原告深圳市第X街商业经某管理有限公司。

法定代表人杨某，总经某。

委托代理人鲁某，广东广X律师事务所律师。

被告林某。

委托代理人帅某某。

原告深圳市第X街商业经某管理有限公司诉某告林某房产租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑云杉适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲁某，被告委托代理人帅某某到庭参加了诉某。本案现已审理终结。

原告诉某，2007年2月，原、被告签订了一份《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》，双方约定，原告将海韵嘉园商业裙楼中X号铺位出租予被告经某干洗店，租金为每月人民币13,405元，被告应于每月5日前支付当月租金。签约后，原告向被告交付了涉诉某铺，被告在向原告支付了首月租金后，未再支付租金。虽经某告多次催促，被告始终分文不付。依约，被告长期拖欠租金，已经某成根本违约，原告有权解除合同。原告于2007年12月通知被告解除合同，并要求其搬离涉诉某铺。至今，被告仍未向原告返还涉诉某铺。为维护自身的合法权益，原告请求法院判令：1、确某、被告之间的《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》已于2007年12月解除；2、被告立即迁出海韵嘉园商业裙楼中X号铺位并将其返还予原告；3、被告向原告支付拖欠的租金人民币80,430元（自2007年8月1日起暂计至2008年1月31日，并继续计至实际交房之日止）；4、被告向原告加倍支付租金人民币13,405元（自2008年1月1日起暂计至2008年1月31日，并继续计至实际交房之日止）；5、被告向原告支付违约金人民币17,736元（以每日万分之二点一的标准，自2007年8月1日起暂计至2008年2月5日，并继续计至实际支付之日止）；6、被告承担本案的诉某费用。

被告辩某，1、被告从未收到过原告要求解除合同的通知，亦未收到原告作为证据提交的《律师函》，不能产生解除合同的法律后果。原告要求确某合同解除的诉某请求，缺乏法律规某和合同约定；2、原告违约在先，原告未能履行涉诉某铺所在的第一街的宣传、规某、完善配套设施、有效管理等义务，被告以拒交租金系依法行使抗辩某；3、原告要求被告加倍支付租金的诉某请求，缺乏法律依据。基于上述事实和理由，被告请求法院驳回原告的诉某请求。

经某理查明，位于深圳市X区X路X路交界东北的海韵嘉园裙楼中X号商铺，建筑面积为74.03平方米，登记价为人民币345万元，系案外人蒋克曙所有。2006年12月31日，蒋克曙将涉诉某铺委托原告经某，双方签署了《海韵嘉园商业裙楼委托经某合同》，委托期限自2007年5月1日起至2009年4月30日止。

2007年2月27日，原、被告签订了一份《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》，双方约定，原告将海韵嘉园裙楼中X号商铺出租给被告经某干洗店；租赁期限为两年，自2007年5月1日起至2009年4月30日止；原告应于2007年2月28日前将涉诉某铺交付予被告使用，原告同意给予被告两个月的装修免租期，自2007年5月1日起正式计租；租金为每月人民币13,405元，被告应于每月5日前向原告支付当月租金。管理费为每月人民币596元，与租金同时按月支付给原告；签约时，被告向原告支付相当于一个月租金的租赁保证金人民币13,405元。被告违反合同约定致使原告未能如期收取租金或因此遭受损失的，原告可以扣除部分或全部租赁保证金抵付，租赁保证金不足以抵付上述费用的，原告有权继续向被告追偿，被告应在原告收到付款通知书后的10日内补足；租赁期间，被告拖欠租金达一个月或欠交管理费、水电费等达一个月或欠费达14,001元的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告承担违约责任、赔偿因此给原告造成的损失；因被告违约导致合同解除的，原告有权不经某告同意单方收回涉诉某铺，被告须无条件立即搬离。如被告不交回涉诉某铺，原告有权依法将被告存放在商铺内的物品清点拍卖，拍卖收益用于抵偿欠款后，若有剩余退还给被告，及其它条款。2007年3月，原告将涉诉某铺交由被告使用。

原告向本院提交了一份《收据》，载明，收到涉诉某铺的首月租金人民币13,405元，用以证明被告向原告支付了2007年7月的租金。庭审中，原、被告均确某，自2007年8月起，被告未再向原告支付过租金。

原告向本院提交了其委托律师于2007年12月19日向被告发出的《律师函》，该证据显示，因被告已拖欠五个月的租金，且被告在收到原告发出的催款通知后仍拒不支付，原告决定单方解除与被告之间的《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》，并要求被告立即结清拖欠的租金并在两日内无条件迁出涉诉某铺。庭审中，被告称，其并未收到过上述律师函。

原告以被告至今未能补交租金并迁出涉诉某铺为由，于2008年1月28日起诉某本院。目前，涉诉某铺仍由被告继续使用。

被告称，接收商铺后，被告对涉诉某铺进行过装修，但未向本院提交证据予以证实。本院释明被告可以对涉诉某铺的装修价值申请评估，并为被告指定了提出评估申请的期限。被告明确某示，不对装修价值申请评估。

被告称，其拒付租金实际上是在行使先履行抗辩某。原、被告之间不是单纯的租赁合同关系，原告曾将涉诉某铺所在的第一街宣称为“西部通道第一街”、“威尼斯风情商业步行街”，整个商场的规某、经某、管理均由原告负责，而原告并未依约履行商场的宣传、规某、完善配套设施和有效管理等义务。为此，第一街的其它商铺的租户均未向原告支付租金，且被告曾多次组织租户讨论并与原告的管理者交涉，未果。

以上事实，有《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》、《海韵嘉园商业裙楼委托经某合同》、房地产证、《律师函》、收据以及庭审笔录等证据材料在卷予以佐证，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规某，应为有效合同，双方当事人均应严格履行。

关于先履行抗辩某的问题。被告认可，其自2007年8月起未再向原告支付过租金。同时，被告主张，原告未依约履行商场的宣传、规某、完善配套设施和有效管理等义务，从本案查明的事实来看，《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》中并未对如上义务进行约定，被告亦未能举证证实原告负有上述各项义务的其它依据，对此，应由被告承担举证不能的法律后果，故被告的上述主张，缺乏证据证实，本院不予采信。由此可见，被告以原告未履行上述义务为由，主张其有权拒绝履行向原告支付租金的义务，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故原告要求被告支付拖欠租金的诉某请求，于法有据，本院予以支持。被告应按合同约定的租金标准（每月人民币13,405元）向原告补交自2007年8月1日起的租金。依约，被告已付之租赁保证金人民币13,405元可以用于抵付上述租金，被告应按抵付后余额向原告支付租金。原告要求被告按每日万分之二点一的标准支付违约金，该诉某请求没有合同依据，本院不予支持。

关于合同解除的问题。依约，被告拖欠租金已超过四个月，原告有权单方解除合同。原告主张其已委托律师通过律师函的形式行使了对租赁合同的单方解除权，但原告向本院提交的证据不足以证实其已将律师函中解除合同的通知送达到被告，原告应对此承担举证不能的法律后果，故原告的上述行为并未产生解除合同的法律效力。故原告要求确某合同已于2007年12月解除的诉某请求，与事实不符，本院不予支持。但原告已在起诉某中明确某示要求解除合同，该意思表示已于被告收到起诉某副本之日（2008年3月11日）到达被告，原、被告之间的租赁合同同时解除。租赁合同解除后，被告继续占有和使用涉诉某铺没有合法依据，原告要求被告迁出涉诉某铺并将其返还予原告的诉某请求，符合法律规某，本院予以支持。合同解除后，被告应按原合同的租金标准向原告支付房屋使用费。原告要求被告自2008年1月1日起加倍支付租金的诉某请求，于法无据，本院亦不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉某法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十六条、第一百零七条之规某，判决如下：

一、原、被告之间的《海韵嘉园商业裙楼租赁合同》已于2008年3月11日解除；

二、被告应于本判决生效之日起十日内迁出海韵嘉园裙楼中X号商铺并将其返还予原告；

三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付拖欠的租金和房屋使用费人民币67,025元（按每月人民币13,405元的标准计算，自2007年8月1日起暂计至2008年1月31日，并继续计至实际还房之日止）；

四、驳回原告的其它诉某请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规某，加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2,531元，减半收取为人民币1,265.5元，由原告负担人民币505.5元，被告负担人民币760元。因原告已向本院预交本诉某件受理费，被告应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付原告。余款人民币1,265.5元，由本院向原告清退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某广东省深圳市中级人民法院。

审判员郑云杉

二○○八年十月二十八日

书记员陈颖