上诉人（原审被告）：长沙XX房地产开发有限公司。

法定代表人：蔡XX，执行董事。

被上诉人（原审原告）：李XX，男。

上诉人长沙XX房地产开发有限公司因与被上诉人李XX商品房预售合同纠纷一案，不服长沙市开福区人民法院(2011)开民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2007年12月19日，李XX与长沙XX房地产开发有限公司签订《长沙市商品房买卖合同》，双方约定李XX购买长沙XX房地产开发有限公司开发的位于长沙市开福区XX路X号的XXXX小区G栋XXXX号房屋，建筑面积90.29平方米，每平方米4006.24元，总金额x元；出卖人应当在2008年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起15天内对房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示房屋经验收合格并符合合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人如未按期交房，逾期不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，出卖人自双方约定的最后交房期限的第二日起按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同签订后，李XX于2008年1月2日、2008年1月30日分别向长沙XX房地产开发有限公司支付购房款x元、x元，合计x元。长沙XX房地产开发有限公司于2009年8月8日以挂号信的方式向李XX发出房屋催交函，要求李XX前往长沙XX房地产开发有限公司营销处办理交房相关手续，李XX于2010年5月10日接收了XXXX小区G栋XXXX号房屋；李XX所购房屋所在的XXXX小区G栋，于2008年10月31日经勘察、设计、施工、监理、建设单位共同进行竣工验收合格，2009年5月31日进行了消防备案并经抽查合格。

另查明，2008年1月中旬至2月中旬期间，长沙市遭受了历史罕见的低温雨雪冰冻灾害，为此，湖南省建设厅办公室于2008年2月15日作出湘建办（2008）X号文件，专门就本次罕见的低温冰雪灾害构成的不可抗力导致在建工程延误等问题作出规定：“工期相应顺延不少于25天”；2008年9月9日，因长沙市开展文明创建活动，长沙市渣土管理处发出禁运通知，决定从2008年9月12日至2008年9月24日（共计13天）止全市范围内禁止运输渣土和沙石。

原审法院认为，一、李XX与长沙XX房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据双方合同约定，长沙XX房地产开发有限公司应当在2008年10月31日前，依照法律、法规的有关规定将验收合格符合合同约定交付条件的商品房交付给李XX使用，但由于长沙XX房地产开发有限公司在商品房的建设过程中，遭遇冰雪天气的不可抗力影响，按湖南省建设厅办公室湘建办（2008）X号文件工期相应顺延不少于25天的规定，及长沙市渣土管理处发出于2008年9月12日至2008年9月24日（共计13天）在全市范围内禁止运输渣土和沙石的通知的规定，长沙XX房地产开发有限公司的工期应共计可顺延38天，故长沙XX房地产开发有限公司应当在2008年12月8日向李XX交付符合法定交房条件的商品房。二、依照《中华人民共和国消防法》（1998年9月1日施行）第十条：“建筑工程竣工时必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或验收不合格的，不得投入使用”和《中华人民共和国消防法》（2009年5月1日施行）第十三条规定：“……其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案”之规定，长沙XX房地产开发有限公司所建房屋在交付时不仅要达到勘察、设计、施工、监理、建设单位共同进行竣工验收合格条件，而且还必须进行消防验收备案，本案争议房屋报消防机构备案的时间为2009年5月31日，因此，长沙XX房地产开发有限公司向李XX出售的商品房到2009年5月31日才具备交付条件。三、李XX主张长沙XX房地产开发有限公司延期交房的违约金以交付房价款的日万分之二计算，即从2008年12月9日至2009年5月30日，共计172天，由于长沙XX房地产开发有限公司所建商品房已由勘察、设计、施工、监理、建设单位共同进行竣工验收合格，长沙XX房地产开发有限公司不符合交房条件的违约行为仅仅是因为没有及时办理消防备案（2009年5月1日前是验收）手续，且没有给李XX带来实际经济损失（李XX并没有向法院提交损失证据），说明长沙XX房地产开发有限公司的迟延交房违约情节较轻，可适当减少违约金，本案的违约金以李XX已交付房价款日万分之一的标准计算为宜，即长沙XX房地产开发有限公司应支付给李XX的违约金为6221元（x元×万分之一/天×172天=6221元）。四、诉讼时效应从房屋具备约定的交付条件，且开发商重新通知交房之日起计算。因此，对长沙XX房地产开发有限公司辩称的李XX的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告长沙XX房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李XX支付逾期交房违约金6221元；二、驳回原告李XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费111元，由被告长沙XX房地产开发有限公司负担。

上诉人长沙XX房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，发回重审或依法改判，由被上诉人承担上诉费用。一、一审判决认定事实错误。在建房过程中，因2008年1月至2月的雨雪冰冻灾害及2008年9月创建文明城市，共停工68天。进行消防备案不是合同约定的房屋交付的必备条件，且备案延迟是因政策原因所致。大量业主在2008年10月31日至2009年1月1日接收房屋也表明房屋已具备交付条件。二、一审判决对上诉人因遭受不可抗力导致工期延误的时间认定不正确，25天顺延期是底限，本案中实际停工是45天。三、一审判决计算违约金的方式错误，2009年1月1日前产生的违约金已超过诉讼时效，应不予支持。四、一审判决适用法律错误。

被上诉人李XX答辩称：第一，只有经过消防备案的房屋，才具备交付的法定条件。第二，即使被上诉人办理了入伙手续，也不能说明该房屋达到交房条件。第三，一审法院对于工期延误时间的认定正确，上诉人也没有证据证明其实际延误天数为45天。第四，本案没有超过诉讼时效，2009年5月31日涉案的所有商品房才具备法定的交付条件，交付之日就是违约行为的终了之日。

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，本案争议焦点为：第一，工期顺延天数的认定；第二，消防验收是否是房屋交付的必备条件及违约金处理是否公平；第三，诉讼时效问题。

第一，关于工期顺延天数的认定问题。2008年2月，在本案诉争房屋的建设过程中，湖南省建设厅办公室专门就低温雨雪冰冻灾害导致的在建工程延误规定了不少于25天的工期顺延期。2008年9月，因长沙市开展文明创建活动，长沙市渣土管理处发出禁运通知，决定全市范围内禁止运输渣土和沙石共13天。原审法院据此认定长沙XX房地产开发有限公司商品房建设工期可顺延38天，房屋交付日期由约定的2008年10月31日顺延至2008年12月8日，并无不妥。长沙XX房地产开发有限公司认为其因冰雪灾害致使工程延误45天，因文明创建致使工程延误23天，但未提供相应证据对其主张的延期天数予以佐证，本院对此不予采信。

第二，关于消防验收及违约金处理问题。双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定，长沙XX房地产开发有限公司应于2008年10月31日前，将经验收合格并符合合同约定交付条件的商品房交付买受人。本案诉争房屋交付时间正处于新旧《中华人民共和国消防法》接替之时，长沙XX房地产开发有限公司称根据新法的规定，消防备案不是房屋必备的交房条件，但新《中华人民共和国消防法》于2009年5月1日才予施行，在新的《中华人民共和国消防法》施行前，长沙XX房地产开发有限公司应依旧的《中华人民共和国消防法》履行经消防验收合格的法定交付条件，其未履行该法定义务，即使将房屋交付亦不能因后法改为备案而免除其应承担的因瑕疵履行而承担的违约责任。其认为未进行备案是由于政策原因所致，但未提供相应证据予以支持，故本院对此不予采信。本案诉争房屋进行消防备案的时间是2009年5月31日，至此才符合交房条件。故原审法院据此认定长沙XX房地产开发有限公司逾期交房时间为自2008年12月9日至2009年5月30日止，并无不妥。原审法院已考虑长沙XX房地产开发有限公司的违约情节较轻（仅是未办理验收及消防备案手续），将违约金的计算标准由合同约定的已交房款的日万分之二减少至已交房款的日万分之一，符合公平原则，处理妥当。

第三，关于诉讼时效问题。因本案诉争房屋至2009年5月31日才符合合同约定的交付条件，故原审法院对长沙XX房地产开发有限公司关于诉讼时效的抗辩不予采信正确，本院亦不予支持。

综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费111元，由上诉人长沙XX房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长瞿武贵

审判员杨雅

审判员刘英

二○一一年九月二十九日

书记员周葛子

附：判决书法律条文原文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；