上诉人（原审原告）：邱某。

委托代理人：余某某，XX律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：某某，住所地×××。

法定代表人：易某，董事长。

委托代理人：高某某。

上诉人邱某与被上诉人某某房屋买卖合某一案，XX人民法院2011年2月10日作出（2010）X民初字第XXXX判决，邱某不服该判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合某庭对本案进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年2月28日，邱某与某某签订《商品房买卖合某》一份，约定：邱某购买某某开发的“滨江美寓”小区第X栋X单元X房。建筑面积120.98平方米，商品房单价每平方米1918.62元，总金额x元。某某承诺在为买受人办理所购房屋个人国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日。合某签订后，邱某依约支付了购房款。2009年8月，邱某从某某领取了分户国土使用权证，邱某所购房屋土地使用权面积57.05平方米，土地使用终止日期为2043年7月8日。邱某认为某某违反双方在《商品房买卖合某》中关于延长土地使用年限的约定，其权益受损，双方酿成纠纷，遂向原审法院起诉,请求法院判令某某：赔偿购房损失x元及利某x元（自2006年3月4日起至2010年3月29日起诉之日止），并承担本案诉讼费用。

另查明，1993年，XX开发建设总公司与XX市国土管理局签订《国有土地使用权出让合某》一份，约定XX市国土管理局出让给XX开发建设总公司位于XX市北郊马厂分场，地块编号（略），地块总面积1961.235亩，土地使用出让年限50年。地块的土地使用权出让金每平方米60元，总额（略）元。2001年11月6日，XX开发建设总公司将上述地块使用权转让给某某与湖南省华隆绿色产业有限公司。2003年8月6日，某某从湖南省华隆绿色产业有限公司处取得上述地块单独使用权，使用期限至2043年7月8日。

原审法院认为，一、邱某与某某签订的《商品房买卖合某》，系双方真实意思表示，合某有效。其中第一条约定：“……出卖人（某某）承诺：在为买受人（邱某）办理所买房屋个人国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日”，故某某有义务按该约定履行合某。现某某未按约定将房屋土地使用年限延长至2052年7月8日，某某的行为构成违约，依据《中华人民共和国合某法》第六十条、第一百零七条之规定，邱某有权要求某某赔偿损失。二、对于违约金计算的问题。商品住宅价格由成本、利某、税金和地段差价构成，其中成本包含地价及建筑成本在内。由于建筑成本系一次性投入，与建筑物的存续时间长短无关，故某某并未因土地使用年限的变动而获得相应的利某；而地价与土地使用年限对应，土地使用年限由该项目土地使用权进行出让时决定，虽然房屋售价未体现土地使用年限在计价中的成分比例，但购房者是按土地使用权年限至2052年7月8日支付对价，故该违约损失按项目所在地块的土地使用权出让金标准，按房屋土地使用权出让10年的标准折算某某的合某利某为宜，即57.05平方米×60元/平方米×20%（实际年限所占合某约定年限的比例）=684.60元。三、根据相关规定，开发企业可以通过修改《国有土地使用权出让合某》，补交延长出让土地使用年限的出让价款，故某某辩称“双方签订的《商品房买卖合某》第一条第二款规定违反了行政法规的强制性规定，系无效约定”的抗辩事由，无事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合某法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、被告某某在本判决生效之日起10日内支付给原告邱某684.60元；二、驳回原告邱某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利某。本案受理费1262元，由被告某某承担。

邱某不服原审法院判决，向本院上诉称:一、上诉人购买的标的是房屋而非土地使用权，一审法院仅将上诉人的损失与土地使用权年限相联系，以被上诉人并未因本案土地年限的变动而获得相应利某作为其赔偿损失的标准，而不以上诉人的损失作为本案损失的标准，适用法律错误。二、就算以土地使用权的年限作为本案损失的赔偿标准，一审法院也应以本案审理时的土地使用权价值为基准，而不应以本案所涉及宗地使用权原始取得的价格为基准。对此，一审法院适用法律错误，恳请二审依法改判，或发回重审。

被上诉人某某答辩称：一、答辩人并未因土地使用年限的变动减少投入，房屋作为个人所有的财产，不受土地使用权期限的影响；一审以土地使用权原始取得时的价格作基准正确，土地使用权的年限与合某约定不符的，可以自动续期，不会给上诉人造成损失。二、一审法院认定事实正确。本案实质是关于土地使用权期限的争议，土地使用权的年限以法律规定为准，卖方的承诺和保证是无效的。三、一审法院因同一事实同一案由，作出不同判决，给答辩人今后的操作带来困难。因此，请求驳回上诉，依法改判。

本院查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，邱某与某某于2006年2月28日签订的《商品房买卖合某》真实、合某、有效，合某约定：出卖人在为购房人办理国土使用证时，将土地使用年限延至2052年7月8日。而在2009年8月邱某所取得的国土使用权证上，土地使用终止日期为2043年7月8日，故某某未按合某承诺，负有将土地使用权证补办延期至约定时间的基本义务。针对本案而言，由于办证瑕疵导致违约，不是根本违约，对该违约行为的处罚虽然双方没有约定，但不能适用《最高某民法院关于审理商品房买卖合某纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，故邱某起诉主张以购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利某计算违约金，没有法律依据，本院不予支持。因本案邱某选择的是针对某某未延长土地使用权年限所提起的损害赔偿之诉，邱某对其主张的损失未提供有效证据证明，原审法院将办理权证的损失确定为以取得该地块土地使用权时所支付的出让金为违约金计算标准，并无不妥，如邱某在实际办理时的损失大于本案原审判决确定的损失，可以在办理后另行起诉。故邱某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，原审法院认定本案事实清楚，程序合某，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费1262元，由上诉人邱某负担。

本判决为终审判决。

审判长张丽娟

审判员熊伟

审判员游玉霞

二0一一年九月二十六日

书记员谢燕

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。