原告上海A集团申城物业有限公司。

法定代表人沈a，董事长。

委托代理人傅a，该公司员工。

委托代理人谢a，该公司员工。

被告兰a，男，汉族。

原告上海A集团申城物业有限公司与被告兰a物业服务合同纠纷一案，本院于2010年1月6日立案受理，依法由审判员林霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海A集团申城物业有限公司的委托代理人傅a、谢a，被告兰a到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海A集团申城物业有限公司诉称，原告根据与上海金沪房地产发展有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对本市X镇路X弄东方花园二期小区进行物业管理。被告系该小区B室的业主，其房屋建筑面积为89.84平方米。按《前期物业管理服务合同》和上海市闵行区物价局核定的收费标准，被告应每月支付物业管理费162.60元。但被告自2008年1月至2009年7月累计欠交物业管理费3,089.40元。原告经多次催讨未果，现起诉至法院要求判令被告支付2008年1月至2009年7月的物业管理费3,089.40元。

被告兰a辩称，原告的物业服务收费标准相较于周边小区是较高的，但原告提供的多项物业服务未达到收费标准，具体表现为：小区绿化被车辆严重损坏；车辆停放占用公共道路，严重影响通行和安全；保洁工作差；自行车没有停车棚，乱停放；保安更替频繁，工作不到位，导致低层住户有被盗窃和车辆被盗情况；设备运行不正常，水箱有停水漏水等现象。根据前期物业服务合同，小区业主满意率应达到98%,原告肯定未达到。被告现仅愿意支付物业服务达标项目的费用，如电梯运行费，对其它项目的物业服务费有异议。另外，2007年12月，被告家中曾进入盗贼。被告房屋后墙有一护城河，栏杆较矮，经常有闲杂人员进来钓鱼，后来栏杆加高了，说明原告可以做到的事情没有做到。不同意原告的诉讼请求。

针对被告的辩称意见，原告称，原告对于业主乱停车的行为，已进行了劝阻，保安为此也曾受到很大的伤害。小区内房屋出租情况较多，部分租户在九星批发市场工作，对小区的绿化保洁造成了一定影响，原告也在尽力做好工作。原告已开放并公示了地下车棚，但停入车棚的车辆寥寥无几。保安人员虽然流动性较大，但对于保安的工作岗位要求还是严格的。原告没有绝对保证被告家庭和人身安全的义务。关于栏杆的问题，当时是开发商建造的，在前期物业管理中如要加高也需要开发商承担费用。现在虽然通过业委会动用维修基金加高了，但在前期物业管理中原告并不能动用维修基金。被告不应以此为由拒付物业服务费。

经审理查明，2004年5月8日，原告（乙方）与上海金沪房地产发展有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将本市X镇路X弄东方花园（二期）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自合同签订之日至第一届业主委员会成立重新签订合同止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，公共绿地环境及附属设备的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维持公共秩序等；乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率x#%。该合同的补充条款约定：物业管理费由乙方按建筑面积每月向业主收取，其中无电梯住宅每月1.70元/平方米；有电梯住宅每月2.15元/平方米。2005年12月13日，经上海市闵行区物价局核准，原告的物业服务收费标准按每平方米建筑面积多层1.37元/月、多层（带电梯）1.77元/月、高层1.81元/月收取，物价局还对具体的服务等级和收费标准予以列明，如综合管理服务四级、公共区域清洁卫生服务四级等。被告系该小区B室的业主，其房屋建筑面积为89.84平方米。被告自2008年1月至2009年7月未交物业管理费。现原告诉至法院，要求被告支付拖欠的物业管理费。

以上事实，有原告提供的前期物业管理服务合同、物价局重新审核表及当事人的陈述等证据材料所证实。

被告向本院提供照片一组，旨在证明原告提供的物业服务不到位，原告对该些照片的真实性不能确认，认为大多数照片上的日期为2007年5月，其余照片没有时间，例如原告每日清扫垃圾两次，照片上反映的垃圾堆放情况可能正好是在清扫间隙，不能证明原告的物业服务不到位。

本院认为：根据国务院《物业管理条例》的规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，由建设单位选聘物业管理企业，提供前期物业服务。原告与建设单位签订《前期物业管理服务合同》，由建设单位选聘原告为被告物业所在小区提供前期物业服务，该前期物业服务合同对小区内所有业主均具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当按照合同约定及物价局核定的收费标准支付物业管理费。被告现以原告提供的物业服务项目未达到标准为由拒付物业管理费,但被告提供的照片仅能反映小区某一特定时间段的局部状况，而不能反映近几年来原告物业管理服务的全貌，该证据并不足以充分证明被告的主张。

至于被告提出的保安问题，物业管理服务合同所约定的物业服务企业应尽的保安义务，应仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业服务企业并不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产绝对不遭不法侵害的义务。小区栏杆的加高问题，在业主委员会成立之前，原告作为物业公司并不能擅自动用维修基金，原告主观上不存在不作为的故意。被告拒付物业管理费的理由难以成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：

被告兰a于本判决生效之日起十日内给付原告上海A集团申城物业有限公司2008年1月至2009年7月的物业管理费3,089.40元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计25元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员林霞

书记员刘文燕