上诉人（原审原告）伍某。
被上诉人（原审被告）A房地产开发有限公司。
法定代表人蒋某某，董事长。
原审第三人B农村信用合作社联合社。
法定代表人王某，理事长。
上诉人伍某因与被上诉人A房地产开发有限公司（以下简称A公司）、原审第三人B农村信用合作社联合社（以下简称信用社）房屋买卖合同纠纷一案，不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了公开审理。现已审理终结。
原审法院审理查明，信用社于2003年6月18日与A公司签订一份《委托开发合同》委托A公司开发住宅项目，作为该项目工程建设单位和售房单位的A公司于2004年7月9日取得房屋权属管理部门核发的商品房预售许可证，被许可对该项目内包括387套住房及商场共计x平方米商品房进行销售。作为买受人的伍某于2004年11月10日与作为出卖人的A公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人以总价为x元的价格购出卖人开发的位于某地的建筑面积为178.3平方米的住房一套；出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列2、3条处理：2、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价的3%向买受人支付违约金；3、如因买受人未按本合同约定支付房款或办理好银行按揭手续或买受人未在交房30天内将办理产权登记所需资料交给出卖人，则出卖人不承担违约责任。在该合同附件四合同补充协议约定：如因买受人的原因未能缴纳契税或提交产权登记个人申报资料等原因而造成逾期发证，买受人承担相应责任及后果；物业维修基金的缴纳参照长政发【2002】第X号文件执行，维修基金由买受人在房屋交接前一次性缴清，由信用社代为收取。合同签订后，伍某向信用社设立在其下属分支机构的某信用社,户名为县联社基建办公室购房款专户的账户缴纳购房款，此后也向信用社设立在其下属分支机构的某信用社，户名为县联社基建办公室购房税费专户的账户缴纳了应缴的契税和维修基金。2005年12月底伍某收房后由于一直未能获得所购房屋所有权证和土地使用权证，遂于2010年7月向原审法院起诉，请求法院判令A公司：1、A公司立即为伍某办理好房屋产权登记证书和土地使用权证；2、A公司向伍某支付逾期办理房屋权属证书的违约金6953.7元；3、A公司承担本案诉讼费用。
一审庭审过程中，伍某将其第一项诉讼请求“A公司立即为伍某办理好房屋产权登记证书和土地使用权证”变更为“A公司立即提交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；A公司辩称认为伍某主张的诉讼请求已超过诉讼时效，应予以驳回；伍某则认为其主张的诉讼请求应适用20年的诉讼期间，并未过诉讼时效；信用社认为诉讼时效问题请法院依法裁决。
一审法院依据A公司的申请，追加信用社为本案第三人。
另查明，1、讼争房屋的土地使用权人系A公司；2、信用社与A公司所签订的《委托开发合同》和《委托开发补充合同》约定：（1）该项目由信用社以贷款的方式向A公司提供开发资金；（2）主体工程竣工后，信用社按正规手续办理住房按揭贷款，但按揭款与职工的购房款均优先全额偿还信用社提供开发的贷款；（3）所有住房及门面按揭款资金全部归口到信用社指定的账户，在先支付A公司在信用社工程贷款计利息后，剩余资金按总造价留足2%质保金且在A公司办理完全部房产手续后并移交给信用社后，全部返还给A公司；3、信用社于2004年9月22日在信用社下属分支机构某信用社分别以县联社基建办公室购房专户（账号为×、县联社基建办公室税费专户（账号为×）的户名设立了两个专户，截止2005年6月伍某等所有购房户均已将购房款及契税、住房维修基金等款项交纳到上述两个专户上，2010年11月26日该购房专户余额为x.87元、税费专户户余额为x.58元；4、某房产交易管理负责人陈述办理买受人分户产权备案资料有：“栋证、商品房买卖合同、商品房转移登记申请表、买卖双方有效身份证明、不动产发票、契税完税证明、房屋维修基金交纳证明”；5、建设单位取得栋证是买受人办理分户产权的前提条件，然至今A公司仍未办理住宅项目的栋证；6、目前长沙地区住宅房屋权属证的办理流程是须先在房屋权属管理部门取得房屋所有权证方可在土地权属管理部门办理相应的土地使用权证。
上述事实有伍某、A公司及信用社陈述、《商品房买卖合同》、《委托开发合同》、《委托开发补充合同》、《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、询问笔录、调查笔录、庭审笔录等证据在案为证。
原审法院认为：本案系伍某购房后未取得房屋权属证书而引发的纠纷，而房屋权属证书应当包括房屋所有权证和土地使用权证两证。本案的争议焦点为：一、伍某、A公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二、A公司是否具有为伍某办理房屋所有权证和土地使用权证的义务还是协助伍某办理房屋所有权证和土地使用权证的义务；三、是否由于A公司的原因导致伍某在合同约定的期限内未取得房屋所有权证和土地使用权证，A公司是否应承担合同约定违约责任；四、信用社是否在本案中承担民事责任；五、伍某的主张是否已超过诉讼时效。
一、伍某、A公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题。伍某A公司双方所签订的《商品房买卖合同》系伍某、A公司双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定合法有效，伍某、A公司均应全面履行合同义务。
二、A公司是否具有为伍某办理房屋所有权证和土地使用权证的义务还是协助伍某办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该规定，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书，而房屋出卖人不但具有交付房屋的义务，同时具有在房屋所有权转移给买受人过程中法律规定的义务。本案中，伍某、A公司在《商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列2、3条处理：2、买受人不退房，出卖人按买受人已付房价的3%向买受人支付违约金；3、如因买受人未按本合同约定支付房款或办理好银行按揭手续或买受人未在交房30天内将办理产权登记所需资料交给出卖人，则出卖人不承担违约责任”。依据该条款的约定,本案A公司关于办理房屋权证书的合同义务是只需在向伍某交房后180日内将办理房屋所有权证和土地使用权证两证登记需由A公司提供的资料报产权登记机关备案即已履行合同义务，房屋权属和土地权属管理部门登记备案后，何时核发房屋所有权证和土地使用权证系房屋和土地权属管理部门的具体行政行为并非A公司的合同义务；三、是否由于A公司的原因导致伍某在合同约定的期限内未取得房屋所有权证和土地使用权证，A公司是否应承担合同约定违约责任。依据伍某、A公司所签《商品房买卖合同》约定，A公司的合同义务是在向伍某交房后180日内将办理房屋所有权证和土地使用权证两证登记需由A公司提供的资料报产权登记机关备案，而A公司至今仍未将办理权属登记需由A公司提供的资料报产权登记机关备案，并认为无法向权属管理部门办理权属备案的原因是伍某并未将所购房屋的契税完税证明和房屋维修基金交纳凭证向A公司提供，致使A公司无法向权属管理部门办理权属备案登记；该院认为，伍某应交纳的购房契税和房屋维修基金在伍某未委托A公司向相关职能管理部门代缴的情形下应由伍某自行向相关部门交纳，本案中基于伍某与A公司的合同约定及A公司与信用社的委托开发和补充合同的约定，鉴于伍某已将购房款及契税、房屋维修基金在交房前均已交纳到信用社在其下属分支机构某信用社开户的房款、税费专户的客观事实，应视为A公司接受伍某委托其办理税费、及房屋维修基金的代缴纳事宜，A公司应及时与本案信用社协商处理并向房产管理和税务管理部门代缴伍某已交纳的契税和房屋维修基金，然伍某2005年6月前已交的契税及房屋维修基金至今仍在信用社设立的银行专户上，A公司尚未向有关部门代交，无法取得契税完税证明、房屋维修基金交纳证明；另，A公司至今仍未在房屋权属管理部门就其开发的住宅建设项目办理产权初始登记，而该项目产权初始登记是伍某办理分户产权证的前提条件，否则伍某无法向房屋权属管理部门办理分户产权手续，更无法向土地权属部门办理土地使用权证。综上，A公司未能在合同约定时间内向权属管理部门提交办理产权登记所需资料并非伍某的责任，是A公司怠于办理所致；A公司具有违约行为应承担违约责任。四、本案的案件性质是房屋买卖合同纠纷，信用社既非本案所涉房屋买卖合同权利义务的相对人，既不享受合同权利也不承担义务，无须在本案中承担责任；五、伍某的主张是否已超过诉讼时效。1、伍某主张的第一项诉讼请求系要求A公司协助办理房屋权属证书的行为主张，权属登记完成，合同的目的方得以实现，而房屋权属登记属于物权请求权范畴，伍某的该项请求显然具有物权性质不适用诉讼时效的相关规定，应予以支持，A公司关于该项抗辩意见该院不予以采纳；2、伍某的第二项诉讼请求系合同所生之债即违约金的债权请求给付之诉，属于债权请求权范畴，即从伍某知道或应知道其权利侵犯之日起两年内主张诉讼权利而并非伍某主张的20年最长诉讼时效；本案中，依据伍某、A公司在《商品房买卖合同》第十五条约定，A公司应在交房后180日内将办理房屋所有权证和土地使用权证两证登记需由A公司提供的资料报产权登记机关备案；该院认为，依该条款规定A公司应在交房后180日内向产权登记机关提交备案资料，逾期A公司即构成违约，伍某的合同权利即受到侵害，违约金的请求权即告成立；本案伍某在2005年12月底已收房，伍某应当知道其未在2006年6月底前取得房屋权属证书，其合同权利即受到侵害，然伍某直至2010年7月方诉至该院主张违约金的请求权，且未提供该债权诉讼时效中止和中断的法定情形的相关证据，故，伍某要求A公司支付已付购房款x元的3%的违约金6953.7元的债权请求权已过诉讼时效，A公司的该项抗辩主张该院予以采纳，对于伍某的该项请求该院不予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、A公司在本判决生效之日起三十日内向房屋权属登记机关提交应由其提供的为伍某办理房屋权属登记的备案资。二、驳回伍某的其他诉讼请求。本案受理费4881元，由伍某负担50元、A公司负担4831元。
一审判决后，伍某不服，向本院提起上诉，请求撤销原判第二项，改判由被上诉人支付因被上诉人责任导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金6953.7元，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。伍某上诉称：1、一审法院认定上诉人请求支付因被上诉人责任导致上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金已超过诉讼时效是错误的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定内容，对此条文有两种理解：一是被上诉人的理解即按照一审法院所理解的：“被上诉人180天内不提交办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案即构成违约，从商品房交付使用后180天开始计算诉讼时效”，另一种理解是上诉人的理解：“180天内只是提交资料备案，否则即构成违约的约定，出卖人应当支付房价款3%的违约金；另外如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，也即构成出卖人违约，出卖人应当支付房价款的3%的违约金，是针对另一个责任划分的支付违约金的约定。而支付违约金的最后日期因为双方此前并未确定是否是出卖人的责任，这个应当由双方确定或者人民法院依法判定之日才能确定买受人是否知道或者应当知道是因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的日期，请求支付违约金的诉求也就不存在已超过诉讼时效”。且根据《合同法》第四十一条规定：“格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故一审法院违反《合同法》的明文规定，按照不利于上诉人的解释作出的判决，应当依法纠正。2、一审法院严重违反法定程序，侵害上诉人程序权利，明显袒护被上诉人。3、一审法院对于要求提交资料备案的非财产诉讼竟然强行按照财产诉讼标的收取巨额诉讼费，程序不公。
被上诉人A公司辩称：1、依据法律规定和合同约定，A公司没有为上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务。A公司的合同义务为备案而不是办证。首先，依据1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，办证的义务主体是购房人而不是开发商。其次，被上诉人2004年同上诉人签订的《商品房买卖合同》没有约定作为开发商的A公司有为上诉人办证的义务。2、从事实上分析，A公司也没有为上诉人办证的法律义务。首先，A公司没有向上诉人收取任何办证的工本费用。其次，不能将《委托开发合同》关于办证的规定套用到《商品房买卖合同》上。第三，虽然2009年有部分业主曾找到A公司要求为其办证，但这也只能证明部分业主曾在2009年将办证一事委托给A公司，A公司未作任何承诺，亦未约定有关办证的违约责任。3、自交房180天之后，上诉人从未向A公司主张过要求备案的权利，亦未要求A公司承担有关违约责任，上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。4、上诉人的诉讼请求并不是就A公司没有为业主及时办证而追究违约责任，而是追究A公司没有及时备案的违约责任，因此，法院基于“不告不理”的司法原则，不应当主动变更上诉人的诉讼请求，将上诉人的上诉请求变更为追究A公司没有办证的违约责任。
原审第三人信用社述称：信用社不是房屋买卖合同的权利人和义务人，上诉人和被上诉人在其上诉状和答辩状中均没有要求信用社承担责任，故请求二审法院维持原判。对上诉人与被上诉人之间的争执，信用社不发表意见。
本院查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。
本院认为：本案当事人争议的焦点问题是上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效。上诉人要求被上诉人支付违约金属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法通则》有关诉讼时效的规定。本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定，被上诉人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。依据上述约定，被上诉人应在交房后180日内向产权登记机关提交备案资料，逾期被上诉人即构成违约，上诉人的合同权利即受到侵害，故上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼时效期间自商品房交付使用后180日起计算。本案上诉人已于2005年12月底收房，被上诉人未按照合同约定在2006年6月底前向产权登记机关提交备案资料，应承担相应的违约责任，上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼时效期间自2006年6月底起计算，而上诉人直至2010年7月才诉至原审法院请求违约金的赔偿，且上诉人未提供该债权诉讼时效中止和中断的法定情形的相关证据，故原审法院认定上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效正确。
另外，上诉人称一审法院严重违反法定程序、侵害上诉人合法权利的证据不足，本院不予采信。
综上所述，上诉人伍某的上诉理由不成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费50元，由伍某负担。
本判决为终审判决。
审判长张丽娟
审判员游玉霞
审判员熊伟
审判员刘英
审判员杨雅
二○一一年九月二十七日
书记员谢燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
