原告任某某，又名孙某，女，生于1963年2月1日。

委托代理人谢金万，南召县司法局城关法律服务所法律工作者。

被告田某某，女，生于1972年12月7日。

原告任某某与被告田某某房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，于2010年1月15日公开开庭进行了审理，原、被告及原告的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2008年2月1日，我与被告签订了《房屋租赁合同》，将一、二楼X间租给被告。合同签订后，被告占用二楼的一间房屋至今，既不支付租赁费，又不交付钥匙，经多次协商无果。现请求判令被告返还房屋钥匙，支付租赁费至钥匙交付止。

原告为主张自己的权利,向本院递交的证据有:

原、被告签订的房屋租赁合同复印件一份。

被告田某某辩称，原告提供的格式合同排除对方主要权利、以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。合同签订两个月后，原告即与我约定解除了租赁合同并结清了租金。剩下二楼一间因我已装修，双方口头约定，各拿一把钥匙往外租赁，但直至2008年底均未租出去；在这期间，因未约定租金，我也不曾使用过，故原告请求支付2008年的租金无法律依据。2009年2月1日，双方口头约定，租金以每月150元计算，但原告3月份又不想租给我房屋想把我撵走。我希望维护我的公民权利。

被告为反驳原告的诉请，向本院递交了以下证据：

1、刘宝玉对周XX、侯XX，李XX、曾XX的调查笔录各一份，证明在被告拆装修物时因遭到原告的反对而发生争执。

2、郭XX的证言，证明2009年2月12日被告付给原告1000元房租。

3、田XX、吴XX、褚XX的证言各一份，证明被告为装修房屋投入巨大。

本院调取的证据有：1、法庭对原、被告的调查笔录各一份。2、本院（2009）南召城民初字第X号民事判决书。3、法庭对原告之夫宋广太的调查笔录一份，证明被告曾将钥匙交于宋，一周后原告又将钥匙交给被告。

根据以上证据，经庭审质证，本院确认以下案件事实，2008年2月1日，原告任某某与被告田某某签订“房屋租赁合同”，其主要内容为：“甲方（任某某）愿将人民路东端一楼和二楼共10间出租给乙方（田某某），现约定如下：……3、乙方按时预交房租、不拖延，10间房屋每年房租共为肆万捌千元整。4、房租为一年一预交，一年一约定……5、乙方在使用期间，保证基本设施完好无损，若有损坏，乙方负责赔偿或更换维修；若乙方需装修，征得甲方同意后方可进行。若乙方搬迁，装修所有费用，甲方不予承担，乙方丢地舍价。……”。合同签订后，原告将其所有的位于城关镇X路X路东边门面房一层四间、二层六间交付给被告使用。4月4日，原、被告协商解除了一层四间、二层五间的租赁合同并结清租金；接着原告将一层两间、二层五间出租给民生人寿保险股份公司，约定期限3年，年租金x元，一楼每间每月租金为700元，并签订“房屋租赁合同”。对于二层南边一间，被告至今未交付给原告，同时又不支付房租，引起纠纷，原告遂诉至本院。

本院认为，2008年2月1日原告任某某与被告田某某签订“房屋租赁合同”并将房屋交付使用，约定期限1年；4月4日双方协商解除了其余房屋的租赁合同，对于二楼南边一间被告持有钥匙，视为继续租赁该间房屋。租赁期间届满，双方未续签合同，被告应当返还房屋并支付租金。关于租金，因双方约定的是一、二楼X间总租金x元，对于二楼南边一间未单独约定，故对该争议房屋的租金可参照原告同期租赁给民生保险公司的租金数额计算：一楼每间每月租金700元，共四间，每月为2800元，一年为x元；总租金x元减去一楼租金x元，余下x元即为二楼租金，二楼共六间，每间为2400元，每间每月为200元，即该争议房屋每月的租金应为200元。关于租金的支付期限，因本院（2009）南召城民初字第X号民事判决书确认被告支付过两个月租金，原告之夫宋广太证明被告曾将钥匙交付于原告1周，故租金的支付期限应扣除两个月零七天，应自2008年4月8日起算。至于被告辩称租赁合同为无效合同，因无事实依据与法律依据该辩称理由不能成立；同样，被告辩称已于2009年2月12日支付1000元租金，因该租金系付三、四、五楼的租金，与二楼无关，故该辩称理由也不成立。本案经调解未能达成协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、被告田某某于本判决生效后十日内返还原告任某某租赁的房屋。

二、被告于本判决生效后十日内支付原告租金，租金按每月200元计算，自2008年4月8日起，至返还房屋之日止。

本案受理费50元，由被告负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长李璇

审判员王志钦

审判员赵平

二○一○年一月十五日

书记员袁立东