原告（反诉被告）杨某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人王超群，河南向东（略）事务所（略）。

被告（反诉原告）朱某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人刘刚，河南华豫（略）事务所（略）。

原告（反诉被告）杨某某（以下简称“原告”）与被告（反诉被告）朱某某（以下简称“被告”）租赁合同纠纷一案，于2011年1月6日诉至法院，本院于当日作出受理决定。在审理过程中被告提出反诉，并于2011年3月28日申请对因原告实施装修对房屋造成的损失等事项提出司法鉴定申请。被告又于2011年7月19日撤回了鉴定申请。本案于2011年8月16日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人王超群、被告及其委托代理人刘刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2010年10月13日，原告与被告就租赁被告坐落在商丘市X路X路西北角一整体门面房屋，签订了租赁合同，租赁期限至2020年1月1日，年租金3万元。原告依约交纳了租金，并对房屋实施装修。在装修施工过程中，被告采取垒墙、断水、断电等行为，致使原告无法施工，请求人民法院依法判令被告履行租赁合同并赔偿损失5000元。被告反诉的事实不存在，原告的装修行为没有对被告的房屋造成损害，应当依法驳回其反诉请求。

被告辩称，与原告签订租赁合同是事实，但原告在装修过程中无视房屋安全，破坏了房屋的主体结构，使该房屋存在严重的安全隐患，被告行使不安抗辩权而中止履行合同不属于违约行为。法院应当依法驳回原告的诉讼请求。同时对原告提出反诉，请求依法解除租赁合同，并要求原告将租赁房屋恢复原状赔偿经济损失x元。

根据原被告双方的诉辩意见，合议庭归纳本案争议焦点为：1、原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求能否成立；2、原告要求被告赔偿5000元损失的诉讼请求能否成立；3、被告要求解除租赁合同的反诉请求能否成立；3、被告要求原告赔偿20万元经济损失的反诉请求能否成立。

原告向本院提交的证据有：1、租赁合同1份；2、收条1张。以此证明原告与被告之间存在合法的租赁关系，原告没有违约行为。

被告向本院提交的证据有：1、租赁合同1份；2、加固工程施工方案1份、工程预算书1份、河南三禾结构加固工程有限公司企业资料1份。以此证明原、被告之间存在租赁关系，由于原告在装修期间造成房屋局部梁体损坏，需事实加固，加固造价为x.26元。

经庭审质证，被告对原告提交的第1项证据提出异议，认为租赁范围一楼只包含两间楼梯间，不包括其他一楼的房屋，而且，原告提交的合同有涂改内容与被告提交的合同不一致。应当以被告提交的合同为依据。对第2项证据无异议。

原告对被告提交的第1份证据的原件无异议，复印件与原件不一致，应当以合同原件为依据。对第2项证据认为是被告单方做的鉴定，而且所指工程名称与双方争议标的物不一致，没有相关工程师的签名，程序违法。另外所附照片不能够证明在房屋梁体上的两个洞是谁造成的，而且以此不能确定破坏了房屋的主体结构。关于企业资料为复印件不真实，而且显示该企业只有施工资质没有鉴定资质。因此作出的结论不能作为定案依据。而且该项证据是被告在司法鉴定程序启动后，撤回申请鉴定申请自行做的，因此不具有证据效力。

对原告提交的证据被告所提异议，本院认为，第1项证据经过与被告提交的合同原件比对，无不同之处，对此异议不予采信。

对被告提交的证据原告所提异议，本院认为，第1项证据被告提交的复印件与原件不一致，被告以其复印件作为参照与原告提交的合同相比对，其理由不能成立，原告对此的异议予以采信。第2项证据是被告在申请司法鉴定后单方所做，没有征求对方当事人的意见，而且，出具单位不具有鉴定资质，因此原告对此提出的异议予以采信。

本院对双方没有异议的证据和虽提出异议但异议理由不成立的证据予以确认，可以作为本案定案依据。

根据双方的陈述、举证、质证意见和上述有效证据，可以确定以下案件事实：

2010年10月13日，原、被告双方签订一份租赁合同。约定：被告将位于凯旋路X路交叉口西北角一整体门面（1-X层圆弧楼）租给原告使用，使用期限从合同签订即日至2020年1月1日止，每年租金3万元，第一次交费从签订合同到2013年1月1日止。先交费后使用，其它每一年交一次，至合同结束。在租赁期间，被告应当保证原告房屋的正常使用，被告的任何纠纷、任何事不得应向原告所租房屋的正常使用及正常及正常营业，否则赔偿原告的损失。被告必须保证原告的水电通畅及基本设施完善，水电费原告负责。合同到期如愿告续签，被告应首先考虑原告的优先使用权。租赁期间被告应当保证房屋的框架安全及防漏等安全处理，其它由原告负责维护。未尽事宜，由双方共同协商，协商后签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。双方约定签字后产生法律效力。签订合同后，原告即将2010年-2012年12月的房屋租金3万元交给了被告，被告并给原告出具了收条。之后原告即对该房屋进行了装修施工。在此期间期间，双方发生争议，致使原告停工至今。

本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，属于双方自愿签订的，合同内容没有违反法律禁止性规定，应属于有效合同。合同双方都应当按照合同约定享受权利、承担义务。原告享有使用该房屋的权力，被告应当按合同约定将该房屋交与原告使用。被告辩称行使不安抗辩权而中止履行合同，被告以原告破坏房屋主体结构为由主张不安抗辩权，一方面被告没能提供出原告破坏房屋主体结构的有效证据，另一方面被告所称事由不属于法定的不安抗辩事由，被告没有提供出确切证据证明不安事件的存在，其辩称理由不能成立。被告没有法定或约定事由，而拒绝履行交付租赁物的义务，违反了合同义务，为保护合同的稳定性，原告要求被告履行合同的诉讼请求应予支持，被告要求解除合同的反诉请求，应予驳回。虽然被告违约，但双方在合同中没有约定具体的违约责任，原告也没有提供出因此造成损失的证据，故对其要求被告赔偿5000元损失的诉讼请求不予支持。被告反诉主张要求原告对租赁房屋恢复原状并赔偿房屋损失20万元，因该租赁合同没有解除，而且，被告没有充分的证据证明原告在使用过程中对租赁物造成损坏，发生纠纷的主要原因是由于被告违约造成的，如果有充分的证据证明原告在使用租赁物的过程中，对租赁物造成了损坏，被告可以另行主张权利，本案对此项请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十六条的规定，判决如下：

一、被告朱某某继续履行双方签订的租赁合同，于判决书生效后10日内将本案租赁物交付给原告杨某某使用；

二、驳回原告杨某某要求被告朱某某赔偿损失5000元的诉讼请求；

三、驳回被告朱某某的反诉请求。

一审案件受理费150元、反诉费4400元，共计4550元由被告朱某某承担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起，15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于商丘市中级人民法院。

审判长刘卫星

审判员隋冬梅

人民陪审员史忠亮

二0一一年八月十六日

书记员王春霞