原告瞿某，男，X年X月X日出生。

委托代理人贺宇，北京盈科（略）事务所（略）。

被告长沙市社会福利房地产开发公司。

法定代表人何某某，该公司总经理。

委托代理人刘嘉，湖南三湘（略）事务所（略）。

委托代理人张烨辉，湖南三湘（略）事务所（略）。

原告瞿某诉被告长沙市社会福利房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，于2011年6月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员朱银担任庭审记录。原告瞿某及其委托代理人贺宇，被告长沙市社会福利房地产开发公司的委托代理人刘嘉、张烨辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告瞿某诉称，2004年5月6日，原、被告就位于长沙市四方小区BX栋X号房产签订《商品房买卖合同》，约定全部房款为x元。同日，被告将此房产交付原告使用，原告将全部房款交付被告。依据双方签订的买卖合同的约定，被告应在商品房交付使用后一年半内办理好产权证，即应在2005年11月6日前办理好房屋产权证并交付原告。但被告为原告办理产权登记的时间为2009年6月18日。根据合同约定，如出卖人未在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人按已付房款的0.2%向买受人支付违约金。因此被告应向原告支付违约金248.70元。原告认为，被告逾期办理房屋产权证长达三年半之久，却只承担248.70元的违约金让人难以接受。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条的规定，原告要求按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金为x.90元。故原告诉至法院，要求判令被告承担违约金x.90元；判令被告承担全部诉讼费用。

被告长沙市社会福利房地产开发公司辩称，原告购买的是经济适用房而非商品房。经济适用房在办理权属登记方面比商品房有更多的特殊规定与要求，必须事先取得经济适用房准购单。原告作为经济适用房的买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人，办理房屋权属登记必须由原告向房屋权属登记部门提出申请。被告作为开发商主要承担的是协助办证义务。原告虽可以委托被告办理经济适用房权属登记，但必须向被告出具授权委托书，并准备好办证所需必须由原告亲自提供的材料，即原告有效身份证、房屋买卖合同、房屋平面图、长沙市房屋转移登记（询问）申请表、长沙市房屋转移授权委托书、购房发票、契税等购房完税凭证、维修基金缴存凭证、长沙市经济适用住房准购单等。原告直到2009年4月29日才向被告出具长沙市房屋转移授权委托书。2009年5月6日，原告才从相关政府部门取得长沙市经济适用住房准购单及其他规定的资料。在此前提下，被告才能代原告向长沙市住房保障局申请办理房地产权属登记。2009年6月18日，原告在一个多月的时间内取得了权属证书。因此被告没有违约行为。由于原告购买的是经济适用房，根据相关规定，经济适用房未满5年不能直接上市交易或出租。原告已接受房屋，没有办理房产证并不影响其居住和使用。原告实际上在未办理房地产权属证书期间不存在任何某际损失。本案原告购买的经济适用房不能适用商品房的相关规定。因此原告要求参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付x.90元违约金无任何某实及法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2002年12月13日，长沙市经济适用住房领导小组办公室审核了原告的《经济适用住房审批表》，并向其出具了审批通知单，通知原告凭此单可购经济适用住房一套。2004年5月6日，原告瞿某与被告长沙市社会福利房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买四方小区B组团X栋X楼X号房屋，房屋建筑面积87.45平方米，房屋总价款x元，被告应在2004年5月30日前向原告交付房屋，被告应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金，被告在该商品房交付使用后一年半内办理好产权证。合同签订后，被告于2004年5月6日向原告交付了房屋，原告亦向被告支付了全部购房款。2009年4月29日，原告向被告出具了长沙市房屋转移授权委托书，委托被告办理长沙市开福区四方小区B7-X号房屋交易转让手续。2009年5月15日，被告出具了长沙市房屋转移授权委托书，委托工作人员陈杰纯办理长沙市开福区四方小区B7-X号房屋交易转让手续。2009年5月6日，被告办理了长沙市开福区四方小区BX栋X号房屋的长沙市经济适用住房准购单。2009年6月18日，原告取得了长沙市开福区四方小区BX栋X号房屋的所有权证。原告认为被告逾期为其办理房屋所有权证，要求其赔偿违约金，遂诉来本院。

本案在庭审过程中，原告向本院提交了房屋产权情况表，拟证明长沙市开福区四方安居小区BX栋的房屋栋证取得时间为2006年12月27日。原告还向本院提交了长沙市开福区四方坪X栋X号房屋的房屋产权情况，该房屋产别为：私产（经适），拟证明原告虽购买的系经济适用房，但是该房屋仍然能够凭借房屋所有权证办理银行抵押贷款。故原告因未取得房屋所有权证而产生了损失。

上述事实有商品房买卖合同、四方小区房屋交接书、房屋所有权证、房屋产权情况、长沙市经济适用住房购房资格确认单、长沙市房屋转移授权委托书、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告支付了全部购房款，被告亦将房屋依约交付给了原告，但被告未按照双方的合同约定在房屋交付后一年半内为原告办理房屋产权证，其应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原、被告虽在合同中约定了逾期办理房屋产权证的违约责任，但双方约定的违约金数额过低，且由于被告未按照双方约定的时间为原告办理房屋产权证，导致原告产生的损失超过了双方在合同中约定的违约金数额，故对原告提出的增加违约金的主张本院予以采信；本院酌情认定被告向原告支付逾期办证违约金5000元；对原告提出的要求被告支付违约金x.90元的诉讼请求超过上述款项的部分本院不予支持；对被告提出的原告应从相关政府部门取得长沙市经济适用住房准购单及其他规定的资料前提下，被告才能代原告向长沙市住房保障局申请办理房地产权属登记的辩解理由，因其未向本院提交确实、充分的证据证明，对该辩解理由本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

一、被告长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起5日内向原告瞿某支付逾期办证违约金5000元；

二、驳回原告瞿某的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本案受理费654元，因适用简易程序减半收取327元，由被告长沙市社会福利房地产开发公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员李双临

二○一一年八月三十日

代理书记员朱银