上诉人（原审原告）A公司。
法定代表人黄某，总经理。
被上诉人（原审被告）B公司。
法定代表人车某，总经理。
上诉人A公司因与被上诉人B公司租赁合同纠纷一案，不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，2009年2月11日，A公司（乙方）与B公司（甲方）签订《商位预订定金协议》，协议约定：…二、甲方将位于B公司C处三楼展厅，面积约105.6平方米的场地租给乙方经营，价格为每平方米90元／月，付款方式为季付，品牌为宝栎屋。乙方在办理手续时必须向甲方支付定金x元整，开业后可转为质量保证金和租金费用等，具体面积以实际测量为准；三、甲方将及时通知乙方进场装修，并在开业前日五天结束装修，以确保按时开张营业。若乙方接到甲方通知三天内未进场装修，视为乙方自动放弃商位，甲方有权终止本协议，将场地另行安排，乙方不得索还定金。当天，B公司经办人王某亮在协议上签名，A公司法定代表人黄某通过银行POS机向B公司支付x元，并于2009年2月12日在协议上签名。
2009年3月7日，A公司与吴某签订《装饰方案设计协议书》,约定A公司委托吴某进行B公司C处三楼展厅装饰方案设计。协议签订后，A公司分别于2009年3月7日、3月18日、3月21日支付吴某设计预付金5000元、x元、5000元，合计x元。2009年3月21日，A公司委托林某与吴某签订《装饰施工合同书》，约定工程预算价为x元，工程期限为20天，自2009年3月22日至2009年4月12日止。并支付吴某工程施工款x元。
2009年3月21日，A公司通过银行POS机向B公司支付装修押金、服装费5772元，B公司向A公司出具收款收据，载明：兹收到C处装修押金5000元。
2009年3月22日，A公司进场装修。4月3日，B公司通知A公司停工。2009年9月，B公司通知A公司三楼展厅展位占用消防通道，要求A公司更换新展位，但A公司不同意。之后，B公司未按约定将展位租赁给A公司，A公司于2010年7月22日向原审法院起诉，请求：1、判令B公司双倍返还定金x元；2、判令B公司返还装修押金、服装费5772元；赔偿A公司展位装修设计费x元、装修费x元、支付给展位营业员工资9000元、A公司员工往返差旅费9470.5元、购买制作展位样品的原材料x.1元、制作样品的加工款x元、租赁存放展位样品的厂房租金x元，共计x.60元；2、判令本案一审诉讼费用由B公司负担。
以上事实，有《商位预订定金协议》、银行凭证、收款收据、《装饰方案设计协议书》、《装饰施工合同书》、当事人的陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
原审法院认为，A公司与B公司签订的虽然是《商位预订定金协议》，但该协议中包含了租赁展厅的具体位置、面积大小、租赁价格、租金的支付方式及定金条款，具备租赁合同的一般条款，A公司、B公司之间的租赁合同关系成立，且系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约履行合同义务。A公司依约向B公司支付定金x元，B公司未按合同约定租赁展位给A公司，致使合同目的不能实现，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。A公司要求被告双倍返还定金x元，符合法律规定，该院予以支持；B公司主张未收到A公司定金，与事实不符，该院不予采纳；B公司收取A公司装修押金5000元，并出具收据，B公司主张其主体不适格，与事实不符，该院不予采纳。A公司要求B公司返还装修押金、服装费5772元，有银行凭证和B公司出具的收据为证，符合法律规定，该院予以支持；A公司要求B公司赔偿展位装修设计费x元、装修费x元，系A公司实际发生的损失，且证据充分，符合法律规定，该院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，A公司主张B公司双倍返还定金x元，并不能完全弥补其实际损失，故A公司要求B公司赔偿其损失的数额应以实际损失数额为限；A公司要求B公司支付展位营业员工资、员工往返差旅费、购买制作展位样品的原材料、制作样品的加工款、租赁存放展位样品的厂房租金，证据不足，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条之规定，判决：一、B公司于本判决生效之日起5日内双倍返还A公司定金x元；二、B公司于本判决生效之日起5日内返还A公司装修押金5000元；三、B公司于本判决生效之日起5日内返还A公司服装费772元；四、B公司于本判决生效之日起起5日内赔偿A公司损失x元；五、驳回A公司的其他诉讼请求。本案一审受理费7021元，因适用简易程序减半收取3510.5元，由B公司负担。
本案一审判决后，上诉人A公司和B公司均不服一审判决，向本院提起上诉，但B公司未在法律规定的期限内预交上诉费用，故本院已另行裁定作其自动撤回上诉处理。
A公司上诉称：我公司与B公司租赁合同纠纷一案原审判决适用法律错误，原判以定金具有补偿性，损益相抵为理由。我方认为：1、定金的最大特点是惩罚性，而非补偿性。2、当定金责任与损害赔偿责任并存时应同时适用，定金是独立于损害赔偿责任的。这不仅符合我国合同法的立法原意，也有利于保护当事人的合法合同权益。3、定金和损害赔偿金同时适用时不应适用损益相抵的原则。故我公司请求二审依法改判，判决B公司双倍返还上诉人定金10万元，赔偿损害赔偿金7.1万元，返还装修押金、服装费5772元，合计17.6772万元。
被上诉人B公司未提供书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审无异。
本院认为：根据我国《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。根据以上条款，可以理解为当定金责任与损害赔偿责任并存时，且实际损失大于定金的，一般以能弥补实际损失为限。本案中A公司因承租B公司展厅场地并向B公司交付定金5万元整，后因展厅展位场地占用消防通道，B公司要求A公司更换至指定的新展位，但因更换的新展位面积比原展位小，故A公司不同意。B公司在与A公司就调整展位未达成一致的前提下强行拆除建x号展位，构成根本违约。故根据我国《合同法》第一百一十五条的规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。故B公司应当双倍返还A公司定金10万元。由于B公司未交付展位给A公司造成展位装修设计费2万元、装修费5.1万元，共计7.1万元的实际损失。故B公司违约给A公司造成的实际损失为7.1万元，实际损失大于双倍返还的定金。故原审法院判决B公司赔偿A公司2.1万元，并无不妥。A公司上诉称定金责任与损害赔偿责任并存时，应同时适用且不适用损益相抵的原则。定金是独立于损害赔偿责任的，没有明确的法律依据，故本院对此不予支持。
综上，本案一审认定事实清楚，判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费7021元，由上诉人A公司负担。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员刘英
审判员杨某
二○一一年三月三十日
书记员周葛子
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
