原告刘某。

委托代理人陈某某。

被告湖南长沙长泰房地产开发有限公司。

法某代表人杨某。

委托代理人张某。

原告刘某与被告湖南长沙长泰房地产开发有限公司（以下简称长泰公司）商品房销售合某纠纷一案，本院于2009年11月26日受理后，依法某审判员张云雁适用简易程序进行了审理。后发现案情复杂，转为普通程序，于2010年4月19日依法某审判员张云雁担任审判长，与人民陪审员陈某奇、沈振民组成合某庭公开开庭进行了审理，代理书记员喻艳担任记录。原告刘某及其委托代理人陈某某，被告长泰公司的委托代理人张某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，2007年9月9日刘某与长泰公司签订了一份《购房合某》，购买了位于x号房。合某约定长泰公司保证在刘某购买的x号房屋南向大门花园前面将建有一条进出道路，并保证如在该房南向再建房屋或种植树木时避开该房屋大门。同日，刘某向长泰公司交清了所有房款，长泰公司亦向刘某交付了所购房屋。2009年10月22日刘某发现长泰公司不但未履行上述承诺，且在该房屋南向大门花园前建设了永久性围墙。长泰公司的行为极不诚实信用，遂诉至法某请求判令长泰公司：1、按承诺在x号房屋南向大门花园前面建设一条进出道路，并将该房屋前面在建房屋避开第x号房屋南向大门；2、承担本案诉讼费用。

为支持其主张，原告刘某向本院提交以下证据：

证据1、商品房买卖合某一份。证明刘某授权其母亲戴丕敏以刘某的名义向长泰公司购买房屋，合某中注明长泰公司保证第x号房屋大门花园前面有一条进出道路，前面建独栋建筑物（房屋）的角和种植大树时需避开该房屋大门。

证据2、长沙市规划管理局长规信函（2009）X号《函复》。证明长泰公司应履行在刘某购买的第x号房屋南向与新建别墅北向之间建一条1.5米宽的人行通道。

被告长泰公司辩称，长泰公司已为刘某所购房屋的南向大门修建好了一条人行道路，该人行道路由专用大理石块铺砌而成，宽1.2米，由该房屋南向大门出后转至北向并一直铺设到与小区X路相连接。由此可见，长泰公司已为刘某修建好了人行通道。刘某与长泰公司所签订的《购房合某》附件四《合某补充协议》约定长泰公司保证在刘某购买的房屋大门前有一条进出的人行道路，前面再建筑独栋房屋时必须将房屋的角和种植的大树保证避开该房屋的大门，长泰公司在新建房屋的施工行为既没有造成所新建房屋的角对着刘某房屋的南向大门，也没有种植任何大树对着刘某房屋的南向大门。对于合某附件四的约定的义务，长泰公司均已履行。

2009年10月19日长泰公司与刘某就其购买的房屋南向大门修建人行道路及围墙事宜签订了一份《协议书》，该协议约定：1、长泰公司由于施工及花园道路修筑占用刘某花园面积，长泰公司一次性补偿刘某8万元；2、刘某同意在大门（南方转而向北）修一条1.2米宽的人行道路；3、长泰公司承诺在修建南向围墙时帮刘某修建东向围墙至北向出口，北向围栏采用木质结构进行围挡（围挡高度不超过1.2米）。协议签订当日，长泰公司即向刘某支付了补偿款8万元，刘某亦出具了收条。协议书已对原合某的约定事项进行了变更，长泰公司以按变更后约定为刘某修建好了人行道路和南向围墙、北向围栏。现刘某再次依据原购房合某要求长泰公司为其修建道路，显然于法某据。请求法某依法某回原告刘某的全部诉讼请求。

被告长泰公司为支持其抗辩理由举证如下：

证据1、照片6张。照片为刘某所购房屋现场实地拍摄，证明长泰公司已按协议书约定为刘某修建好了人行道和南向围墙、北向围栏。

证据2、2009年10月19日签订的《协议书》。证明：1、长泰公司由于施工及花园道路修筑占用刘某花园面积，长泰公司一次性补偿刘某8万元；2、刘某同意在大门（南方转而向北）修一条1.2米宽的人行道路；3、长泰公司承诺在修建南向围墙时帮刘某修建东向围墙至北向出口，北向围栏采用木质结构进行围挡（围挡高度不超过1.2米）。

证据3、收条（附现金支票存根）。证明协议签订当日，长泰公司即根据约定向刘某支付了8万元补偿款，刘某收款后亦同时出具了收条。

证据4、长沙市规划管理局长规信函（2009）X号《关于x住户刘某同志信访问题的函复》。证明长沙市规划管理局依法某复刘某，明确指出长泰公司在刘某房屋南向修建的别墅是合某建筑行为。

证据5、《商品房买卖合某》一份。证明长泰公司提交的该份商品房买卖合某系在房产局备案的合某，应以此份合某为准。

被告长泰公司对原告刘某提交的证据质证如下：

1、对刘某提交的证据1真实性、关联性有异议，长泰公司提交的在房产局备案的合某与刘某提交的合某内容不同，双方对相关事项的约定不一致，应该以在房产局备案的合某文本为准。

2、对刘某提交的证据2真实性、关联性无异议。证明在刘某南向新建房屋的合某性。

原告刘某对被告长泰公司提交的证据质证如下：

1、对长泰公司提交的证据1真实性、合某无异议，对关联性有异议，该组照片的证明目的不能支持长泰公司反驳刘某诉讼请求的理由。

2、对长泰公司提交的证据2真实性无异议，对合某及关联性有异议，该协议书并非刘某签订，该份证据不能支持长泰公司反驳刘某诉讼请求的理由。

3、对长泰公司提交的证据3真实性无异议，对合某及关联性有异议，该收条并非刘某出具，且该收条的内容是退花园款，是指占用了花园补偿，因此，收条的内容与长泰公司反驳刘某的理由无甚关联。

4、对长泰公司提交的证据4真实性、合某及关联性均无异议，该份证据否定了长泰公司的备案合某，进一步证明了刘某于2007年9月9日签订的合某，也印证了在纠纷发生后起诉前长泰公司仍愿意按2007年9月9日的合某履行而非按备案合某履行。

5、对长泰公司提交的证据5真实性无异议，对合某及关联性有异议，该份合某与刘某2007年9月9日所签订的合某内容不一致，该合某并非刘某签订。对该合某附件四即《补充协议》的真实性、合某、关联性均有异议，补充协议没有刘某的签名，也没有委托人的签名，这份合某与刘某签订的合某注明的事项有着极大的差别。

证据材料的认定以证据之间的关联性及证据锁链的形成综合某定。本院对原告刘某，被告长泰公司提交的证据认证如下：

因长泰公司对刘某提交的证据1、2真实性均无异议，本院对该证据予以确认。刘某对长泰公司提交的证据1、2、3、4真实性均无异议，本院对该证据予以确认。刘某对长泰公司提交的证据5中除附件四外真实性无异议，本院对此部分证据予以确认。对于长泰公司提交的证据5中附件四《合某补充协议》，该附件系合某的组成部分，本院对该部分证据也予以确认。

经过原告刘某、被告长泰公司举证、质证，本院认证的情况，本院认定事实如下：2007年9月9日刘某委托其母亲戴丕敏以其名义与长泰公司签订了一份《商品房买卖合某》，合某约定：1、刘某购买长泰公司开发的x号房屋；2、所购房屋建筑面积为272.55平方米（其中套内面积为260.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为11.71平方米）；3、该房屋花园面积为172.2平方米，单价为每平方米700元，总价为x元，并赠送车位一个，编号为2区X栋B号；4、按建筑面积计算，该房屋单价为每平方米4446元，总金额为（略）元，该价格仅为商品房销售价格，不含政策规定买卖双方各应承担的其他费用；5、付款方式为一次性付款，由刘某签订本合某之日支付给长泰公司（略）元；6、长泰公司应当在2007年9月30日前将房屋交付给刘某；7长泰公司应当在商品房交付使用后356日内将办理权属登记需由长泰公司提供的资料报产权登记机关备案；双方还就其他权利义务进行了约定。合某书最后，双方特别约定注明：长泰公司保证x号房屋大门花园前面有一条进出道路，前面建独栋建筑物（房屋）的角、种植大树时需避开该房屋大门。该合某书上买受人签章处“刘某”的签名系刘某母亲戴丕敏代签。该合某签订后，刘某按照约定向长泰公司支付了全部的购房款，长泰公司亦按约定向刘某交付了位于x号房屋。

2007年9月28日刘某与长泰公司又签订了一份《长沙市商品房买卖合某》（合某编号：（略））及合某附件1-4，合某内容除房屋价格变更为x元外，其他均无变化。该份合某在附件四中对合某进行了补充协议，注明：长泰公司保证X-X-X号房屋大门前面有一条进出的人行道路，前面再建筑独栋房屋时，必须将房屋的角、种植大树时需避开该房屋大门。在该份合某买受人签章处“刘某”的签名笔迹与9月9日合某上“刘某”签名的笔迹基本一致。之后，长泰公司以此份合某到房产局进行备案登记，申请办理房屋所有权证。

2009年7月14日戴丕敏以刘某的名义在长泰公司领取了x号房屋的房屋所有权证（权证号为x）。

2009年9月1日长沙市规划管理局就刘某投诉长泰公司在其住宅南向新建别墅致使前门没有出入道路事宜作出长规信函（2009）X号函复，函复内容为刘某居住的x栋在该局审批的总图及单体建筑图纸中均无南向的出入道路，审批刘某住宅南向的新建别墅是依法某规审批的，其建筑间的间距符合某划管理技术规定的要求，至于与开发商长泰公司沟通，由其在住宅与南向别墅之间设置一条1.5米宽道路的约定，应与长泰公司协商妥处。

2009年10月19日刘某母亲戴丕敏以刘某的名义与长泰公司达成了一份《协议书》，约定：1、长泰公司由于施工及花园道路的修筑占用刘某花园面积，长泰公司一次性补偿刘某8万元；2、刘某同意在大门（南方转而向北）修一条1.2米宽的人行道；3、长泰公司承诺在修建南向围墙时，帮刘某修建东向围墙至北向出口，北向围栏采用木质结构进行围挡（围挡高度不超过1.2米）。当日，长泰公司即向刘某母亲戴丕敏开具了金额为8万元的现金支票，戴丕敏遂以刘某的名义向长泰公司出具了收条。

现原告刘某以被告长泰公司未按照合某约定为其房屋南向大门花园前面建筑一条进出道路，并要求长泰公司所新建房屋应避开其南向大门为由诉至法某。

结合某明的事实，本院认为，本案有如下争议焦点：1、本案原告刘某与被告长泰公司各提交的商品房买卖合某，以哪份合某作准的问题；2、原告刘某母亲戴丕敏是否有权以刘某的名义与长泰公司签订协议书以及领取协议款的问题；3、协议书是否构成对原合某承诺修路事项的变更问题；4、长泰公司在刘某房屋南向修建房屋是否违反合某约定的问题。现分述如下。

一、本案原告刘某与被告长泰公司各提交的商品房买卖合某，以哪份合某作准的问题。合某是平等主体的自然人、法某、其他经济组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法某立的合某，对当事人具有法某约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合某。本案中，刘某母亲戴丕敏经刘某授权以刘某名义与长泰公司于2009年9月9日所签订《商品房买卖合某》系双方当事人真实意思表示，合某内容不违反法某行政法某的强制性规定，应认定为合某有效。

长泰公司向本院提交的双方于2009年9月28日签订的《商品房买卖合某》，该合某中就房屋价款及注明事项作了变更。现刘某以未在该份合某上签名，否认该份合某，而刘某也未就该份合某上的签名向本院申请笔迹鉴定。经本院比对，该两份商品房买卖合某上买受人处“刘某”的签名基本一致，本院认定2009年9月9日及9月28日的两份《商品房买卖合某》上的签名均为刘某母亲戴丕敏以刘某的名义代签。长泰公司称2009年9月28日签订的《商品房买卖合某》为在房产局办理备案登记的作准合某，此份合某应对双方产生约束效力的辩解理由，因该份合某上对房屋价款及注明事项所作的变更，非双方真实意思表示，故本院认定双方于2009年9月9日所签订的《商品房买卖合某》为具有法某约束效力的合某，应以此份合某为准。

二、原告刘某母亲戴丕敏是否有权以刘某的名义与长泰公司签订协议书以及领取协议款的问题。刘某在庭审中明确表示授权其母亲戴丕敏为其向长泰公司购买房屋的代理人。依我国《民法某则》第六十三条规定“公民、法某可以通过代理人实施民事法某行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法某行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。本案中，戴丕敏系刘某的母亲，且共同居住，长泰公司有理由相信戴丕敏系刘某的代理人，代理其买卖房屋、领取房产证、签订协议等一系列事宜。刘某已向法某表示，知道戴丕敏领取协议款的事实。故本院认定长泰公司与戴丕敏所签订《协议书》以及领取协议款的法某后果应由刘某承担。

三、协议书是否构成对原合某承诺修路事项的变更问题。2009年10月19日长泰公司与刘某母亲签订的协议书系双方就商品房买卖合某中注明由长泰公司在刘某南向大门修筑道路事项进行的重新约定，由长泰公司在大门（南方转而向北）修一条1.2米宽的人行道，以便刘某进出，并为此补偿8万元，并帮刘某修建东向围墙至北向出口，北向围栏采用木质结构进行围栏。该协议书系双方真实意思表示，且已实际履行。故本院认定该协议书构成对2009年9月9日商品房买卖合某中注明事项的变更，其8万元补偿款系对变更修建道路的补偿，对刘某认为长泰公司所补偿的8万元仅系施工占用其花园道路面积的补偿费用，并非变更道路的补偿费用的诉称理由，不予采信。

四、长泰公司在刘某房屋南向修建房屋是否违反合某约定的问题。刘某与长泰公司2009年9月9日签订的合某注明部分约定“前面建独栋建筑物（房屋）的角、种植大树时需避开该房屋大门”。首先，长沙市规划管理局对刘某居住的x栋的审批总图及单体建筑图纸进行了审批，其房屋南向新建别墅是依法某规审批的，建筑间距也符合某划技术要求。其次，从长泰公司提供的现场照片证据分析，在刘某房屋南向新建房屋的角并未正对其南向大门，也未种植大树。刘某亦未向本院提供证据证明南向新建房屋的角及种植大树正对其南向大门。故本院认定长泰公司在刘某房屋南向新建房屋的行为未违反双方合某的特别约定。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一、二、三款，《中华人民共和国合某法》第二条第一款、第八条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民法某则》第六十三条第一、二款，《最高人民法某关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：

驳回原告刘某的全部诉讼请求。

本案受理费100元，由原告刘某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法某。

审判长张云雁

人民陪审员陈某奇

人民陪审员沈振明

二0一0年六月十日

代理书记员喻艳