重庆市第某中级人民法院
民事判决书
（2011）渝三中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：陈某，男，汉族，个体户。
委托代理人：刘某某，重庆某某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：重庆某某房地产开发有限公司。
法定代表人：龙某，总经理。
委托代理人：应某某，重庆某某律师事务所律师。
委托代理人：张某某，女，汉族，重庆市某某房地产开发有限公司职工。
原审第某人：李某，男，汉族，个体户。
上诉人陈某与被上诉人重庆某某房地产开发有限公司（以下简称某某房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2011年3月11日作出（2010）武法民初字第X号民事判决。陈某对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后于2011年7月13日对双方当事人进行了询问，上诉人陈某的委托代理人刘某某、被上诉人某某房产公司的委托代理人应某某、张某某参加了询问。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。
一审法院审理查明：2000年5月，陈某购买取得原武隆县巷口粮油贸易公司拍卖的位于武隆县X镇X路X号第7、8两间门面(从东向西数)，建筑面积共59.11平方米。其中，第7间门面建筑面积为31.63平方米（门面前面宽3.54米，后面宽3.5米，正对门面左边长9.64米，右边长8.32米），第8间门面建筑面积为27.48平方米（门面前面宽3.66米，后面宽3.59米，正对门面左边长8.32米，右边长7.28米）。
2005年5月28日，重庆正发物业有限公司武隆分公司（以下简称正发物业武隆分公司）与陈某就陈某所有的原位于武隆县X镇X路X号第7、8两间门面(从东向西数)房屋，自愿签订两份《房屋拆迁补偿安置协议书》。第X号门面（原第8间）主要约定：“第某条补偿安置，1、补偿安置方式：产权调换；2、过渡形式：自行过渡；3、过渡期限18个月（即从2005年5月28日起至2006年11月28日止）。第某条产权调换，1、被拆迁人（乙方）选门市A栋第X号面积27.48平方米。乙方被拆迁门市面积27.48平方米；2、乙方应支付甲方新建门面价款及超面积房款：①新建门面面积10米（含10米）以内的27.48平方米×8000元/平方米＝x元。③房屋价款及超面积总金额：x元；3、甲方应支付乙方安置补偿费及奖励x.2元；4、以上面积决算，均以房管部门实测面积为准，超出或减少的上述面积均按当时的市场价格找补；5、产权调换后，乙方应收拆迁安置补偿款总额=乙方拆迁补偿款总额x.2元-甲方新建门面总额x元=9343.2元。第某，甲方必须在乙方过渡期到期时交房给乙方。如果甲方延期交房给乙方，应按本协议第某条三款的三条100%支付乙方经济损失补助费。甲方在过渡期内提前交房给乙方，乙方应退给甲方提前期间的经济损失补助费。第某条，甲方在房屋综合验收合格后90日内负责给乙方办理土地证和房产证，费有由甲方承担。第某条，超面积部分不享受优惠政策，另外，没有厕所”。第X号门面（原第7间）主要约定：“第某条产权调换，1、被拆迁人(乙方)选门市A栋第X号面积31.63平方米，乙方被拆迁门市面积31.63平方米。2、乙方应支付甲方新建门面价款及超面积房款：①新建门面面积10米(含10米)以内的：31.63平方米×8000元/平方米=x元。③房屋价款及超面积总金额：x元。3、甲方应支付乙方安置补偿费及奖励x.2元。5、产权调换后，乙方应收拆迁安置补偿款总额=乙方拆迁补偿款总额x.2元-甲方新建门面总额x元=x.2元。”该合同第某条补偿安置、第某条产权调换第4款、第某、第某条、第某条与第X号门面（原第8间）约定相同。同年5月30日，陈某在正发物业武隆分公司处领取拆迁补偿费及装饰费x.4元。
之后，正发物业武隆分公司即对陈某两间门面进行了拆迁并组织修建了龙某天都小区。2008年4月8日，陈某向正发物业武隆分公司书面申请，不砌A栋X至X号门面(东向西数)中间的隔墙。同年11月重庆正发物业有限公司武隆分公司开发的龙某天都项目完工。同年11月30日，陈某实际占有了龙某天都A栋X、X号两间门面房屋(自东向西数)，房屋面积共计为81.36平方米，并以每月3000元的租金，出租给李某使用至今。
2009年，正发物业武隆分公司诉至法院，要求陈某补足门面房屋超面积部分22.25平方米的房款x元。同年8月17日，武隆县人民法院作出(2009)武法民初字第X号民事判决，判决：1、陈某给付正发物业武隆分公司房屋补偿款x元；2、正发物业武隆分公司支付陈某超期补偿费6600元。陈某不服该判决，上诉于重庆市第某中级人民法院。同年11月23日，重庆市第某中级人民法院以(2009)渝三中法民终字第X号民事判决书，判决：1、撤销重庆市武隆县人民法院(2009)武法民初字第X号民事判决；2、驳回正发物业武隆分公司的诉讼请求。
2010年3月19日，某某房产公司委托重庆市土地房屋勘测院武隆县房产测量所，对所建龙某天都房屋需办理房地产权证的面积进行了测量。其中陈某A栋X、X号两间门面，套内建筑面积均为39.96平方米(3.6米×11.1米)，套内面积每平方米分摊系数0.0428，分摊面积均为1.71平方米，建筑面积均为41.67平方米。
一审法院另查明：2009年3月24日，重庆正发物业发展有限公司更名为重庆某某房地产开发有限公司。某某房地产公司同意从陈某龙某天都A栋X、X号两间门面中的后面部分裁除超建筑面积24.23平方米。
某某房产公司诉称：陈某占用超面积部分，又拒不支付房款，请求判令陈某立即返还超面积部分24.23平方米；赔偿自2008年12月起至今的租金损失每月2423元。
陈某辩称：2005年5月28日，双方签订的两份《房屋撤迁补偿安置协议书》，约定按1：1比例还门面面积，我明确表示不同意接收超面积部分门面。某某房产公司在明知我不同意接收超面积部分门面的情况下，交付超面积部分门面，是一种赠予行为。即使超面积的部分应当返还，按照协议约定，也只能是从门面开间起往进深里面计算，超出原门面房屋59.11平方米以外部分的面积，由某某房产公司自行处理。某某房产公司就超面积部分主张租赁费用没有任何法律依据。
第某人李某述称：我于2008年11月30日起租用陈某龙某天都两间门面，月租金3000元，使用至今属实。若要返还某某房产公司部分门面，应赔偿我房屋装修的损失。
一审法院认为，某某房产公司与陈某签订的两份《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方自愿协商后的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。在该协议书的第某条中，双方仅对陈某原被拆迁门面房屋的建筑面积59.11平方米与所选新建门面房等面积的产权调换进行了约定，对超出部分面积未进行约定，属约定不明。2010年3月19日，某某房产公司已委托专业机构对陈某占用的A栋X、X号两间门面房屋建筑面积进行了测量，测量结果为83.34平方米，超出原被拆迁门面房屋的建筑面积为24.23平方米。由于陈某不同意接收超面积部分的门面房，也不同意按某某房产公司所提价款购买，故某某房产公司要求陈某返还超面积部分房屋应予支持。现在陈某所占的两间门面房宽7.2米与原门面房屋两间共宽7.2米相等，超面积部分门面房屋是某某房产公司在修建房屋的过程中，在陈某原门面房屋加长的部分。因此，应当从陈某所占的7、X号两间门面中的后面部分，裁除24.23平方米建筑面积返还给某某房产公司。并且从该门面房的后面裁出超面积部分，不影响裁除部分房屋的使用价值。陈某从2008年11月30日起，实际占用了龙某天都A栋X、X号两间门面房屋共计建筑面积83.34平方米，以每月人民币3000元租给第某人李某使用至今。其中的24.23平方米属某某房产公司所有，陈某不应从中获取利益，故陈某应当从2008年12月1日起每月赔偿某某房产公司这部分房屋的租金损失人民币872元［3000元÷83.34平方米×24.23平方米=872元(取整)］至超面积24.23平方米裁除返还给某某房产公司时止。某某房产公司主张陈某每月按2423元赔偿损失，证据不充分，不予支持。第某人李某主张赔偿房屋的装修损失，因其损失未产生，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第某百一十七条的规定，判决：一、陈某在判决生效后七日内在位于武隆县X镇龙某天都A栋X、X号(从东向西数)两间门面房建筑面积83.34平方米中，从两间门面房后面裁除建筑面积24.23平方米(套内建筑面积为23.24平方米)返还给某某房产公司；二、陈某从2008年12月1日起，每月赔偿给某某房产公司占用超面积门面房建筑面积24.23平方米损失人民币872元至裁除超建筑面积24.23平方米返还给某某房产公司时止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取475元，由陈某负担。
陈某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判并予以改判。主要事实和理由是：1、一审法院适用法律错误。双方签订的协议的实质是房屋买卖合同，本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。对于超出原合同约定的面积部分应按照该解释第某四条的规定，房屋实际面积大于合同约定面积的，我仅对面积误差比在3%以内的予以补足价款，面积误差比超出3%的部分房价款应由出卖人承担，所有权归买受人我方。2、一审法院判决从房屋的后半部分裁出部分面积，直接改变了房屋的相关构造与设某，干预了诸如规划局、设某、建委等多个行政部门的行政职能。3、对于超面积部分的经济损失，在双方的协议中并没有约定，也无租赁的意思表示，而且这也是某某房产公司自行交付不符合约定所致，不应由我来承担。
某某房产公司答辩称：1、从双方签订的协议书的命名和协议书的具体条款均能看出，双方签订的是房屋拆迁安置补偿合同，一审法院适用法律正确。2、本案争议房屋系全框架结构，一审判决从争议房屋的后半部分裁出并不改变房屋结构，没有安全隐患，更不存在司法干预行政的问题。3、我公司对超面积部分的房屋享有产权，陈某占用该部分房屋后对外出租取得了收益，该部分收益理应返还。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，从陈某与某某房产公司签订的协议书的形式上看，属房屋拆迁补偿安置协议；从该协议的内容来看，协议中明确约定了被拆迁房屋的价值、新建还房价值、搬迁补助费、经济损失补助费、提前搬迁奖励费等，表明双方仅就陈某原所有的门面房如何拆迁安置补偿，如何实现与新建门面房进行原地产权调换等问题进行的约定。某某房产公司也正是依据双方签订的房屋拆迁补偿安置协议，向陈某交付的争议房屋。因此，无论是从形式上，还是实质内容和履行情况来看，双方当事人达成的协议是房屋拆迁补偿安置性质的合同，而非普通的商品房买卖合同性质，不宜适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于超面积部分的处理意见。因此，某某房产公司向陈某交付的超出原被拆迁面积部分的建筑物产权归属，不能认定为由陈某享有。上诉人陈某主张该协议书系商品房买卖合同，某某房产公司仅对交付房屋中面积误差比在3%以内的房屋享有权利的上诉理由，不能成立，不予支持。
在已生效的（2009）渝三中法民终字第X号判决书中查明，双方当事人签订房屋拆迁补偿安置协议书时，陈某不同意接受超面积部分房屋，双方仅达成了“等面积还房”的合意。可见，双方当事人在签订房屋拆迁补偿安置协议书时，并未对陈某现占有门面房中超出原被拆迁房屋面积部分的建筑物产权归属达成一致。陈某也未举示证据证明某某房产公司向其交付超面积部分建筑物具有赠与的意思表示。故该部分建筑物的产权仍归属于开发修建该房屋的某某房产公司。因此，某某房产公司有权请求他人排除对该部分房屋的占有并予以返还，一审判决陈某将占用的该部分房屋返还给某某房产公司并无不当。同时，某某房产公司有权请求返还该房屋的收益，但请求返还的收益数额，应当以陈某在非法占用期间所获得的占有收益为限。一审法院按照超面积部分建筑物与陈某对外出租的所有门面房的面积之比，计算出了该部分超面积建筑物的租金收益并判决将该部分收益返还给产权人某某房产公司，并无不当，本院予以维持。
另外，一审判决将超出原被拆迁面积部分的建筑物从陈某占用的门面房的后部进行裁除，亦无不当。该种裁除方式已经充分考虑了原被拆迁门面房的位置、开间宽度等因素，最大限度地保证了陈某获得的新建门面房的经济价值，亦符合拆迁安置协议中约定的在原有位置等面积还房的原则。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉主张不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人陈某负担。
本判决为终审判决。
审判长贺某某
代理审判员全某某
代理审判员李某
二○一一年七月二十日
书记员文某
