湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2010）永中法民二终字第X号

上诉人（原审原告）周某，女，X号。

委托代理人唐某某。

被上诉人（原审被告）张某，女，59岁。

被上诉人（原审被告）欧某，男，56岁。

以上二被上诉人共同委托代理人易达。

原审原告周某与原审被告张某、欧某租赁合同纠纷一案，永州市X区人民法院于2010年8月12日作出（2010）永冷民初字第X号民事判决。宣判后，周某不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员陈久余担任审判长，审判员禹楚丹、代理审判员王兰青参加评议，代理书记员张某慧担任记录，于2010年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人周某及其委托代理人唐某某与被上诉人欧某及其委托代理人易达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，2006年9月30日，原告周某与被告张某签订房屋租赁合同，由原告租赁被告房屋开办幼儿园，租赁期限为一年。租赁期满后，原告一直租赁被告的房屋，但没有再签订书面的租赁合同。2009年10月4日，原告向被告张某交纳2009年10月1日至2010年9月30日的房屋租金4000元，被告出具了收条给原告。2010年2月5日，被告将房屋出卖给他人，并通知了原告，要求原告于2010年3月底搬离该房屋。房屋买受人于2010年2月3日向承租人承诺，承租人交纳的房屋租金及押金由房屋买受人退还，同时原告向房屋买受人承诺在2010年3月底搬出房屋。现原告已于2010年3月底搬出租赁的房屋，房屋买受人已将该房屋拆除。

上述事实有以下证据经原审质证附卷予以证实。1、双方于2006年9月签订的《房屋租赁合同书》；2、张某出具的收到周某房租4000元的收条；3、张某向周某送达的要求终止房屋租赁合同的通知；4、《土地及房屋转让协议》；5、周某向张某送达的回复及律师函；6、房屋买受人钱冬吉的承诺书；7、周某出具的承诺书；8、双方当事人的有关陈述。

原审判决认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告在2006年9月30日签订的租赁合同到期后没有再签订书面的房屋租赁合同，原告向被告张某交纳2009年10月1日至2010年9月30日的房屋租金4000元，被告出具了收条给原告，被告在租赁期限内解除合同，在合理的期限之内通知了原告，并且原告向房屋买受人承诺在2010年3月底搬出房屋，应视为原告对被告解除合同的认可，被告并未违约。同时原告提出要求被告赔偿经济损失，但其提供的证据不能证明原告因本案纠纷所受的经济损失，故法院对原告的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告周某的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取505元，由原告周某承担。宣判后，周某不服，以“张某、欧某提前解除房屋租赁合同，应承担违约责任”为主要理由，向本院提出上诉。

本院二审查明的事实和证据与一审查明的事实与证据一致。

本院认为，双方于2006年9月签订了为期一年的房屋租赁合同，期满后，双方没有签订新的合同，但承租人继续使用房屋，并交付租金，出租人没有提出异议，应视为双方原签订的《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。出租人张某、欧某在提前一个多月期限内，通知承租人周某解除房屋租赁合同，其行为符合法律规定。虽然周某向张某、欧某交纳了2009年10月至2010年9月的租金，但并不能就此认定双方又重新签订了为期一年的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期限六个月以上的房屋租赁，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁，出租人可随时解除合同。故周某提出张某、欧某提前解除合同系违约行为的上诉理由，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持永州市X区人民法院（2010）永冷民初字第X号民事判决。

二审案件受理费1050元，由上诉人周某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈久余

审判员禹楚丹

代理审判员王兰青

二○一○年十一月九日

代理书记员张某慧

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

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