上诉人（原审被告）彭某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）杨某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人彭某某与被上诉人杨某某房屋租赁合同纠纷一案，上诉人彭某某不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2010）雨民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院查明：杨某某与彭某某于2007年9月1日签订《租房协议》，由彭某某租赁杨某某位于长沙市雨花区XX村X栋X号房屋中有90平方米房屋。协议约定：一、租赁期限为三年，即从2007年9月1日起至2010年9月1日止。如续约另行商定，任何一方在合同期内解除合同赔偿违约金1000元整。如到期不交纳房租，视同违约。二、房屋租赁期内，彭某某自行使用的水费、电费、管道煤气费、电话费、电视网络费、物业管理费等各项费用，由彭某某承担，杨某某提供电卡、管道煤气卡各一张供彭某某保管使用。如有遗失，由彭某某及时补办。三、房屋租赁期内，不能从事一切违法行为，后果自负，彭某某不得擅自将房屋转租，转借他人。四、杨某某提供长虹34寸彩电、王牌窗机一台，管道煤气设施，万和热水器，洗衣机，吊扇三台。五、经杨某某、彭某某商定，房屋内设施由彭某某进行改造，改造如下：（客厅窗户、改门：房屋内的三张门全换，房内窗户改造，厕所顶修复）并由彭某某使用保管，解除合同退房时，需保持原样，如有损坏、遗失由彭某某负责赔偿。彭某某履行以上协议。杨某某保证房租三年内不涨价。六、房屋租金核定为1100元整，付款方式为每次预付半年付清一次。七、三年期满后，随周围行情涨价。不乱涨价。协议签订后，彭某某支付了2000元的麻将机转让费、6000元房屋转让租赁费给该房屋的原租赁人陈庆玲，和预付1000元违约赔偿金给杨某某，杨某某将出租房屋及屋内的财产交付给彭某某，彭某某对该房屋依合同的约定进行改造后开始入住办公。2010年9月1日租房协议到期时，彭某某要求续签租房协议，杨某某要求增加租金至1600元/月，彭某某不同意。其后，杨某某、彭某某多次协商未达成一致协议，而酿成纠纷。为此，杨某某于2010年9月27日向原审法院起诉，请求依法裁决。

原审法院认为：杨某某、彭某某就杨某某所有的位于长沙市雨花区XX村X栋X号房屋签订的《租房协议》，系双方真实意思的表示，其合同内容不违反法律禁止性的规定，合法有效，本院予以确认。协议到期后，杨某某、彭某某因续签《租房协议》时，双方因价格和租赁时间不能达成一致。为此，杨某某主张《租房协议》期满时，双方的《租房协议》已终止，并要求彭某某立即退出位于长沙市雨花区XX村X栋X房屋和要求支付房屋占用费的诉讼请求，原审法院予以支持。但杨某某要求彭某某赔偿杨某某的房屋使用费，每天按70元计算，无合同约定和法律依据，故仍参照双方《租房协议》约定租金标准计算。杨某某要求彭某某赔偿杨某某起诉期间的误工费1000元，交通费500元的诉讼请求，无充分证据佐证，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、杨某某与彭某某于2007年9月1日签订的《租房协议》于2010年9月1日到期终止；二、彭某某于本判决生效后30日内将位于长沙市雨花区XX村X栋X房屋腾出并返还给杨某某；三、彭某某于本判决生效后30日内给付杨某某房屋占有使用费8250元（即从2010年9月1日起至2011年4月15日止，按每月1100元/月的标准计算）；三、驳回杨某某的其他诉讼请求。如彭某某不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由彭某某负担。

上诉人彭某某不服原审判决，向本院上诉称：上诉人彭某某与被上诉人杨某某因租赁合同纠纷经长沙市雨花区人民法院审理作出（2010）雨民初字第X号民事判决，上诉人认为有欠妥之处，请求长沙市中级人民法院驳回杨某某的诉讼请求，退回房屋转让费人民币6000元，赔偿因长期租赁房屋给上诉人造成的装修费用人民币x元整，由被上诉人杨某某承担本案诉讼费。

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审法院查明的事实本院予以确认。

本院认为，杨某某与彭某某就杨某某所有的房屋签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。租房协议于2010年9月1日到期后，双方在协商续签协议时因价格和租赁时间不能达成一致，杨某某作为房屋所有权人有权处分自己的房屋，彭某某无权占用该房屋。杨某要求彭某某退出其所有的房屋及要求支付房屋占用费的请求具有合法依据，本院予以支持。上诉人彭某某认为被上诉人杨某某随意涨价，但杨某某要求涨价不在合同存续期间内，本院不予采纳。上诉人彭某某要求被上诉人承担房屋转让费和装修费的请求，因其在原审中并未提出反诉，本院不予处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费50元，由上诉人彭某某负担。

本判决为终审判决。

审判长詹支粮

代理审判员刘凯

代理审判员谭琼

二0一一年七月六日

书记员张建锋

附法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。