原告马某某，女，X年X月X日生。

委托代理人寇某某，男，X年X月X日生。

委托代理人张红雨，河南世纪风律师事务所律师。

被告许昌市许强房地产开发有限公司，住所地许昌市X路X号。

法定代表人李某某，公司董事长。

委托代理人虎建伟，河南天时达律师事务所律师。

委托代理人王留根，许昌市魏都区五一法律服务所法律工作者。

原告马某某诉被告许昌市许强房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，马某某于2009年6月11日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定。之后，本院依法组成合议庭，于2009年8月6日公开开庭进行了审理。原告马某某的委托代理人寇某某、张红雨，被告许昌市许强房地产开发有限公司的委托代理人虎建伟、王留根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告马某某诉称，2008年3月26日原告与被告签订商铺租赁合同，由原告承租被告开发的许强电动车城的商铺，用于电动车经营。然而合同签订后，被告违反合同约定逾期交房一月致原告的经营受到严重损失，并且在合同租赁期内擅自让许多与电动车经营无关的商户入住经营，严重扰乱广大电动车商户的正常经营，违背了电动车市场经营专业化的承诺，致使原告无法依照合同实现合同目的。2008年11月17日，原告曾以被告违约向人民法院起诉，在诉讼期间，被告于2009年4月擅自将原告承租的商铺强行收回。原告认为，被告违反市场专业化的承诺，在合同租赁期内强行收回商铺解除合同的行为已严重侵犯原告的合法权益。为维护自身权益不受侵犯，特向法院起诉，请求1、判令被告立即返还原告商铺租赁保证金1000元；2、判令被告立即返还原告房屋租金7145元；3、判令被告立即向原告支付擅自解除合同违约金2143.8元；4、判令被告立即向原告支付违约损失3500元；本案诉讼费用由被告承担。

被告许昌市许强房地产开发有限公司辩称，原告所诉无事实根据且于法无据，对于逾期交房一个月的事，已经原、被告协商。被告不存在让许多与电动车经营无关的商户经营。电动车城是原告等人所成立的电动车协会成立的，被告不存在强行收回原告承租的商铺。综上，按双方合同约定被告不具有返还保证金的义务，原告还应支付相应租金。原告违约在先，被告没有支付违约金的义务。原告诉讼请求3、4项同时要求的违约损失及违约金没有法律依据，且数额过高。应驳回原告诉讼请求。

经审理查明，2008年3月27日，许昌市许强房地产开发有限公司与马某某签订商铺招商合同，约定由许昌市许强房地产开发有限公司将位于许昌市X路X号的商铺1间租赁给马某某使用，租期为2年，自2008年4月1日起至2010年3月31日止。租金为（人民币）2。3／月。该商铺的信用保证金为1000元，合同终止后，承租方应交齐租金、水、电等相关费用及房屋完整无损后，出租方即可退还承租方信用保证金。试用期为3个月，第3个月底前交2009年4月1日至2010年3月底12个月的租金，每月租金4004元，全年租金x元。2008年4月1日至2009年3月31日为免费使用。3个月前提出退市经营应付清水、电相关费用及设施门窗无损后，退给保证金。为保持市场的专业化，提高市场知名度，不宜发展与电动车、助力车、摩托车无关的商户，影响市场形象。合同签订后，许昌市许强房地产开发有限公司逾期一个月才将合同约定的1间商铺交付给马某某使用，马某某于2008年3月27日向许昌市许强房地产开发有限公司缴纳保证金1000元，于2008年8月8日向许昌市许强房地产开发有限公司缴纳2009年4月1日至2009年7月31日的商铺租金7145元。2008年7月18日，许昌市许强房地产开发有限公司向包括马某某在内的承租户发出通知，通知商户于7月31日按合同约定缴纳租金，马某某在接到通知后未按通知再行缴纳租金。2009年4月份，许昌市许强房地产开发有限公司将出租给马某某的商铺收回。另查，双方在庭审中均认可上述租赁合同已于被告收回房屋时解除。

本院认为，原、被告签订合同后，被告逾期交房存在违约行为，但原告未按合同约定按时足额缴纳租赁费的行为亦构成违约，致使双方形成纠纷导致合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告双方于2008年3月27日签订商铺招商合同后，被告依约将房屋交付原告使用，原告亦向被告缴纳了保证金1000元及2009年4月1日至2009年7月31日的房屋租金7145元，因双方在合同中约定2008年4月1日至2009年3月31日为免费使用期间，故原告马某某在2009年3月31日前有权无偿使用商铺，根据被告已于2009年4月份自行将商铺收回及原、被告均认可上述租赁合同已经解除的事实，被告应当将收取原告的租金及保证金予以返还。对于原告请求被告支付违约金及违约损失的请求，因双方所签订合同对租赁场所是否仅能经营电动车的约定非禁止性约定，且原告免费使用房屋已近一年，原告也未能提供有效证据证实其遭受实际损失，故本院对原告的违约金及违约损失请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告许昌市许强房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马某某返还租金7145元、保证金1000元，共计8145元。

二、驳回原告马某某其他的诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元，由被告许昌市许强房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

审判长柏凤杰

审判员司忠信

审判员杨楠

二○○九年十二月二十一日

书记员杨孝武