原告湘潭市某依经贸有限公司。

法定代表人叶某某。

委托代理人许某某。

被告罗某某。

委托代理人左某。

第三人邓某。

原告湘潭市某依经贸有限公司（以下简称某依公司）与被告罗某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年11月10日向本院提起诉讼。本院受理后，根据被告罗某某的申请，于2011年1月11日追加邓某作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成由审判员张湛担任审判长，代理审判员张松杰、人民陪审员文清华参加的合议庭，于2010年12月27日和2011年2月21日两次公开开庭进行了审理。原告某依公司的委托代理人许某某到庭参加了诉讼。被告罗某某及其委托代理人左某到庭参加了诉讼。第三人邓某经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某依公司诉称：2001年3月，原告与湘潭低压电器有限公司签订房屋租赁合同，约定湘潭低压电器有限公司将位于湘潭市X路XX号的临街一楼约920平方米房屋租赁给原告，租赁期限自2001年4月20日至2013年7月19日。而后，原告将上述房屋改造后分别转租给包括被告在内的五户经营户用于经营活动。2007年12月25日，原、被告签订了店铺续租合同，租赁期限自2007年12月25日至2013年7月19日，双方约定租金为每年24万元，按先支付后使用的原则由被告按年度交付租金。合同签订后，被告本应于2009年4月2日及2010年4月2日之前支付的当年度租金迟迟未付，虽经原告多次催收，但被告屡屡无故推诿。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠的租金x元，并判令被告承担逾期缴纳租金的违约金x元。

被告罗某某辩称：一、被答辩人在诉状中歪曲了事实真相。湘潭低压电器公司破产后，湘潭锦宏房地产公司通过拍卖获得租赁房屋产权。2009年4月，锦宏公司将答辩人承租部分的房屋所有权转移给了第三人邓某。答辩人得知此事后，询问某依公司从2009年开始的租金是交给某依公司还是交给新的房屋所有权人，后某依公司总经理叶某某指示答辩人将租金交给新的房屋所有权人，且一直到2010年4月某依公司都没有改变将房租交给新的房屋所有权人的指示。答辩人按照某依公司的指示，将2009年度和2010年度的租金交给了新的房屋所有权人邓某；二、答辩人的行为不构成违约。2009年4月，某依公司指示答辩人向新的房屋所有权人缴纳房租，有金之底鞋店老板尹某华等四位老板在场，答辩人向新的房屋所有权人缴纳房租不是自作主张，构成民法上的指示交付，且答辩人一直依照诚实信用的原则，善意履行着租赁合同的约定和某依公司指示，按时足额缴纳了房租，因此答辩人根本不构成违约；三、答辩人认为某依公司的诉讼请求不能成立，答辩人的行为不构成违约，无需另外支付租金及违约金，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人邓某没有到庭进行答辩，也没有提交书面答辩材料。

原告某依公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下三组证据：第一组，房屋租赁合同一份，湘潭市中级人民法院民事判决书一份和湖南省高级人民法院民事判决书一份，拟证明原告对本案涉诉房屋依法享有出租的权利；第二组，店铺租赁合同一份，拟证明原、被告之间的租赁关系合法；第三组，被告交给原告租金的部分收据，拟证明被告从2009年4月起未再向原告缴纳租金。

被告罗某某对原告某依公司提交的证据质证认为：原告提交的三组证据真实性无异议，但只能证明原、被告之间的租赁关系，不能证明被告未缴纳房租。

第三人邓某没有到庭对原告某依公司提交的证据进行质证。

被告罗某某为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、缴纳房屋租金的收条，拟证明被告已按照原告某依公司的指示，将房屋租金交给了新的房屋所有权人邓某；2、调查笔录两份，拟证明原告某依公司的法人代表叶某某曾指示被告将房屋租金交给新的房屋所有权人。

原告某依公司对被告罗某某提交的证据质证意见如下：对证据1收条的真实性无法核实，这是被告向案外人缴纳的款项，与本案无关。对证据2的调查笔录，认为被调查人没有出庭作证，不能作为定案依据。

第三人邓某没有到庭对被告罗某某提交的证据进行质证。

第三人邓某没有向本院提交证据。

本院对原、被告提交的证据综合认证如下：

对原告某依公司提交的证据的真实性予以认可，但据此不能证明被告没有缴纳租金，故对其证明目的不予认可。对被告罗某某提交的证据1，本院经审查认为符合证据的客观性、真实性和合法性，本院对其予以认可；对被告提供的证据2，因证人未出庭接受质询，真实性无法核实，本院对其不予认可。

经审理查明：2001年3月7日，原告某依公司与湘潭低压电器有限公司签订房屋租赁合同，约定湘潭低压电器有限公司将位于湘潭市X路XX号临街一楼约920平方米的房屋租赁给某依公司。租赁期限分为三期，第一期为2001年4月20日至2001年7月19日，第二期为2001年7月20日至2007年7月19日，第三期为2007年7月20日至2013年7月19日。租金合计为每月3万元，租赁期限内每三年场地整体租金递增百分之五。合同同时约定，某依公司可以采取合作联营、招商、转租等经营方式。2001年8月1日，双方签订了房屋租赁补充合同，补充合同对租赁场地及租金作了调整，租金在原主合同基础上每月增加了3400元。2003年12月1日，双方再次签订房屋租赁补充合同，约定整体租金在原主合同和合同的补充条款约定的总额上每月减少4000元。合同签订后，某依公司在2001年至2004年应缴租金为x元／月，2004年至2007年递增5后应缴租金为x元／月，2007年至2010年递增5后应缴租金为x.5元／月，2010年至2013年递增5后应缴租金为x.18元／月。合同签订后，原告某依公司将上述房屋整改装修后，转租给包括被告罗某某在内的五户经营者用于经营服装生意，其中被告罗某某承租的门面面积为127.36平方米，原被告双方就房屋转租建立了多年的合作关系。2007年12月25日，原、被告双方就房屋转租续签了《店铺租赁合同》，约定租赁期限自2007年12月25日至2013年7月19日，租金为每年x元，租赁期限满三年后，店铺的月租金递增百分之十。合同签订后，被告按时将2008年度的租金交给了原告某依公司。

另查明：湘潭低压电器有限公司后来因资不抵债，无力清偿到期债务，申请破产还债。2006年10月16日，湘潭市中级人民法院裁定湘潭低压电器有限公司破产还债，并指定了清算组，对湘潭低压电器有限公司所有的上述已出租房屋进行拍卖。2007年8月1日，经湘潭市国土交易中心挂牌，湘潭市锦宏房地产开发有限公司竞得上述房屋产权，并承继了某依公司与湘潭低压电器有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关协议中湘潭低压电器有限公司的所有权利义务。此后，因对是否解除某依公司与湘潭低压电器有限公司签订的租赁合同存在争议，湘潭市锦宏房地产开发有限公司将某依公司诉诸法院，后经法院审理，判决双方继续履行某依公司与湘潭低压电器有限公司签订的租赁合同。2009年2月，湘潭市锦宏房地产开发有限公司将上述房屋中次承租人即本案被告罗某某承租的门面（房产证登记位置为建设北路XX号锦宏广场A栋X号门面，面积为127.36平方米）卖给了第三人邓某，并办理了过户手续，锦宏公司和第三人邓某对该房屋上存在的租赁关系及租金收取没有再作其他约定。此后，第三人邓某找到被告，以房屋所有权人的身份要求被告直接把店铺租金直接交给第三人。被告遂按照其与某依公司签订租赁合同约定的房屋租金价格，将2009年度和2010年度的店铺租金共计x元分批交给了第三人邓某。

本院认为：原告某依公司与原湘潭低压电器有限公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充合同、原告某依公司与被告罗某某签订的《店铺租赁合同》均合法有效，合同双方当事人均应按照合同约定全面履行合同约定的义务。湘潭低压电器有限公司破产后，湘潭市锦宏房地产开发有限公司通过拍卖竞得了湘潭低压电器公司的房屋产权，并承继了湘潭低压电器有限公司与某依公司签订的租赁合同中的权利义务。此后，湘潭市锦宏房地产开发有限公司将被告罗某某承租的门面所有权转让给第三人邓某，根据买卖不破租赁的原则，第三人邓某应作为新的房屋所有权人继续履行原湘潭低压电器有限公司与原告某依公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充合同。根据合同相对性原理，被告罗某某作为次承租人应按照其与原告某依公司签订的《店铺租赁合同》的约定将租金交给原告某依公司，某依公司再依据其与原湘潭低压电器有限公司签订的《房屋租赁合同》，将合同约定的租金交给房屋所有权人即第三人邓某。本案中，第三人邓某作为新的房屋所有权人，应按照原湘潭低压电器有限公司与某依公司签订的合同，向某依公司收取合同约定的租金。第三人邓某与被告罗某某没有直接合同关系，其按照原告某依公司与被告罗某某签订的《店铺租赁合同》的约定直接向被告收取门面租金，违反了买卖不破租赁的原则和合同相对性原理，应将某依公司转租之后的租金差价返还给原告某依公司。按照某依公司与原湘潭低压电器有限公司签订的租赁合同的约定，某依公司2007至2010年间应向房屋出租人缴纳的租金为x.5元／月，2010至2011年间应向房屋出租人缴纳的租金为x.18元／月；按照某依公司与被告田硕果签订的转租合同的约定，被告罗某某向某依公司缴纳的2007至2010年间租金为x元／年，被告罗某某承租门面的面积为127.36平方米，按照此面积均摊下来，2009年度和2010年度某依公司转租后的租金差价应计算为（x元／年－x.5元／月×12÷923×127.33）+（x元／年－x.18元／月×12÷923×127.33）=x.96元。

被告罗某某辩称其向第三人邓某缴纳租金是按照原告某依公司法定代表人叶某某的口头指示，本院认为此种商事行为应以原告某依公司、被告罗某某、第三人邓某之间达成书面协议为依据，被告罗某某无足够证据证实该指示，被告只能依据合同相对性原理向与其签订合同的相对方即原告某依公司履行义务，故本院对被告罗某某的抗辩理由不予采信。但鉴于被告罗某某向第三人缴纳租金的行为并非恶意，且被告罗某某此前也都按照合同的约定按期缴纳了租金，被告的行为不构成违约，原告某依公司要求被告承担违约金的主张本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、由第三人邓某在本判决生效后十日内退还多收的租金共计x.96元给原告湘潭市某依经贸有限公司；

二、驳回原告湘潭市某依经贸有限公司的其他诉讼请求。

如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费x元，由原告湘潭市某依经贸有限公司负担x元，由第三人邓某负担5000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

（此页无正文）

审判长张湛

代理审判员张松杰

人民陪审员文清华

二0一一年五月六日

代理书记员王莺

附本案所适用的法律条文：

《中华人民共和国民法通则》第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

《中华人民共和国合同法》第六十条：事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许某中途退庭的，可以缺席判决。