本判决为终审判决。

审判长朱卫平

审判员肖锋

代理审判员唐逊

二0一一年九月二十七日

代理书记员刘欣

附相关法条：

《中华人民共和国民法通则》

第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。