上诉人(原审被告）中大房地产集团有限公司。
法定代表人陈某某，该公司董某长。
委托代理人潘卫斌，江苏储君（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司无锡分行。
负责人何某某，该行行长。
委托代理人林志明，江苏梁溪（略）事务所（略）。
委托代理人孟吟竹，江苏梁溪（略）事务所（略）。
原审被告方军，男。
原审被告王某某，女。
原审被告无锡市北塘房地产经营有限公司。
法定代表人解某某，该公司董某长。
委托代理人张洁，江苏周秋平（略）事务所（略）。
委托代理人徐丽，江苏周秋平（略）事务所（略）。
原审被告汤某某，男。
原审被告唐某，男。
原审被告董某，男。
上诉人中大房地产集团有限公司（以下简称中大公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司无锡分行（以下简称无锡交行）、原审被告方军、王某某、无锡市北塘房地产经营有限公司（以下简称北塘公司）、汤某某、唐某、董某金融借款合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院(2010)崇商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月27日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月30日公开开庭进行了审理。上诉人中大公司的委托代理人潘卫斌，被上诉人无锡交行的委托代理人林志明、孟吟竹，原审被告北塘公司的委托代理人徐丽到庭参加诉讼。原审被告方军、王某某、汤某某、唐某、董某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
无锡交行一审诉称：2006年6月30日，无锡交行与方军签订个人住房抵押贷款合同一份，约定方军向无锡交行贷款68万元用于购买无锡市颐和湾公寓X号X室的房屋，并以所购房产作为抵押担保。贷款期限为240个月，贷款利率为月利率4.7925‰，贷款偿还采用等额本息还款法，借款人有拖欠本金或利息的行为，无锡交行有权收回全部借款本金，并要求借款人结清利息、承担实现债权的（略）费等；无锡中大荷花里房地产开发有限公司（以下简称荷花里公司）对前述贷款承担连带保证责任。合同签订后，无锡交行按约履行了放贷义务，但方军未按约还款，荷花里公司亦未承担保证责任，截止2010年10月9日，方军尚结欠借款本金x.28元及利息、罚息。王某某系方军的配偶，本案所涉债务系夫妻共同债务，王某某应承担共同还款责任。荷花里公司在无锡交行起诉前已经注销，其资产已被股东中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某分配完毕，且荷花里公司股东拒不说明分配数额，故上述股东应对方军、王某某的债务承担连带责任。请求法院判令：1、方军、王某某立即归还借款本金x.28元及利息、罚息（截止至2010年10月9日为1297.46元；逾期罚息自2010年10月10日起至判决给付之日止，以x.28元为基数，按中国人民银行贷款基准利率上浮40％计算），并赔偿无锡交行（略）费x元；2、无锡交行对抵押房产享有优先受偿权；3、中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某对方军、王某某的债务承担连带清偿责任。
方军、王某某一审共同辩称：方军在第一次开庭前已经归还逾期的四期贷款本息，实际结欠的本金数额由法院核实；无锡交行未提供（略）费发票，不能确定（略）费是否实际发生，且（略）费数额过高。
中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某一审共同辩称：1、方军、王某某在诉讼前一直履行还款义务，希望无锡交行能撤回起诉；若无锡交行坚持诉讼，希望能优先拍卖抵押房产来偿还贷款本金和利息；2、贷款合同中记载方军购买的房产为“颐和湾公寓X号X室”，而方军实际并未购买该房产，因此贷款合同中荷花里公司承担保证责任的条款无效；3、无锡交行自贷款合同签订起，一直未要求方军办理房产抵押手续，其自身存在过错，应视为无锡交行放弃房产抵押，同时也放弃了荷花里公司的担保；4、自贷款合同签订至无锡交行起诉已逾四年，担保责任的诉讼时效已过；5、无锡交行要求荷花里公司的股东中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某对方军、王某某的债务承担连带保证责任没有事实和法律依据。综上，请求法院驳回无锡交行对中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2006年6月23日，方军、王某某与荷花里公司签订商品房买卖合同（以下简称房屋买卖合同）一份，约定方军、王某某向荷花里公司购买无锡市颐和湾公寓X号X室的房屋。同年6月30日，方军（甲方）、无锡交行（乙方）、荷花里公司（丙方）签订《个人住房抵押贷款合同》（以下简称贷款合同）一份，约定方军向无锡交行贷款68万元用于购买房产并以所购房产进行抵押，荷花里公司为贷款提供连带责任保证。贷款合同第一条记载：“方军购买并用于向无锡交行提供抵押的房屋坐落：颐和湾公寓X号X室”。贷款合同约定利率为4.7925‰，贷款实际发放后遇中国人民银行调整法定利率的，当年仍执行调整前的利率，于次年1月1日起按相应利率档次执行调整后的利率；方军按等额本息还款法还款，每月还款额为4774.56元。方军未按时足额偿还贷款本金、支付利息，无锡交行有权就贷款逾期部分计收罚息，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮40％，逾期天数从还款日次日计算至实际还款日。方军应按贷款合同约定的时间偿还本合同项下的贷款本金并支付利息，方军如违反本合同约定，则无锡交行有权停止发放贷款，并单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期,要求方军立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。合同项下抵押物为第一条约定的房屋，抵押担保范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、实现债权的费用等，包括但不限于诉讼费、（略）费、保全费等。方军应在本合同签订后办理抵押登记手续，并将抵押登记载明文件正本交无锡交行保管。荷花里公司为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、实现债权的费用等，包括但不限于诉讼费、（略）费、保全费等。方军取得第一条约定房屋的权利证明，且无锡交行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，荷花里公司的保证责任解某。2006年7月20日,无锡交行按约贷给方军68万元，借款凭证上载明的借款用途为住房贷款，利率为4.7925‰。自2010年3月20日起，方军未按期归还贷款本金及利息，截止2010年5月24日尚欠本金x.54元及利息、罚息。无锡交行遂聘请江苏梁溪（略）事务所（略）于2010年5月25日诉至法院，并支付（略）费x元。审理过程中，方军归还部分贷款，截止至2010年10月9日，方军仍结欠本金x.28元及利息、罚息合计1297.46元。
方军与王某某于1996年6月10日登记结婚。
另查明，荷花里公司系有限责任公司，其股东为中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某。2009年10月20日，荷花里公司经股东会决议解某并成立清算组进行清算，荷花里公司向工商机关提供的材料上记载清算组已于成立之日起十日内通知债权人，并在《现代快报》上进行公告，现公司债权债务已全部清理完毕，公司清偿债务后的剩余财产已按照股东的比例分配完毕。荷花里公司全体股东均在清算报告上签字确认。2010年3月15日，荷花里公司向江苏省无锡工商行政管理局申请注销，该局于2010年3月17日核准登记注销。审理过程中，中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某经法院限期举证，拒不提供荷花里公司的清算报告。庭审中，中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某确认，荷花里公司清算时，仅在报纸上进行公告，并未通知无锡交行。
审理过程中，方军、王某某、无锡交行均确认贷款合同第一条记载：“方军购买并用于向无锡交行提供抵押的房屋坐落：颐和湾公寓X号X室”系笔误，实际房屋地址应为“颐和湾公寓X号X室”。中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某确认荷花里公司是为方军购买无锡市颐和湾公寓X号X室房屋的贷款提供担保。
上述事实，有无锡交行提供的贷款合同、房屋买卖合同、借款凭证、贷款本息清单、方军与王某某的婚姻登记证及身份证明文件、聘请（略）合同、（略）费收据、荷花里公司及其股东工商登记资料及身份证明文件、荷花里公司注销资料等证据及当事人陈某在案佐证，法院予以确认。
原审法院认为：无锡交行、方军、荷花里公司三方签订的贷款合同系当事人真实意思表示，合法有效。无锡交行按约履行了贷款合同项下的放款义务，而方军未按约归还借款本息，荷花里公司未承担保证责任，均系违约方，无锡交行按约有权主张贷款提前到期并主张收回贷款本金及相应利息，无锡交行因诉讼而支付的（略）费用依约也应由方军承担。方军、王某某系夫妻关系，方军所欠无锡交行的债务属其与王某某夫妻关系存续期间的共同债务，王某某对此亦应承担民事责任。由于方军未就抵押房产办理相关的登记手续，该抵押权依法并未设立，因此无锡交行提出对无锡市颐和湾公寓X号X室的房屋享有优先受偿权的主张，法院不予支持。方军在本案审理期间归还的贷款本息，无锡交行在已作相应扣减后变更其诉讼请求，并提供了相应的贷款本息清单等证据，故法院对无锡交行主张的欠款本息金额予以确认；无锡交行提供聘请（略）合同及（略）费收据可以证明（略）费已经实际发生，且符合江苏省（略）服务计件收费标准，故对方军、王某某的关于（略）费用的抗辩，法院不予采纳。
荷花里公司股东中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某（以下简称中大公司等股东）的辩称意见，法院认为1、由于前文所述的理由，涉案房产上并未设立抵押权，无锡交行无权对抵押房产优先受偿，故对中大公司等股东提出优先拍卖抵押房产来偿还贷款本金和利息的抗辩，法院不予采纳。2、庭审中方军、王某某及无锡交行均确认贷款合同上“颐和湾公寓X号X室”系书写错误，方军、王某某实际购买的房产为无锡市颐和湾公寓X号X室，且中大公司等股东在诉讼中亦认可荷花里公司为方军所购无锡市颐和湾公寓X号X室房产的贷款提供担保，因此，法院认定无锡交行、方军系针对购买无锡市颐和湾公寓X号X室的房屋签订贷款合同，荷花里公司系为方军购买无锡市颐和湾公寓X号X室房屋的贷款提供担保。中大公司等股东以方军未购买贷款合同上记载的“颐和湾公寓X号X室”房产为由主张保证责任无效的理由不能成立，法院不予支持。3、根据贷款合同约定，荷花里公司为方军的贷款提供连带责任保证，保证责任的解某条件为方军取得房屋的权利证明，且无锡交行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本，由于方军直至开庭时尚未办理所购房产的抵押登记手续，且中大公司等股东不能证明无锡交行对此有过错，因此荷花里公司对涉案贷款仍应承担连带保证责任。故法院对中大公司等股东主张无锡交行放弃房产抵押应视为放弃荷花里公司担保的抗辩，不予采纳。4、贷款合同中约定分期还款的保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，自2010年3月20日起，方军未按期归还贷款本金及利息，故无锡交行于2010年5月25日起诉中大公司等股东承担担保责任并未超过诉讼时效。5、荷花里公司2009年经股东会决议注销，而涉案担保责任成立于2006年，荷花里公司清算组在清算时应通知已知债权人无锡交行。但该清算组仅以公告方式通知不特定债权人，未向无锡交行发出申报债权通知，故无锡交行仍有权主张担保债权。现荷花里公司业已注销，其剩余资产已按股东比例分配完毕，则股东应在分得资产范围内对公司注销前的债务承担保证责任。但荷花里公司的股东中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某经法院释明及限期举证后，仍拒不提供清算报告，亦不说明其分配所得的财产数额，依法应承担不利法律后果，故中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某应对方军所欠债务承担保证责任。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解某（二）第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、方军、王某某于判决发生法律效力后立即归还无锡交行借款本金x.28元及利息、罚息（截止至2010年10月9日为1297.46元；逾期罚息自2010年10月10日起至判决给付之日止，以x.28元为基数，按中国人民银行规定的2010年1月1日同类贷款基准利率上浮40％计算），并赔偿无锡交行（略）费x元；二、中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某对上述方军的付款义务承担连带清偿责任；中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某在承担还款责任后，可向方军追偿；三、驳回无锡交行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元、诉讼保全费3820元，合计x元，由方军、王某某、中大公司、北塘公司、汤某某、唐某、董某共同负担。
中大公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审判决认定荷花里公司对涉案贷款仍应承担连带保证责任不正确。贷款合同明确无锡交行为颐和湾公寓X号X室房屋发放贷款，荷花里公司保证担保以能办理抵押为前提，由于方军未购买颐和湾公寓X号X室房屋，因此，颐和湾公寓X号X室房屋无法为方军的贷款办理抵押，贷款合同约定的保证责任解某条件从合同订立起就不存在，保证条款属无效。无锡交行对未能取得抵押权证有明显过错，其有权利也有义务在合理期限内要求方军办理抵押，怠于行使或不行使权利是无锡交行的过错。无锡交行与方军对未购买的颐和湾公寓X号X室房屋签订贷款合同，导致无法依据合同办理抵押登记，且无锡交行立案后也没有发现过错，其错误要荷花里公司买单，极不公平。无锡交行放任商业风险未及时主张权利，即使保证条款有效仍要求保证人承担保证责任，缺乏公平并且要求保证人承担保证责任已过诉讼时效。根据贷款合同，无锡交行应当在贷款发放后不久就应当发现方军违反合同未及时办理房产证的抵押，此时贷款已有风险按条约应当立即要求办理抵押或提前收回贷款，无锡交行四年后才要求提前收回贷款，诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时计算。本案中，无锡交行对保证人的诉讼时效应当从2006年7-8月起计算，2010年6月起诉时已超过诉讼时效。二、原审判决判令作为股东的中大公司承担连带清偿责任错误。无锡交行不是特定债权人，其起诉时认为已办理抵押，荷花里公司也认为无锡交行与方军签订住房抵押贷款合同后必然办理了抵押登记，荷花里公司在贷款合同签订后3年6个月解某，股东按常理也认为无锡交行必然取得了抵押，取得抵押登记后保证责任解某，因此，无锡交行不是特定债权人。荷花里公司解某程序合法，公司注销公告时无锡交行不是特定债权人，无锡交行也没有在公告期内申报债权，荷花里公司股东不需要特别通知无锡交行。原审判决股东对担保债务承担担保责任违背法律规定，即使荷花里公司要承担保证责任，无锡交行也无权要求股东直接对借款人的债务承担连带清偿责任。请求撤销一审判决，改判驳回对中大公司的诉讼请求。
无锡交行辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、贷款合同约定的保证条款有效，荷花里公司为方军借款提供担保，无锡交行按约发放了贷款，对方军享有主债权，荷花里公司应根据合同约定承担保证责任。无锡交行与荷花里公司签订的保证条款没有违反法律及行政法规强制性规定。2、各方当事人在原审审理中均确认方军、王某某购买的为颐和湾公寓X号X室的房产，颐和湾公寓X号X室只是一个笔误，荷花里公司保证责任解某的条件是颐和湾公寓X号X室房屋办理抵押登记，方军、王某某与荷花里公司未办理房屋所有权证，导致抵押登记也未能办理，过错不在无锡交行。荷花里公司作为房产开发公司，对本案所涉房产没有办理所有权证应当明知，也应该明知保证责任没有解某。3、贷款合同约定，荷花里公司保证期间至最后一期贷款到期之日后两年，无锡交行主张权利没有超过诉讼时效期间。4、荷花里公司明知所有权证未办理，其办理公司清算时应该明知保证责任未解某，故应当通知特定债权人无锡交行。《公司法》规定，没有依法清偿债务，公司剩余财产不得分配。荷花里公司的股东没有向无锡交行清偿债务就分配财产，并在法院限期举证后仍不提供财产分配情况及证明，故荷花里公司的股东应对方军、王某某的债务承担连带清偿责任。请求维持原审判决。
原审被告北塘公司陈某：1、无锡交行对抵押不成立有明显过错，其笔误造成无法办理抵押登记，且在发放贷款后四年内怠于行使权利。2、荷花里公司清算程序合法，无锡交行不属于已知债权人，清算组无法向其发出书面通知。无锡交行在清算组公告后未及时主张债权，应承担不利后果。
原审被告方军、王某某、汤某某、唐某、董某未作陈某。
二审查明的事实与一审基本相同，本院予以确认。
本案的争议焦点为：1、无锡交行与方军、荷花里公司签订的贷款合同约定的保证条款是否有效；2、无锡交行对未办理房屋抵押权证是否存在过错；3、无锡交行向保证人主张权利是否超过诉讼时效期间；4、荷花里公司解某程序是否符合法律规定。
关于本案的第一个争议焦点，本院认为，无锡交行与荷花里公司、方军签订的贷款合同约定，方军向无锡交行贷款68万元用于购买房产并以所购房产进行抵押，荷花里公司为贷款提供连带责任保证。该保证条款未违反法律、行政性法规的强制性规定，且系各方当事人真实意思表示，应属合法、有效。
关于本案第二个争议焦点，本院认为，无锡交行与方军、荷花里公司签订的贷款合同约定：方军购买并用于向无锡交行提供抵押的房屋坐落于颐和湾公寓X号X室，但双方当事人在原审审理中均确认方军、王某某购买的为颐和湾公寓X号X室的房产，合同载明的颐和湾公寓X号X室房产只是一个笔误，中大公司在一审诉讼中也认可荷花里公司为方军所购颐和湾公寓X号X室房产提供担保。根据贷款合同的约定，荷花里公司解某保证责任的前提条件是方军取得房屋权利证明，无锡交行取得抵押物的抵押登记证明文本。由于方军未办理所购房产的登记手续，致使无法办理房屋的抵押登记手续。贷款合同并未约定由无锡交行为方军办理房产登记及抵押物登记手续，中大公司也未举证无锡交行对方军未办理房产登记及抵押物登记手续存在过错。荷花里公司作为担保人，没有督促方军办理房产登记及抵押物登记手续，其保证责任不能免除。
关于本案的第三个争议焦点，本院认为，无锡交行与荷花里公司、方军签订的贷款合同约定的保证期间为：分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。本案中，方军于2010年3月20日起结欠贷款本息，无锡交行于同年5月25日向原审法院起诉要求方军、王某某归还贷款本息并要求中大公司等股东承担责任，无锡交行向保证人主张权利并未超过法律规定的诉讼时效期间。
关于本案的第四个争议焦点，本院认为，我国《公司法》规定，公司解某清算的，应当成立清算组，清理公司财产，编制资产负债表和财产清单，并自成立后十日内通知债权人，使其申报债权。本案中，如前所述，由于方军购房后未办理房产登记及抵押物登记手续，荷花里公司的保证责任并没有免除，无锡交行应当是特定债权人，荷花里公司的清算组有义务通知无锡交行。而荷花里公司的清算组没有履行通知义务，致使无锡交行无法申报债权。清算组在将相应资产分配完毕后，中大公司作为公司股东拒不提供清算报告，说明财产分配情况，故荷花里公司解某程序不符合《公司法》的规定，其股东应对方军所欠债务承担保证责任。
综上，原审判决认定事实正确，所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由中大公司负担。
本判决为终审判决。
审判长毛云彪
代理审判员陆晓燕
代理审判员胡伟
二○一一年三月三十一日
书记员卢志鹄
