原告：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住（略）。

委托代理人：沈自荣，系甘肃正峰律师事务所律师。

被告：曾某某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，住（略）。

委托代理人：郭海燕，系甘肃鑫星律师事务所律师。

原告李某某与被告曾某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年3月16日立案受理。在诉讼期间，原告申请本院委托对其经营的餐馆停业损失进行评估。2009年9月4日，张掖市价格认证中心鉴证完毕。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人沈自荣、被告曾某某及其委托代理人郭海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称：2008年5月30日，我与被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告将其房屋出租给我经营饮食业，租赁期限一年，租金x元。合同约定被告须将房屋的后院封闭，暖气安装、调试完毕，在2008年10月10日交给我使用。在我经营期间，被告必须管理好所养的狗，不得影响我的经营。合同履行期间，我付给被告租金x元，下剩2000元，约定于2008年10月10日付清。但在我经营期间，被告将所养的狗拴在后院门口，多次咬伤我的客人，在我正常的营业时间内，被告将房屋的前、后门都锁上，严重影响了我的经营。我租赁使用的房屋由于被告对屋面处理不当，下雨时漏雨严重，室内潮湿，无法营业，我迫于无奈，于2008年9月22日停业。且被告没有按照约定在2008年10月10日前将暖气安装，将后院封闭后交付我使用，致使我无法在冬天营业。因被告的行为违反合同约定，给我造成了巨大的经济损失。现诉讼要求被告赔偿我在停业7个月期间应给雇佣的工作人员所发的工资x元，营业利润x元，我给被告所养的狗咬伤的客人赔偿的医药费500元，赔偿客人的裤子款140元，三桌未结的饭菜款1200元，被告返还在我经营期间我给其垫交的应由其承担的电费300元，我交纳的疏通下水道的费用60元。共计x元。

被告曾某某辩称：原告所诉我与其在2008年5月26日达成协议，约定我将我所有的房屋租赁给其经营餐饮业，年租金x元，原告已给我支付租金x元属实。但在原告经营期间，我所养的狗拴在距后门较远的地方，没有咬伤原告的客人，我也没有故意将门锁上不让原告的客人进出。我的房屋在下雨时不会漏雨，没有影响原告的正常经营。原告在2008年9月9日停业是其经营不善造成的。我在履行合同过程中没有违约行为，对原告主张的损失，我不承担赔偿责任。

经审理查明：2008年5月26日，原、被告达成协议，约定被告将自己所有的位于本区金张掖大道旁梁家墩镇X村一社的一院房屋（面积160平方米）租赁给原告经营饮食业，租赁期间自2008年5月26日至2009年5月26日，租金x元。协议约定，被告须将房间的暖气在2008年10月10日前安装、调试完毕，须将后院在10月10日前封闭，交付原告使用。在原告经营期间，被告须管理好自己所养的狗，不得影响原告经营，如发生咬人事件，由被告承担责任。协议达成后，被告将房屋交付原告使用。原告在经营期间支付被告租金x元，下欠2000元约定于2008年10月10日付清。同年9月，原、被告按照协议约定的内容补签了房屋租赁合同。在原告经营至2008年9月22日时，自行停业，至2009年3月8日重新开业，经营至当月12日，原告再次自行停业。同年3月16日，原告向我院提起诉讼。诉讼期间，原、被告于4月20日协商解除了双方签订的房屋租赁合同。

另查明：协议约定被告于2008年10月10日完成的暖气安装、调试及后院封闭工作，在2009年4月20日尚没有完成。原告在经营期间，一直没有办理工商营业执照、卫生许可证等经营餐饮业必需的相关证件，属于无证经营。

上述事实，有原、被告陈述、证人证言、房屋租赁合同、收条等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2008年5月26日口头协商，达成了房屋租赁合同。被告于同日将房屋交付给原告，原告就享有合法占有、使用租赁房屋的权利，被告负有按照约定交付、维修房屋的义务。双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行期间，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告达成房屋租赁协议后，被告按约将房屋交付给原告使用，已履行了自己的主要义务。虽然原告陈述在其使用房屋期间，该房屋下雨时漏雨严重，无法正常营业，导致其在2008年9月22日停业。但房屋漏雨可以维修，在发生漏雨的问题后，原告应要求被告维修。被告不履行维修义务的，原告可以自行维修，维修费用由被告负担。但原告没有提交要求被告维修的证据，也没有自行维修，亦没有提交租赁的房屋漏雨严重，致使其无法正常营业的证据。故对原告的此项主张，本院不予采信。原告经营的是餐饮业，必须办理营业执照、卫生许可证等证件后才能经营。但原告一直无照经营，依法相关部门应勒令其停业。原告在庭审中亦陈述其在2008年9月22日停业是因为无照经营，有关部门查得严，才决定停业一段时间。且原告经营的餐馆属于“农家乐”性质，冬天属于淡季，原告在此时停业属于正常的经营策略。故本院认为原告停业主要是其自身原因造成，与被告没有直接的关系。原告陈述，其没有办理营业执照是因被告迟迟不与其签订房屋租赁合同，有关部门不给办理。但订立合同的前提是双方当事人意思一致。订立合同可以采用书面形式、口头形式和其他形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。原、被告双方在2008年5月26日达成房屋租赁协议，如果原告要求与被告采用书面形式订立合同，被告应当与原告订立书面合同，如被告拒不订立书面合同，原告可以不与被告订立合同。虽然原告提交了证人崔玉明书写的书面证明一份，证人陈述其在2008年9月3日参与了原、被告之间协商订立房屋租赁合同的事宜，因双方未达成共识，合同没有订立。但证人陈述合同没有订立的原因是双方没有达成共识，此时因双方意思表示不一致，原告也可以解除与被告达成的口头协议，但原告仍在按协议约定履行合同，说明原告仍同意履行双方的口头协议。且对该证人的书面证明，被告并不认可，证人又未出庭作证，本院无法核实其证言的真实性。原告再没有提交其要求被告订立书面合同，被告拒不订立的证据。故对其陈述，本院不予采信。原告陈述，双方约定被告必须在2008年10月10日将暖气安装、调试及后院封闭工作完成。但被告在2009年4月20日双方协商解除合同时仍未完成上述工作，被告的行为已构成违约，应对原告的损失承担赔偿责任。原告要求被告赔偿的损失是停业7个月期间应该给雇佣的工作人员支付的工资x元，停业期间的利润损失x元。原告经营的是餐饮业，房屋配套设施的好坏，会给正常的经营活动带来一定的影响。被告没有按照双方的约定将房间的暖气安装，如果原告在取暖期内正常营业，可能会给原告的经营带来一定的影响。但本地区的取暖期自11月初才开始，原告在9月份就自行停业，直至次年3月8日重新开业，12日又再次停业。在取暖期内，原告并没有营业。而停业的原因并非由被告的违约行为造成。且在停业期间，原告也不应再给雇佣的工作人员支付工资，原告实际也未支付。被告虽未按约定完成暖气安装、调试及后院封闭工作，但其违约行为并没有给原告造成损失。故对原告要求被告赔偿损失的主张，本院不予支持。原告陈述，在其经营期间，被告所养的狗咬伤了前去就餐的客人，其共给客人支付医药费500元，赔偿客人被狗咬破的裤子140元，咬伤客人就餐的三桌餐费共计1200元客人没有支付，被告应给其赔偿。但饲养动物致人损害、经营餐饮业致人损害均属赔偿纠纷，本案审理的是房屋租赁合同纠纷，与人身损害赔偿纠纷不是同一法律关系，不应合并审理。故对原告要求被告赔偿其给客人支付的医药费500元、裤子款140元，本院在本案中不予审理，原告可另行起诉。被告所养的狗咬伤去原告处就餐的客人，与客人给原告支没支付餐费之间没有必然的联系，原告也没有提供被狗咬伤的客人没支付餐费是经被告同意的证据，故对原告要求被告支付餐费1200元的主张，本院不予支持。原告主张，其在经营期间，给被告垫交了被告使用、应由被告交纳的电费300元，因原告没有证据提交，本院不予支持。原告主张，在其经营期间，当地村、社组织收取了60元疏通下水道的费用，因其没有经营，被告应给其支付。但该费用为当地村、社组织收取的在原告经营期间须交纳的费用，如原告认为其没有经营不应收取，可要求收取的组织返还。其要求被告偿付，没有法律依据，本院不予支持。原告主张，其停业后没有经营，被告应返还其停业七个月的租金，扣除其尚未交纳的租金2000元，被告应再返还7331元。但本院查明原告在2008年9月停业主要是其自身原因所致，与被告没完成暖气安装的违约行为没有直接的关系。在停业后，租赁的房屋一直由原告占有，直至2009年4月20日，双方协商解除合同后，原告才将房屋交还给被告。故在2009年4月20日合同解除以前的租金，原告仍应承担。房屋交付后，被告收取的租金，应返还给原告。据此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：

一、被告曾某某返还原告李某某自2009年4月20日至同年5月26日的租金1578元（x元÷365天×36天）。因原告尚欠被告房租2000元未付，被告可不再履行；

二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

案件受理费1281元，由原告李某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判长花新军

审判员何正功

审判员张勤铭

二00九年十一月三日

书记员杨惠玉

附：【本案所适用的法律法规、司法解释】

《中华人民共和国合同法》

第九十三条第一款：当事人协商一致，可以解除合同。

第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。