上某人（原审被告）嵇某

被上某人（原审原告）余某

上某人嵇某因与余某房屋租赁合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2010）固民初字第117-X号民事判决，向本院提起上某。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上某人嵇某、委托代理人，被上某人余某，委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定，2006年10月29日余某（甲方）与嵇某（乙方）签订房屋租赁协议。约定：甲方将其所有座落在固始县X镇X路整体楼房一幢，大、小门窗11间房屋（含楼梯1间），租赁给乙方作宾馆使用；租期暂定10年，自2007年4月13日至2017年4月12日，租金每年31万元，从第六年开始在此基础上某5%；第一年租金乙方在新开业前三天付给甲方15.5万元，六个月内乙方一次性付清其余15.5万元，从第二年开始每年租金乙方必须在到期的前十日一次性付清，否则视为乙方违约；一切设施由乙方负责维修、保养和年检，如有损坏，照价赔偿；如需转租、转包必须征得甲方同意；租赁期满，乙方必须按照本协议规定的时间，无条件的将房屋归还给甲方。若无故延长一天，乙方付给甲方损失费1000元，直至楼房交付给甲方为止。同年11月22日双方又签订了补充协议，第四条约定：乙方在2006年11月30日交付给甲方购电楼款12万元予以购电梯。2007年6月22日原、被告再次签订补充协议。第二条约定，第一期租金按租赁合同约定，扣除甲方应承担的乙方垫资（详见清单）后由乙方一次性支付。具体付款方式为：乙方将双方确认的第一期应付租金提交固始县外资企业商会处。第六条约定：乙方租赁使用甲方一楼除现已使用的门厅外的门面租期为二年，甲方同意乙方转租，两年后归还甲方。但该部分的房租应当以每年乙方应交付租金中扣除。从第三年起，乙方应向甲方每年支付租金为23.8万元。第七条，电梯所有权为甲方所有，涉及余某堂出租楼层部分使用电梯，由乙方按每年1万元标准支付给甲方。第九条，租赁协议第十七条约定的违约金为每次十万元。2009年4月16日原、被告为房租结算及收取达成协议。其中第2条，2009年5月4日乙方支付现金20万元给甲方作房租。第3条，一楼卖瓷砖的于2010年4月12日到期，届时交甲方。第4条，一楼卖家电的门面于2009年5月1日到期，届时交付甲方。并约定若有违约，仍按原合同的违约责任执行。

2006年12月31日，被告嵇某付给原告余某购电梯款12万元。2007年6月13日被告租赁经营的西湖假日宾馆开业。2007年7月4日电梯安装完毕并交付被告使用。同年7月20日被告提交4万元给固始县外资企业商会作为第一期租金。至此被告除支付现金及依约应由原告承担的垫付费用等x元外，尚欠原告第一年第一期租金x元。2007年8月8日被告以打地平工资抵付租金x元，同年10月17日支付租金10万元，11月26日支付租金4000元。到2007年12月10日被告仍欠原告第一年第二期租金x元。截止2008年4月3日被告第二年租金仍欠26万元。以后均未按期如数支付租金。至今尚欠原告租金x元。

2009年4月26日余某与柴伟就将于5月1日到期的门面房租赁签订协议，约定违约金为8万元。届时被告未返还该门面房，并一直转租给他人经营使用。为此原告赔偿柴伟8万元。

2009年9月被告提出终止双方的租赁协议，因前期租金、违约责任等问题，未能达成一致意见。

原审法院认为，原、被告在自愿的基础上某订的房屋租赁及补充协议均合理、有效。支付租金是承租方基本和主要义务，被告迟延支付或不支付租金，原告要求支付，被告应承担清偿责任。被告屡屡不按期如数支付租金；未如期返还门面房；没有依约支付购电楼款及履行对租赁房屋的维修义务等均构成违约，当承担违约责任。不仅如此，被告在履行期限届满前，已明确提出终止租赁协议；现该房屋已由他人经营使用并又正在重新招租。上某事实足以表明，被告无意继续经营与履行合同义务，同时也使合同目的不能实现。完全符合解除合同的法定条件。否则将会给双方造成更大的损失。为避免损失的进一步扩大，原告要求解除合同，依法应予支持。由于被告未能约返还门面房，致使原告对他人违约而支付违约金8万元，应由被告负责赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）项，第二百二十六条，第二百二十四条、第二百二十七条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告余某与被告嵇某的房屋租赁关系。二、被告嵇某返还原告余某租赁的房屋。逾期被告嵇某每日赔偿原告余某1000元损失。三、被告嵇某支付原告余某2007至2009年度租金x元及其以后实际租赁期间的租金。四、被告嵇某支付原告余某违约金x元。五、被告嵇某赔偿原告余某经济损失x元。六、驳回原告余某的其他诉讼请求。七、上某、三、四、五项，于本判决生效后十五日内履行。本案受理费x元，由被告负担。

嵇某上某称，1、原审判决不顾案件事实和法律规定，并虚构案情，违法判决。被上某人反诉解除合同，缺乏事实依据和法律依据，上某人不欠房租，被上某人还多收了上某人房租x元。2、上某人不存在违约问题，被上某人也不存在损失问题，反诉请求80万元缺乏依据。3、超请求判决。4、上某人将一楼转租他人得到被上某人认可。上某人的房租由原来的x元减为x元，所以说由此产生的各种纠纷与上某人无关。请求撤销原判。

余某答辩称，1、嵇某既没有按照协议约定时间交纳，也没有如数交纳。仍拖欠房租费x元。2、嵇某支付违约金80万元是双方合同约定的，二审法院应予支持。3、嵇某应当赔偿答辩人损失8万元。请求维持原判。

经审理查明，2006年10月29日，余某（甲方）与嵇某（乙方）签订房屋租赁协议，合同约定，甲方将其所有座落在固始县X镇X路整体楼房一幢，租赁给乙方作宾馆使用。租期暂定10年，自2007年4月13日至2017年4月12日，租金每年31万元，第一年租金乙方在新开业前三天付15.5万元，六个月内乙方一次性付清其余15.5万元，第二年开始每年租金必须在到期的前十日付清，否则视为乙方违约。双方应当严格遵守，履行协议，均不得违约，否则，违约方赔偿对方每次违约金10万元。此后双方签订三次补充协议，对有关事宜进行了约定。合同签订后，嵇某于2006年11月接收房屋开始装修。2006年至2009年每年嵇某应交租金32万元（其中1万元电梯、变压器费用）。双方在结算2007年、2008年租金款中，发生纠纷，双方对2007年4月20日4万元，2007年4月13日x元，2008年4月16日10万元，2008年12月14日1万元，认识不一致。2009年4月10日嵇某、余某在“余某与嵇某房租结算及收取的说明”书上某字，其说明为：“1、截至2009年4月13日止，嵇某支付余某现金四万元整，其中先结清前两年度的租金，下余某分作2009年度的房租。2、2009年5月4日嵇某支付现金20万给余某作房租。3、一楼卖瓷砖的于2010年4月12日到期，届时交由余某；4、一楼卖家电的门面于2009年5月1日到期，届时交付余某。以上某项经双方协商一致达成，签字生效并保证共同遵守。若有违约，仍按原合同的违约责任执行”。同日，双方达成“关于2007年起至2009年4月1日期内，余某与嵇某之间房租交付的补充协议”。协议注明，“1、截止2009年4月1日，余某与嵇某之间的房租已全部结清，仅有x的差距双方暂时无法澄清；2、余某同意该x元的帐目暂时双方互不纠缠，只要嵇某无论何时能找到该x元的收据，余某都同意作为以后的房租由嵇某直接抵作租金。3、该收据的有效期为2007年至2009年4月1日之间”。

2009年4月26日，余某（甲方）与柴伟（乙方）签定“西湖假日楼下租赁协议”，约定，甲方把西湖假日楼门面，（西至宾馆楼下大厅，南到卖资砖隔壁），租给乙方做门面使用，租期四年（2009年5月1日开始至2013年4月30日止），租赁协议的违约金为每次8万元。由于余某未按时交付房屋，余某向柴伟支付了违约金，柴伟出具收据，“收条、今收到余某因租赁西湖假日宾馆门面未按时交给本人使用，所违约金捌万元整，柴伟，2009.6.29日”。

2009年5月13日，余某派员在嵇某经营的西湖假日宾馆张贴标语，影响宾馆经营。此后双方经协商，嵇某同意余某派人在宾馆收取客房费，余某在宾馆共收x元（其中有一笔余某签单）2009年4月13日嵇某付4万元。此款抵付2009年度房租。

2009年10月13日，嵇某以余某侵权为由向固始县人民法院提起诉讼。余某提起反诉，其反诉请求：1、解除房屋租赁协议；2、依法判令被反诉人与第三人返还承租反诉人的一楼门面房一间；3、判令被反诉人返还租赁反诉人的一楼门面房五间（经营家电）；4、因被反诉人违约行为给反诉人造成的经济损失80万元，应依法予以赔偿。原审法院将本诉与反诉，分开审理，2011年1月11日，反诉部分作出判决。

2011年3月14日，余某接手西湖假日宾馆。

本院认为，1、嵇某与余某签订的房屋租赁协议，合法有效，双方应当自觉履行。依照2009年4月10日，余、嵇某人签字认可的“关于2007年起至2009年4月1日期内余某与嵇某之间房租交付的补充协议”、“截止2009年4月1日，余某与嵇某之间的房租已全部结清”的约定，甲、乙双方2007年至2009年4月1日前的租金已全部付清。2009年4月13日嵇某付租金4万元。2009年余某派人在宾馆收取营业款x元。

2、余某在反诉状中请求的反诉请求共有4项，其第4项为“因被反诉人违约行为给反诉人造成的经济损失80万元，应依予以赔偿”，该请求是造成经济损失，要求赔偿，并非请求承担违约金。原审法院按违约金判决，显属不当。但嵇某未按约定时间将一楼部分门面交给余某，致使余某与柴伟的合同不能履行，余某柴支付了违约金，余某向柴伟支付的违约金，是余某经济损失，由于嵇某违约给余某造成的经济损失8万元，嵇某应当赔偿。

3、余某反诉未请求房屋租金及逾期交付房屋损失，原审法院对此项进行判决，不当，属超请求判决。

4、关于解除房屋租赁协议问题，鉴于余某已经实际接手了西湖假日宾馆，如若再继续履行合同，必然造成新的矛盾。考虑到双方的实际情况，终止合同的继续履行，有利于化解矛盾。对于余某后期房屋租金及嵇某对宾馆的投资，双方可另行结算。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、维持固始县人民法院（2010）固民初字第117-X号民事判决主文第一、五、六项。

二、撤销固始县人民法院（2010）固民初字第117-X号民事判决主文第二、三、四、七项。

上某给付内容于判决生效后十五日内履行完毕。

一、二审案件受理费x元，由嵇某负担6000元，余某负担x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

审判长徐宏

审判员门长庚

审判员郭毅勇

二○一一年七月十日

书记员李敏