上诉人（原审被告）：沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司，住所地沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：姜某，系该公司董事长。
委托代理人：高某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司法律顾问，住（略）。
被上诉人（原审原告）：李某某，女，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省职工国际旅行社工作人员，住（略）-X号X室。
上诉人沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2004）沈皇民二房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年1月17日受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员高某丁、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年1月28日开庭公开审理了此案，上诉人沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司（以下简称玛莉蓝公司）的诉讼代理人高某某，被上诉人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2001年9于29日，李某某以每平方米4444元的价格购买玛莉蓝公司开发建设、坐落于沈阳市皇故区X街X-X号“城龙花园”X幢X号，建筑面积141.96平方米的商品房一套，双方亦签订了《商品房买卖合同》。该合同约定玛莉蓝公司向李某某交付房屋的期限为2002按10月30日，如逾期交付，玛莉蓝公司则按日向李某某支付已交购房款万分之五的违约金。合同签订后，李某某向玛莉蓝公司交付了购房款x元，但玛莉蓝公司未能在约定的期限内向李某某履行交付房屋的义务。2002年12月1日玛莉蓝公司向李某某下发了准住通知。李某某认为玛莉蓝公司逾期向其交付所购房屋系违约行为，并要求玛莉蓝公司承担违约责任未果，故其于2004年11月3日诉至法院。
原审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，具有法律约束力。玛莉蓝公司逾期31日向李某某交付房屋，系违约行为，依法应承担违约责任。关于玛莉蓝公司提出的因政府拓宽道路，而导致逾期交付房屋，及其已免收业主李某某一年的物业管理费的抗辨理由，依法不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定判决，被告沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司支付原告李某某违约金9778.48元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费390元，由被告沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司负担。
宣判后，玛莉蓝公司不服，向本院提起上诉。其上诉请求：撤销原审法院判决，发回重审或者依法改判，并由李某某承担一、二审诉讼费用。理由是1、因规划的重新报审、报批，工程工期延误所导致逾期向李某某履行交付房屋的义务，系政府拓宽道路的行为所至。该政府行为系不可抗力，应依法免除玛莉蓝公司的违约责任；2、玛莉蓝公司已于2002年11月16日开始为业主办理准住手续，李某某因其自身原因未及时办理准住手续，责任应由其自己承担；3、玛莉蓝公司对李某某未能按约定期限入住的问题，已解决完毕，即玛莉蓝公司给予李某某免收一年物业管理费的补偿。
李某某辨称：1、上诉人提出政府拓宽道路的行为系不可抗力的主张不能成立，玛莉蓝公司应承担违约责任；2、玛莉蓝公司没有按合同第十一条约定，书面通知李某某2002年11月16日开始办理准住手续；3、不同意玛莉蓝公司以免收一年的物业管理费抵消其违约责任。服从原审法院判决。
本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实基本一致。
本院另查明：玛莉蓝公司同意并支持政府拓宽泰山路改造工程而与沈阳市X乡建设委员会签订《协议书》的时间是2001年7月31日。
上述事实有《商品房买卖合同》、收据、个人住房贷款还款计划表、房屋验收单、准住通知、《协议书》及当事人双方的陈述等其他证据在卷佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为：李某某与玛莉蓝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强行性规定，合法有效，具有法律约束力。双方均应遵循诚实信用原则履行约定的义务。
关于玛莉蓝公司主张其未能按合同约定的期限向李某某交付商品房的原因，系政府拓宽道路，影响其施工进度所致，该政府行为系不可抗力，应依法免除其逾期交付商品房的违约责任问题。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的事件，是法律规定的免责条件。构成一个不可抗力必须同时具备“不可预见性”、“不可避免性”、“不能克服性”三个要件。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。由于上述法律对违约责任采取无过错责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责，只有在符合法定免则条件下才能不承担责任。判断“不能预见”一般有两个标准，一是客观标准，即在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，该合同当事人就应当预见到，二是主观标准，即在某种具体情况下，根据行为人的主观条件判断合同当事人应当预见到。否则，则不构成不可抗力的“不可预见性”的要件，也就不构成不可抗力。本案从玛莉蓝公司与沈阳市X乡建设委员会签订的《协议书》之内容来看，政府对泰山路改造拓宽至50米，占用部分“成龙花园”项目的使用土地，系客观存在的不争事实。从玛莉蓝公司同意并支持政府拓宽泰山路改造工程而与沈阳市X乡建设委员会签订《协议书》的时间，与其出售商品房与李某某签订的《商品房买卖合同》的时间来看，可确认玛莉蓝公司与沈阳市X乡建设委员会签订《协议书》的时间在先（2001年7月31日）、而与李某某签订《商品房买卖合同》的时间在后（2001年9月29日），同时可确认玛莉蓝公司对政府拓宽泰山路改造工程施工的时间、进度及期间是已知的，并非“不能预见”。故其与李某某签订《商品房买卖合同》时，不具备构成不可抗力之“不能预见”的要件；从《协议书》第二条“沈阳市X乡建设委员会施工前要向玛莉蓝公司提供施工进度计划，要兼顾玛莉蓝公司‘成龙花园’项目施工的实际，各自做好交叉施工的现场管理”、第四条“玛莉蓝公司同意在‘成龙花园’泰山路一侧的楼号施工达到正负零时将围挡撤回玛莉蓝公司地界。在未撤回前，允许沈阳市X乡建设委员会进入施工”的约定，可确认玛莉蓝公司对该政府行为已采取了积极有效的“避免”措施，经其努力，已“克服”了该政府行为（有可能）给其造成一定后果的事实发生。故玛莉蓝公司所述的政府拓宽道路的行为，不构成不可抗力。其上诉请求依法不能成立。玛莉蓝公司对逾期向李某某交付商品房的违约行为，应承担相应的违约责任。
关于玛莉蓝公司主张其已于2002年11月16日通知李某某办理准住手续的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵照诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定和玛莉蓝公司与李某某签订的《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的约定，玛莉蓝公司向商品房买受人办理准住手续并交付商品房时，既未依照前述法律规定的诚实信用原则和交易习惯向李某某履行通知准住义务，亦未按合同约定向李某某履行书面通知其办理准住手续义务。因玛莉蓝公司未履行通知义务所形成的“逾期交付商品房”的行为，系违约行为，其应承担相应的责任。故原审法院依据有关法律规定和玛莉蓝公司2002年12月1日为李某某出具的《成龙花园商品房准住通知》的证据，认定玛莉蓝公司未在约定期限内向李某某履行交付商品房屋义务，系违约行为，并判决玛莉蓝公司承担违约责任是正确的。
关于玛莉蓝公司主张其已给予李某某“免收一年物业管理费”的补偿，可抵消其违约责任的问题。首先，依据双方签订的《商品房买卖合同》，可确认李某某与玛莉蓝公司之间存在商品房买卖的权利义务关系，其与“物业公司”之间无任何民事法律关系。从玛莉蓝公司2002年10月20日《关于免收成龙花园部分业主第一年物业费的通知》内容来看，可确认该通知系发给“物业公司”的通知，而非对业主李某某的通知，更非系对业主李某某的要约。玛莉蓝公司对可能发生“逾期向李某某交付商品房”的事实及解决方式,应当并有权依照《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，与李某某签订新的协议或者补充协议来确认原合同变更或者补充的内容，现玛莉蓝公司没有证据证明其与李某某之间签订了新的协议或者补充协议确认“免收一年物业管理费，系抵消其违约行为所发生的违约责任”的约定；其次，因玛莉蓝公司“逾期向李某某交付商品房”违约行为的发生，使其在履行《商品房买卖合同》过程中对李某某产生了新的债务。玛莉蓝公司未依法征得李某某的同意，便单方决定以“免收一年物业管理费，抵消其应承担的违约责任”的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的法律规定，对李某某无法律约束力；再次，玛莉蓝公司所称的“物业公司”与其之间存在何种法律关系，“物业公司”是否依法进行了登记注册、其是否具有民事权利能力和民事行为能力、是否系独立享有民事权利和承担民事义务的民事主体、是否具有进行物业管理的资质证明、是否持有物价管理部门核发，并载明收费标准的收费许可证明，对此，玛莉蓝公司均无证据予以证明。故玛莉蓝公司主张其已免除李某某一年的物业管理费作为补偿，不应再向李某某承担支付违约金义务的上诉请求，依法不能成立
综上，玛莉蓝公司主张的上诉请求，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由沈阳玛莉蓝国际实业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高某丁
审判员关云光
二00五年三月三日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
