原告刘某。

委托代理人张某丁。

被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司。

法定代表人彭某。

委托代理人袁某某。

原告刘某诉被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司（以下简称金鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2010年1月22日受理后，依法由审判员李某科、邵某、人民陪审员严丽君组成合议庭，由审判员李某科担任审判长，代理书记员鲁悦担任庭审记录，对此案进行了公开开庭审理。原告刘某的委托代理人张某丁,被告金鹏公司的法定代表人彭某及其委托代理人袁某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，2008年1月16日，原、被告双方签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于x号房。合同约定被告应于2008年12月30日前交房，但被告未在约定时间交房，构成违约。直到起诉时，被告未达到合同约定及法律规定的交房条件。请求法院判令：1、被告自2008年12月30日起至实际交付房屋之日止按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金（截至起诉之日，共产生违约金x元）；2、由被告承担本案诉讼费用。

被告金鹏公司辩称，“大地金墅”房地产项目系上世纪九十年代的旧城改造项目，因长沙市区多次调整城市规划以及湘江大道拓宽工程，致使该项目拖延至今。原、被告签订合同后，由于被告不可预见的客观原因，造成了逾期交房。具体原因如下：一、2008年1月12日至2008年2月16日，湖南省遇到了百年不遇的冰灾，导致建设某程项目延期，湖南省建设某湘建办（2008）X号要求工期相应顺延不得少于25天。由于“大地金墅”位于湘江风口边，受灾情况更为严重。被告在冰灾过后，按照建设某政管理的要求立即对建筑物的钢筋混凝土承重构件进行了全面检测，该项工作到2008年5月底完成，对冻坏的构件分别采用了返工拆除重捣、植筋复合砂浆加固等措施使其达到质量要求。修复期间又值学生高考，市政府等六部门联合发文禁止临近中学300米以内的工程施工，该禁令至6月中旬才解除，此系不可抗力的原因；二、2008年因我国“迎奥某”、“迎国检”等活动，政府多次要求被告的建筑工地停工，所耽误的工期长达50余天，仍为不可抗力所至；三、被告与湖南省特地投资有限公司及施工方黎托建筑公司发生经济纠纷，导致施工停止，经政府部门协调，现已恢复施工。四、2009年2月，被告与项目施工方产生纠纷，施工方封锁施工场地，经市建委调处，2009年5月恢复施工。被告于2009年7月24日发出交房通知，房屋已具备交房条件。被告逾期交房有不可抗力的法定免责事由，且原告的违约金的诉讼请求大大超过实际损失，请求人民法院对于违约金的诉讼请求予以减免。

经审理查明，2008年1月16日，原告刘某与被告金鹏公司签订了《长沙市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定原告向被告购买位于x号房。该商品房建筑面积120.65平方米，每平方米7578元，总金额为x元；第六条约定原告于合同签订之日向出卖人交付首付房款x元，余款x元以按揭方式支付；第十条约定被告应在2008年12月30日前将商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设某标准交付给原告；第十一条约定买受人应在书面通知送达之日起30天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。如由于出卖人原因导致未能如期交房的，逾期时间不超过三十日，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天直至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款日万分之三的违约金；逾期超过三十日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同附件三装饰、设某标准为外墙由高级面砖、高级石材和高级铝合金板构成；屋顶采用高聚物改性防水卷材；电梯厅由花岗岩地面、踢脚线瓷砖、高级墙面砖；公共楼梯楼梯间的墙、顶面为仿瓷涂料，地面为高级地砖；公共管道生活供水管采用PPR给水塑料管，PUVC排水管；空中走廊墙面为仿瓷涂料，地面为高级地砖。合同附件四第三条对主合同第十条关于交付期限及条件的补充：1、本条所指商品房验收合格是指该商品房通过建设某、设某、施工方、监理方和勘探方的验收并取得证明文件。2、因不可抗力或应政府相关文件要求等原因出卖人可以据实予以延期交房；第四条对主合同第十一条关于房屋交接及违约责任的补充：1、本条所指证明文件是建设某、设某、施工方、监理方和勘探方验收合格的文件；2、买受人逾期接收房屋（包括不按期办理交房手续和对商品房质量有异议但未在接收之日起3日内提出书面异议的），则视为出卖人已完成商品房交付义务。

合同签订后，原告刘某于当日支付购房款x元，并按约办理按揭手续，银行将贷款x元汇入被告金鹏公司账号，另原告刘某向被告金鹏公司支付了契税、房屋维修基金、印某、产权登记费、国土证工本费、煤气开通费。均由被告金鹏公司开具发票或收据。2008年1月12日至2008年2月16日，湖南省遭受了历史罕见的低温冰雪灾害，导致被告开发的“大地金墅”建筑工地停工。湖南省建设某办公室下发了湘建办（2008）X号《关于湖南省承担工程建设某罕见冰雪所发生损失的有关规定》，确认该次自然灾害系不可抗力，给我省工程建设某成了严重损失，要求工期顺延不少于25天，工程所需清理、修复费用由发包人承担。被告在冰灾过后对建筑物的钢筋混凝土承重构件进行了全面检测。2008年2月20日，被告与湖南大兴加固改造工程有限公司签订《房屋加固改造工程承包合同》，约定由湖南大兴加固改造工程有限公司对被告开发的大地金墅工程已完成构件进行全面普查及进行修复。项目总工期约定为5个月，从合同签订进场施工开始算起。另因2008年我国举办奥某、迎国检、高考等众所周知的原因，被告收到各级政府部门停止建筑工地施工的通知，共停止施工约50天。2009年7月24日，被告金鹏公司以挂号信方式发出交房通知，请业主于2009年7月31日来接收收房。2009年7月28日，被告取得由建设某、设某、施工方、监理方和勘探方的盖章确认的《建设某程竣工验收备案表》。原告于2010年3月20日接收房屋，并与被告签订《房屋交接确认书》，约定原告已于2009年7月31日前收到被告发出的《交房通知书》。经原告验收确认该房屋质量符合双方所签《商品房买卖合同》的约定，现交付原告。被告在本案审理期间，要求免除或减轻其违约责任。

另查明，2009年3月10日，案外人文兵玉以被告金鹏公司违约延迟交房为由向本院起诉。2009年6月12日，本院作出（2009）开民一初字第X号民事判决书。该判决书中确认以下事实：因冰灾、奥某、高考等原因造成被告延误工期6个多月，上述原因均系不可抗力。判决被告金鹏公司在判决生效之日起3日内支付文兵玉违约金3000元。该判决书现已生效。另至开庭之日，被告建设某大地金墅工程已在消防机构备案，消防机构尚未出具消防检查结论。

上述事实，有原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》、购房款发票及收据、湘建办（2008）X号文件、长环联（2008）X号《关于在“两考”期间严格控制环境噪声污染的通知》、（2009）开民一初字第X号民事判决书、当事人的陈述、本院的庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，原告刘某与被告金鹏公司签订《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应认真履行。被告金鹏公司于2009年7月28日通过验收合格，取得《建设某程竣工验收备案表》，符合合同第十条约定的验收合格条件。原告认为被告交付的房屋公共部分未达到合同附件三约定的装饰、设某标准，但未按照合同附件四补充协议第四条约定，即对商品房质量有异议但未在接收之日起3日内提出书面异议，且原告提供的照片及视频资料等证据无法证明拍摄的时间，故本院对原告认为被告交付的房屋未达到交房约定的装饰设某标准的意见不予支持。原告认为被告交付的房屋未经消防验收，根据《消防法》有关规定，其他建设某程，建设某位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。经依法抽查不合格的，应当停止使用。被告建设某“大地金墅”工程已在消防机构备案，暂未被消防机构抽查为不合格，可不停止使用，且双方对消防机构的检查结论未作约定。故原告以房屋未经消防验收为由拒绝收房的理由，本院不予采纳。综上，被告交付的房屋在2009年7月31日前达到了交房条件，原告于2009年7月31日前收到《交房通知书》，原告应于2009年7月31日前接收房屋。

原告与被告金鹏公司约定交付日期为2008年12月30日，被告金鹏公司未按合同约定的期限向买受人刘某交付商品房，构成违约。但在被告的商品房施工期间，本省于2008年初发生了历史罕见的冰雪灾害，导致被告停止施工并花费大量时间对受灾的建筑物进行检测及修复，考虑到被告建设某“大地金墅”位于临江的特殊地理位置，其检测修复时间会长于25天；我国在2008年举办奥某，地方政府及各级行政主管部门开展“迎奥某”、“迎国检”等活动期间及高考期间，确有要求建筑工地暂时停工的行政命令，以上原因均符合合同附件四约定的不可抗力或应政府相关文件要求等原因出卖人可以据实予以延期交房情形。根据合同的约定及本院生效判决书确认的事实，以上不可抗力原因共造成被告延误了6个多月的工期。根据我国合同法的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

综上所述，被告延期交房虽构成违约，但因不可抗力导致了工期延误，应当部分或全部免除被告的责任。原告已履行了交纳购房款的全部合同义务，被告违约虽有不可抗力的因素导致，但逾期交房时间较长，被告仍应承担一定违约责任。被告要求免除或减轻其违约责任，符合法律规定，参考本院生效判决确定违约金赔偿数额，被告应支付原告的违约金本院酌减为7000元。

依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：

一、限被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起3日内付给原告刘某违约金7000元。

二、驳回原告刘某的其他诉讼请求。

本案受理费2346元，由原告刘某负担400元，被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司负担1946元。

如被告长沙金鹏房地产开发有限责任公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判长李某科

审判员邵某

人民陪审员严丽君

二0一0年四月七日

代理书记员鲁悦