上诉人（原审被告、反诉原告）刘某某，女，X年X月X日出生，汉族，北京市丰台区蒲黄某医院医师，身份证住（略）。
委托代理人郭某平，广东圣天平律师事务所北京分所律师。
委托代理人万某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东圣天平律师事务所北京分所律师助理，身份证住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区X街X号联合大厦X层X室。
法定代表人黄某乙，董事长。
委托代理人郭某，女，X年X月X日出生，汉族，北京中原华夏物业管理有限公司客服部主管，身份证住（略）。
委托代理人翟某，女，X年X月X日出生，汉族，北京中原华夏物业管理有限公司管业部主管，身份证住（略）。
上诉人刘某某因与被上诉人北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称中原物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2009）丰民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月10日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
中原物业公司在一审中起诉称：中原物业公司的前身北京中原物业顾问有限公司与方安苑发展商北京安乐大酒店有限公司及北京城市建设工程开发公司签署了方安苑小区物业委托合同，中原物业公司自2001年1月1日起开始受托对方安苑进行物业管理。刘某某为丰台区南方庄一号院方安苑小区X号楼X号（以下简称X号）房屋的业主，与中原物业公司签订了《方安苑小区前期物业管理服务协议书》（以下简称《前期物业服务协议书》）。因此，中原物业公司有权向刘某某收取物业管理费及能源费。刘某某一直未交纳2002年11月至2009年3月期间的物业管理费及能源费，计x.94元。中原物业公司已多次向刘某某发出催缴通知，但刘某某仍拖延不付，给中原物业公司造成严重经济损失。现起诉要求刘某某支付物业费9904.94元、能源费435元；刘某某承担本案诉讼费。
刘某某在一审答辩称：刘某某于2001年4月20日与中原物业公司的前身北京中原物业顾问有限公司签订了《前期物业服务协议书》。中原物业公司为刘某某所居住小区提供物业管理服务，刘某某向中原物业公司支付物业管理服务费。刘某某入住后在2002年夏季发现房屋阳台漏水后即向中原物业公司提出维修请求，但中原物业公司始终未予修复。之后每年的夏季都是如此。刘某某每年多次向中原物业公司报修，直至2006年夏季中原物业公司才维修过一次，但是未能修好，房屋仍然存在漏水的情况。刘某某按照98.11平方米的面积交纳物业费，中原物业公司也未提出异议。2009年夏天刘某某再次报修，中原物业公司对漏水部位进行了维修，但是维修后并未将该维修部位恢复至房屋原有状态，破坏了房屋的装饰、装修，而且严重影响了房屋的外观和内部观瞻。虽经刘某某多次请求予以恢复，但中原物业公司始终不予理会。显然中原物业公司长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与物业管理服务协议书中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第六条的规定，刘某某有权要求中原物业公司依照上述规定承担返还多交的物业费、减收物业费以及恢复原状之责任。故刘某某不同意中原物业公司的诉讼请求。反诉要求中原物业公司返还刘某某已交物业管理x(s46b%即1776.74元；要求中原物业公司在2009年8月31日前按照约定物业费标x%向刘某某收取物业费，即减收物业费2132.05元，且该减收直至中原物业公司履行其恢复原状义务时止；要求中原物业公司将刘某某的房屋之维修部分恢复原状；中原物业公司承担全部诉讼费。
中原物业公司在一审中对反诉答辩称，X号房屋的维修中原物业公司已施工完毕，维修后不影响使用。刘某某入住后找过开发商维修过，中原物业公司也维修过。中原物业公司还为其减免了物业费，所以刘某某才结清了以前的物业费。中原物业公司为刘某某找了专业的防水公司做的防水，而且有5年的保修期。因批次问题可能存在色差，但中原物业公司已经尽最大可能为刘某某修复了。故中原物业公司不同意刘某某的反诉请求。
一审法院审理查明，2001年4月20日，刘某某与北京中原物业顾问有限公司签订《前期物业服务协议书》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；刘某某所购房屋位于北京市丰台区南方庄X号方安苑小区D座X层X号（即X号），建筑面积118.08平方米。同日，刘某某签署公约承诺书，承诺遵守《方安苑A、D、E住宅楼房屋使用、管理、维修公约》。因对房屋面积有异议，刘某某按建筑面积98.11平方米交纳了部分物业管理费，未交纳X号房屋2002年11月至2009年3月期间的物业管理费9904.94元、能源费435元。另查，因X号房屋阳台渗漏，中原物业公司曾进行过修缮。因仍有渗漏，2009年中原物业公司再次对阳台进行修缮。在审理中，刘某某认可修缮后未再发现渗漏，但称修缮后存在色差且不平整。中原物业公司称已尽最大可能予以修复。
上述事实有双方当事人的陈述及《前期物业服务协议书》、承诺书、照片等相关证据在案佐证。
一审法院判决认定，中原物业公司已为刘某某提供了物业管理服务，刘某某作为业主，理应及时向中原物业公司交纳物业管理费及能源费，不应拖欠。故对中原物业公司要求刘某某支付物业管理费及能源费的诉讼请求，该院应予支持。因X号房屋的实测面积并未重新测量，故应当按照《前期物业服务协议书》约定的建筑面积交纳，待X号房屋的建筑面积最终确定之后，刘某某交纳的物业管理费的差额部分双方可以再行依法处理。因刘某某的房屋阳台漏水，中原物业公司已尽到物业管理职责，对刘某某的反诉请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、刘某某于判决生效后10日内给付中原物业公司2002年11月至2009年3月的物业管理费共计9904.94元；二、刘某某于判决生效后10日内给付中原物业公司能源费435元；三、驳回刘某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
刘某某不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判，中原物业公司承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由如下：一、中原物业公司没有履行其应尽的物业服务，其物业服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定及相关法律、法规之要求存在明显差距。刘某某于2001年4月20日和中原物业公司（其前身为北京中原物业顾问有限公司）签订了《前期物业服务协议书》。刘某某在入住后即向中原物业公司支付了当年的物业管理费2621.28元。当年夏季发现阳台漏水(漏雨)，虽经刘某某多次报修及反映，但中原物业公司始终未予维修，致使刘某某的阳台一直处于“漏雨无人管”的状态，之后每年的夏季都是如此。刘某某每年多次向中原物业公司报修，直至2006年夏季中原物业公司才对报修的房屋维修过一次，但是未能修好，房屋依然存在漏水的情况。2009年夏天刘某某再次报修，中原物业公司对漏水部位进行了维修，姑且不论维修的效果，但是维修后并未将该维修部位恢复至房屋原有状态，破坏了房屋的装饰、装修，严重影响房屋的外观和内部的观瞻。刘某某多次请求予以恢复，但中原物业公司始终不予理会。显然，中原物业公司是长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。二、中原物业公司存在违约行为，其违约在先，刘某某拒交物管费、要求返还已交部分物管费、减收物管费、要求中原物业公司就维修部分恢复原状依法有据。刘某某在入住时就和中原物业公司（其前身为北京中原物业顾问有限公司）签订了《前期物业服务协议书》，并向中原物业公司交纳了当年度的物管费，其后又于2006年交纳了之前未交的物管费。作为业主支付物管费的对价就是得到物业公司应当提供的物业服务。而作为合同另一方的中原物业公司对于刘某某提出的维修要求一直不予理会，显然中原物业公司己构成了违约，且违约在先，没有履行其合同约定的义务。刘某某拒交物管费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。刘某某在交纳了多年的物管费，并饱受漏雨之苦的情况下，中原物业公司仅仅在2006年夏季进行过一次维修，而且还没有修好。2009年5月，中原物业公司对漏雨处进行了维修，但破坏了房屋的装饰装修和外墙的原有外观，对于刘某某要求恢复原状的要求不予理会，由此可见中原物业公司是长期不履行其应履行的服务义务，且提供的服务质量与《前期物业服务协议书》中的约定以及相关法律、法规之要求存在明显的差距。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。北京市高级人民法院《关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》第二十一条也明确规定:物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用。根据上述之规定刘某某对中原物业公司提起的各项反诉请求均依法有据。三、一审判决中认定的中原物业公司计算物管费的房屋面积缺乏依据。针对本案所涉房屋的面积，根据北京市第二中级人民法院（2004)二中民终字第x号生效判决的规定，房屋面积须重新测定。一审法院关于“该房屋的实测面积并未重新测量，故应按照《前期物业服务协议书》约定的建筑面积交纳物管费”的认定缺乏依据。因《前期物业服务协议书》是在2001年4月20日签订的，刘某某在2006年2月17日一次性交纳的物管费都是暂按98.11平方米交纳的，该面积是中原物业公司认可且未提出异议的。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条明确规定:当事人协商一致，可以变更合同。因此刘某某认为交纳物管费的计征房屋面积应按照变更后的面积即98.11平方米为准。
中原物业公司服从一审法院判决，其针对刘某某的上诉理由答辩称：中原物业公司对于刘某某主张的房屋质量和防水问题，已进行了维修，尽到了物业服务职责。同时另行聘请了防水公司进行维修、重做。保修期5年，因此维修质量是有保障的。另外，漏水属于房屋质量问题，中原物业公司可以联系开发商予以解决。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回刘某某的上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：刘某某与中原物业公司签订《前期物业服务协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。中原物业公司依照物业合同的约定履行了合同项下的义务，有权向刘某某收取相应的物业费用。经查，因刘某某房屋阳台漏水，中原物业公司曾两次进行修缮，已尽到物业管理职责。刘某某主张中原物业公司修缮后存在色差，且不平整，但上述服务瑕疵并不构成服务质量与协议约定及相关法律、法规的要求存在明显差距，不能以此作为拒交物业费、减收物业费的抗辩理由。
关于物业费收费标准，鉴于双方在《前期物业服务协议书》中明确约定物业费按住宅建筑面积收取，因此中原物业公司主张按协议约定的建筑面积收取物业费，有合同依据。刘某某于2006年按98.11平方米交纳物业费，不能证明其与中原物业公司之间就物业费收取面积进行了新的约定，故刘某某主张应按98.11平方米交纳物业费的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上，刘某某的上诉主张均不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由刘某某负担（于本判决生效后七日内交至一审法院），反诉费二十五元，由刘某某负担（已交纳）。
二审案件受理费一百元，由刘某某负担。（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员胡君
代理审判员姚颖
二○○九年十二月十五日
书记员曹颖异
