湖南省怀化市X区人民法院
原告（反诉被告）XX有限责任公司。
法定代表人徐XX，该公司董事长。
委托代理人马XX（特别授权），湖南XX律师事务所律师。
被告（反诉原告）向XX，女。
委托代理人杨XX（特别授权），湖南XX律师事务所律师。
原告XX有限责任公司（以下简称中雅公司）与被告向XX租赁合同纠纷一案，本院于2011年2月28日受理后，审理过程中被告向XX提出反诉，本院依法组成合议庭，于2011年5月24日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）委托代理人马XX、被告（反诉原告）向XX及委托代理人杨XX到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告中雅公司诉称：2009年7月20日原告与被告签订了《怀化奥体商都商铺租赁协议》，协议约定被告租赁原告开发建设的怀化奥体商都商铺负一层-177、-178、-184、-X号商铺，年租金为x元，即月租金4936元，租金费用按租赁月度支付，现被告一直拖欠租金，原告曾多次催促被告按照协议约定履行相应义务，但被告置之不理，鉴于被告严重违约行为，故提起诉讼，请求法院判令解除原、被告签订的《怀化奥体商都商铺租赁协议》；判令被告将怀化奥体商都商铺负一层-177、-178、-184、-X号商铺返还给原告；判令被告给付原告拖欠租金（租金按照协议约定4936元/月从2010年1月1日起计算至被告返还商铺时止），并由被告承担本案一切诉讼费用。
被告（反诉原告）向XX答辩并反诉称：中雅公司早在签订协议之前就承诺过，由其投资开发并管理的奥体商都商场会严格按照高某次、高某、享有声誉的标准去要求每一位进场的经营者并且会聘请一流的商场管理公司以及联系一流的物业公司，对商场实行统一管理、统一规划、统一装修，这点在协议中也有所体现。被告向XX根据原告的要求花费巨资，代理了国内一线品牌进入商场经营，但商场开业后，做为第一批进入商场的经营户，发现商场根本不是之前原告所说的状况，没有统一的管理，统一的规划，更没有统一的装修，后面进入的经营户也不是高某次、高某、享有声誉的商品，并且原告没有统一管理商场，后入场的经营户胡乱装修，使被告经营的品牌商品价值大打折扣，无法在商场经营。原告未尽管理职责，商场经常停电，造成被告无法正常经营，同时，原告未按商铺租赁协议约定的时间开业，导致被告无法正常入场经营，原告应对此承担相应的违约责任。原告在合同中约定给予被告免费提供三年商场外墙广告位，但被告进入商场后，原告没有按照合同约定提供广告位，而是将合同中约定给被告的广告位给了别人。综上所述，租商铺给租金乃天经地义之理，但租金未能及时支付的原因却是由于原告违约造成的，开业时间推迟，没有兑现承诺，没有尽到管理职责，加之不履行协议，被告有权拒付租金，更谈不上解除合同，返还商铺，因原告存在违约，故被告反诉要求原告中雅公司支付违约金x元，反诉诉讼费用由被告中雅公司承担。
反诉被告中雅公司辩称：双方签订的《怀化市奥体商都商铺租赁协议》系租赁合同关系，出租方已将合同约定的商铺交由向XX租赁使用，现仍在经营。出租人已按《怀化市奥体商都商铺租赁协议》对商场进行了统一装修、同时聘请了有资质某物业管理公司对商场进行了物业管理，同时对在商场内经营的承租户所经营的商品质某有着明确的约定，商场内并无伪劣、来历不明的商品销售，商场迄今为止也并未因此受到政府行政管理部门的罚款、整某、停业等行政处罚。出租人免费为向XX提供了商铺外墙的广告位，但向XX迟迟不在所提供的广告位上铺设广告，最终导致其他承租户占用其广告位，同时向XX拖欠水电费，导致供电部门停电，故责任在向XX而不在中雅公司，综上所述，中雅公司在本案中并无违约行为，向XX将其经营不善的原因归咎于中雅公司无事实依据，其无故拖欠交纳租金属严重违约，请求法院驳其反诉请求。
经审理查明：2009年7月20日，向XX（承租人）与中雅公司（出租人）签订《怀化奥体商都商铺租赁协议》一份，约定：中雅公司将位于怀化市X路X巷一号奥体商都负一层-177、-178、-184、-X号商铺出租给向XX，双方在合同上签字及加盖了印章。该合同约定：商铺租赁期限自2009年10月1日起至2019年9月30日止，共计拾年；年租金为x元，即月租金4936元；起始租金在前三年维持不变，从第四年开始（包含第四年）每年递增3%；租赁费用按租赁月度支付，每租赁月度X号前提前付清下个租赁月度应付租金；本协议一经签订，承租人即交纳一个月租金做为保证金，此保证金在租赁期结束后承租人交清所有发生费用的前提下无息全额退还；承租人按建筑面积2.2元/平方米向商场物管部门缴纳商场管理费，月结月清；租赁物业内自用水、电费由承租人每月按发生额多少自行向商场管理部门交纳，月结月清；公共部分照明用电、用水及中央空调费由承租人按租赁物业每平方米实际分摊，每月向商场管理部门交纳；出租人承诺为承租人免费提供叁年本商厦外墙一块广告位，此广告位位于本商厦临街商铺-X号、-X号门面广告位上方及二楼广告位下方两者之间；承租人必须依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，出租方有权向承租方加收滞纳金，滞纳金为租金的5%，如拖欠租金15天，视为违约，出租方有权收回房屋；如承租人经销假、冒、伪、劣商品，则物业所在商场有权依法对承租人按合同约定予以处罚；出租方出现如下之一情形时：（1）单方面无故提前终止合同或致使承租方无法履行合同时；（2）租赁场地有重大产权纠纷或债务纠纷导致本合同无法履行时；（3）因出租方原因而引起出租方或第三方严重影响、干某、阻挠承租方正常营业，该等违约事项达到导致合同无法履行的严重程度时，承租方有权解除合同，出租方应退还承租方已支付但尚未到期的租赁费用并支付违约金人民币x元。承租方出现如下之一情形时：（1）单方面提前终止合同；（2）承租方收到出租方催款通知书后5个工作日内仍然未能全额支付出租方本应收取的租赁费用，包括滞纳金时；（3）因承租方违法经营导致本合同无法履行时；（4）因承租方原因导致周边业主无法正常经营时；出租方有权解除合同，承租方同时向出租方支付违约金人民币x元……等等内容。合同签订前即2009年6月6日中雅公司将怀化市奥体商都综合楼一楼装修工程发包给邵阳市广泰装璜有限责任公司统一装修。2009年9月9日向XX将在怀化市奥体商都首层内经营的“炫体”、“金苹果”室内装饰工程交由邵阳市广泰装璜有限责任公司装修。2009年9月13日向XX与怀化市湘楚物业管理有限责任公司（现名怀化紫金山物业服务有限责任公司）签订《奥体商都前期物业管理服务协议》一份，将所租赁商铺纳入奥体商都统一经营管理、物业管理范围之内，并在该物业管理服务协议及附件《装饰装修管理制度》、《商场经营公约》、《物业经营管理方案》、《治安消防安全责任书》上签名。2009年10月，向XX开始进场经营，2009年7月16日向XX按合同约定向中雅公司交纳了商铺租用保证金4936元，但在经营期内未向中雅公司支付租金，也未向商场管理部门交纳电费。2010年5月3日向XX的丈夫出具欠条一张，内容为：“今欠到开发商电费壹仟肆佰元整，纠纷处理完后再付清。”因未及时缴纳电费，向XX所在的商场于2010年4月20日左右被电力公司停止供电至今。2010年9月29日中雅公司经公证向向XX当面送达了《催款通知书》一份，告知其如不按通知书交纳拖欠的租金等费用，中雅公司将依协议解除合同并收回商铺。2011年1月18日中雅公司又通过邮件向向XX送达了《解除合同通知书》一份，告知其三日内来公司办理退还商铺手续，向XX签收了该邮件，但至今未办理相关退铺手续，其经营的物品现仍放置在租赁的中雅公司商铺内，故双方形成纠纷。
另查明，出租人承诺给承租人免费提供的商厦外墙广告位现由他人占用，向XX提出中雅公司已将该广告位另行出租给他人，但未向本庭提供相应该广告位已另行出租的相关证据。
上述事实，经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质某、辩论，并经本院确认，有下列证据证明：
1、怀化奥体商都商铺租赁协议一份，证明原、被告签订商铺租赁协议，及协议对租金交纳以及其他事项的约定情况；
2、（2010）湘怀天证字第X号公证书及催款通知书一份，证明中雅公司向向XX催交租金以及其他费用的情况；
3、解除合同通知书及国内特快专递邮件详情单、查询单各一份，证明由于向XX不履行缴款义务，中雅公司通知向XX解除租赁协议的情况；
4、工程承包合同书一份，证明向XX将所租赁的该铺位进行了装修，预计总造价为x元的情况；
5、奥体商都前期物业管理服务协议一份，证明向XX接受怀化市湘楚物业管理有限责任公司统一经营管理、物业管理的情况；
6、收款收据一份，证明向XX缴纳商铺租用保证金4936元的情况；
7、怀化市奥体商都综合楼一楼工程包工合同书一份，证明中雅公司将奥体商都综合楼一楼装修工程交由邵阳市广泰有限责任公司统一装修的情况；
8、欠条一张，证明向XX拖欠电费1400元的情况；
9、工商登记资料一份，证明怀化市湘楚物业管理有限责任公司具有相关资质某已更名为怀化紫金山物业服务有限责任公司的情况；
10、庭审笔录中当事人陈述，证明本案查明的其它事实。
向XX、中雅公司提交的其它证据因证据的关联性、真某、合法性各有欠缺，本院不予采信。
本院认为，本案系租赁合同纠纷。向XX与中雅公司签订的《怀化奥体商都商铺租赁协议》系双方真某意思表示，符合法律规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。向XX进场经营后至今未缴纳任何租金，在收到中雅公司的催款通知书后5个工作日内仍然未能全额支付中雅公司应收取的租赁费用，根据双方所签租赁协议第七条第1项及第九条第2项（2）的相关约定，已构成违约，中雅公司有权据此单方面解除合同。中雅公司向向XX送达了《解除合同通知书》后，双方的租赁合同关系自该通知送达向XX时已经解除，故中雅公司请求解除双方签订的《怀化奥体商都商铺租赁协议》及要求向XX返还所租四个商铺的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。向XX自2009年10月进场经营后未按合同约定交纳租金，故中雅公司要求向XX按约定4936元/月从2010年1月1日起支付所拖欠租金的诉讼请求，本院予以支持。因向XX租赁商铺所在的商场自2010年4月底停电至今，虽向XX个人有拖欠电费的行为，但商场因整某停电不能正常经营，商铺已不具备实现经营的基本条件是事实，故中雅公司要求向XX支付商场整某停电后的商铺租金的诉讼请求不合情理，本院不予支持，但2010年1月至2010年4月的租金向XX仍应及时支付。
本案中双方提供的证据及陈述均证实怀化奥体商都的装修工程已统一由邵阳市广泰装璜有限责任公司负责装修，商场也聘请了统一的物业管理公司，向XX均签有相应装修合同和物业合同，故向XX反诉提出商场没有统一装修、统一管理的理由不充分，本院不予支持。另双方合同并无商场开业时间的约定，向XX主张商场拖延开业无相关证据证明，其提供的调查笔录因证人未到庭接受询问，中雅公司也不认可，故对该调查笔录本院不予采信。按双方合同约定，中雅公司应向向XX提供指定位置的三年免费广告位，从向XX提供的证据来看，该广告位虽已被他人占用，但无法证明该广告位是他人擅自占用或是中雅公司违反合同约定将其另行出租给他人，故向XX反诉称中雅公司违约应承担违约责任的诉讼请求无相关证据证明，其反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干某定》第二条之规定，判决如下：
解除XX有限责任公司与向XX签订的《怀化奥体商都商铺租赁协议》；
向XX自本判决生效之日起5日内将所租怀化奥体商都负一层-177、-178、-184、-X号商铺返还给XX有限责任公司；
三、向XX自本判决生效之日起5日内支付XX有限责任公司商铺租金x元；
四、驳回向XX要求XX有限责任公司支付违约金x元的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费1281元，反诉案件受理费2900元，合计4181元，由XX有限责任公司负担854元，向XX负担3327元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长陈发林
审判员陈艳君
人民陪审员陈声伟
二Ｏ一一年九月二十七日
书记员许丽
附：
1、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
2、《最高某民法院关于民事诉讼证据的若干某定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
